임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득

임차인이 임대차계약 종료 후에도 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유한 경우, 그 점유는 불법점유가 아니지만 그로 인하여 이득이 있다면 부당이득으로 반환하여야 한다(91다45202 판결요지 가). 손해배상의무가 생기는 시점과 이득이 없는 경우는 질문별로 나뉜다.

보증금을 돌려받거나 이행제공을 받은 뒤에도 계속 점유하면 손해배상책임을 지나?

임대인이 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임차인은 계속 점유해도 손해배상의무를 지지 않는다. 항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다.

동시이행항변권이 있는 동안의 점유도 불법점유인가?

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 하며, 이 두 의무는 동시이행관계에 있다(2019다252042 판결요지 [1], 임대차보증금반환청구의 요건사실). 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(민법 제536조 제1항).

임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다(2019다252042 판결요지 [1], 같은 취지 2015다32585 판시사항 [1]).

임차인이 적법한 부속물매수청구권을 행사한 경우에도 임대인이 부속물 매매대금 지급의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 그 행사 후에 목적물을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없다(2024다317332 판결요지 [1], 부속물매수청구권).

항변권을 상실한 임차인의 점유는 언제부터 불법행위가 되나?

시점은 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때다. 불법행위로 인한 손해배상책임은 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우에 생긴다(민법 제750조).

그러나 그 후 임대인의 임대차보증금 반환 또는 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등으로 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 동시이행항변권의 상실을 알 수 있는 때부터의 점유는 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다 (2022다228667 이유 1)

임대인이 보증금을 반환한 때뿐 아니라 임대차에 따른 임차인의 채무를 공제하여 항변권이 상실된 때에도, 그 상실을 알 수 있는 때부터의 점유가 문제 된다. 판시사항은 이를 원칙적으로 불법행위를 구성하는 것으로 정리한다(2022다228667 판시사항 [1]).

임대인이 변제공탁을 한 경우에는 언제부터 불법점유로 볼 수 있나?

식당 임대차 사안에서 임대인이 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면, 임차인은 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 임차인이 선행 소송에서 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었으며 달리 임차인이 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한, 임차인이 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다(2019다252042 판결요지 [2]).

그 판결은 변제공탁으로 임차인이 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 임차인에게 통지된 때가 언제인지, 점유할 적법한 권원이 있는지 등 필요한 심리를 하지 않은 원심판단에 심리미진 등의 잘못이 있다고 보았다(2019다252042 판결요지 [2]).

변제공탁은 민법이 정한다. 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다(민법 제487조 전문). 공탁은 채무이행지의 공탁소에 하여야 하고(같은 법 제488조 제1항), 공탁자는 지체없이 채권자에게 공탁통지를 하여야 한다(같은 조 제3항).

점유만 하고 사용·수익하지 않았으면 부당이득을 반환하나?

임대차계약관계가 소멸된 이후 임차인이 임차목적물을 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 임차인의 부당이득반환의무가 성립하지 않는다. 이는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 마찬가지다(2025다210005 판시사항 [1], 이유 2).

임차인이 동시이행의 항변권을 행사하며 점유한 경우에도 같은가?

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 하며(민법 제741조), 여기서 이익은 실질적인 이익을 의미한다(2025다210005 이유 2). 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에도, 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(2002다59481 판결요지 [2], 임대차 종료를 이유로 한 목적물 인도청구).

폐업신고 이후 점포에 비품을 둔 채 점유한 경우에도 반환하나?

임대인들은 임차인이 현실적으로 영업을 하지 않았더라도 점포에 영업비품과 시설을 그대로 남겨 둔 이상 본래의 임대차계약상의 목적에 따른 사용·수익을 한 것으로 보아야 한다는 취지로 주장했다. 그러나 임차인이 폐업신고를 한 이후 더 이상 커피전문점 영업을 하지 않은 사실을 다투지 않았으므로, 폐업신고 이후에는 비록 점유를 계속하고 있었다 하더라도 본래의 임대차계약상의 목적에 따른 사용·수익을 한 것이 아니어서 실질적인 이익을 얻은 바 없고, 그로 인하여 임대인들에게 손해가 발생하였다 하더라도 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(2018다240424 이유 3).

가집행으로 인도 집행이 끝난 뒤의 기간에도 반환하나?

임대인이 가집행이 붙은 제1심판결에 기초하여 임차인으로부터 부동산을 인도받는 집행절차를 마쳤다면, 인도 집행일 다음 날인 2023. 4. 14.부터는 임차인이 부동산을 본래의 임대차계약상 목적에 따라 사용·수익하지 못하여 실질적인 이익을 얻은 바 없으므로 부당이득반환의무가 성립하지 않는다. 그 집행절차가 가집행에 기한 것이었다고 하여 달리 볼 것은 아니다(2025다210005 이유 2).

계속 사용했으면 차임 상당 부당이득을 반환하나?

임대차계약이 종료된 건물을 임대인에게 반환하지 않고 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(2015다77717 이유 1.가.1)).

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조).

동시이행항변권을 행사하며 점유한 경우에도 반환하나?

항변권을 행사하며 점유하였더라도 이득이 있으면 부당이득으로 반환한다.

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환하여야 하는 것은 당연하다. (91다45202 판결요지 가)

임료 상당 이익이 발생할 여지가 없는 특별한 사정은 누가 증명하나?

불법점유를 당한 부동산의 소유자는 불법점유자에 대하여 그로 인한 임료 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있다. 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다. 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(2015다77717 이유 1.가.1)).

차임 상당액에는 건물 부지의 차임도 들어가나?

임차인이 반환할 차임 상당액에는 건물의 차임 외에도 부지부분의 차임(지대)이 포함되므로, 건물의 차임은 물론 부지부분의 차임도 함께 계산하여야 한다(94다27809 판결요지 가).

이는 건물임차인이 건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후로 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용한 기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있는 경우의 산정 방법이다. 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지부분의 이용을 수반하기 때문이다(94다27809 판결요지 가).

임대차 종료 뒤 관리비는 누가 부담하나?

임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있다면 임대인이 관리비를 부담하여야 한다. 그 관리비는 임대차목적물 인도 시까지의 관리비다(2020다286102 판시사항 [1], 이유 2.가).

전차인이 전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속한 사안에서는 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인이 부담하여야 한다고 한 사례가 있다(2005다1711 판시사항, 무단전대와 전대차 종료에 따른 전차인의 책임).

실무 체크포인트

• 동시이행항변권의 상실 원인(임대인의 보증금 반환, 임대차에 따른 임차인의 채무 공제 등)과 상실을 알 수 있는 때, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 있는지를 확인한다(2022다228667 이유 1).
• 변제공탁을 했다면 공탁통지가 이루어진 때와 임차인에게 달리 점유할 적법한 권원이 있는지 확인한다(2019다252042 판결요지 [2], 민법 제488조 제3항).
• 점유 기간 중 폐업신고나 인도 집행으로 사용·수익이 끝난 날을 확인한다(2018다240424 이유 3, 2025다210005 이유 2).
• 차임 상당액을 계산할 때 건물의 차임과 부지부분의 차임을 함께 계산했는지 확인한다(94다27809 판결요지 가).
• 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 임료 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 준비를 한다(2015다77717 이유 1.가.1)).
• 관리비는 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 사용·수익하지 않고 점유만 계속했는지 확인한다(2020다286102 이유 2.가).

관련

• 개념·해설
  임대차 종료를 이유로 한 목적물 인도청구임대차보증금반환청구의 요건사실동시이행부속물매수청구권임차건물 인도 청구 소송토지임차인의 지상물매수청구권급부부당이득침해부당이득무단전대와 전대차 종료에 따른 전차인의 책임
• 판례
  2022다2286672019다2520422015다325852024다3173322025다2100052018다2404242002다5948191다452022015다7771794다278092020다2861022005다1711
• 법령
  민법 제487조민법 제488조민법 제536조민법 제618조민법 제741조민법 제750조