월세 없이 보증금만 내고 임차한 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 계속 거주하면 차임 상당 부당이득을 반환해야 하나요?

월차임 없이 보증금만 교부하고 임대인이 금융이익을 차임으로 얻는 채권적 전세가 만료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 보증금 이자 상당액은 점유·사용의 차임 상당액과 대가관계에 있습니다¹. 따라서 보증금을 반환받지 않은 상태에서 임차인이 목적물을 계속 사용·수익하더라도 그 사용이익을 부당이득했다고 볼 수 없습니다.

사안의 임차인은 월차임 없이 임대차보증금 165,000,000원만 교부하고 부동산을 임차했고 판결은 이를 채권적 전세계약으로 보았습니다². 대법원은 보증금을 반환받지 않은 상태에서 계속 사용·수익한 임차인에게 차임 상당 부당이득 반환 반소 청구를 일부 인용한 원심에는 채권적 전세의 부당이득 성립 범위에 관한 법리오해가 있다고 판단했습니다³.

한편 청구 기간 중 부동산이 경매절차에서 매각되어 소유권이 제3자에게 이전되었다면, 소유자였던 임대인은 부당이득반환을 구할 권원을 상실했다고 볼 여지가 있어 소유권 이전 여부와 시점을 심리해야 합니다⁴. 반대로 소유자가 한국토지주택공사와 지장물 보상합의를 체결해 보상금을 지급받고 건물에 공사 명의로 가등기를 마쳐 준 사정에 그치는 때에는 건물 소유권이 상실된다고 볼 수 없습니다⁵.

위 판결들은 모두 불법점유 사안이 아니라 임대차 종료 뒤의 사안입니다⁶. 실제 다툼에서는 월차임 없이 보증금만 교부하고 임대인이 그 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 계약이었는지, 임대차보증금이 반환된 상태였는지와 대가관계를 깨는 특별한 사정이 있는지 확인하시기 바랍니다⁷.

인용 근거

1. 2024다227606 이유 3.나.1.가·나 ↩︎
2. 2024다227606 이유 1.가, 3.나.1.나 ↩︎
3. 2024다227606 이유 3.나.1.나, 3.나.2 ↩︎
4. 2024다227606 이유 3.나.3 ↩︎
5. 2015다77717 이유 2 ↩︎
6. 2024다227606 이유 3.나.1.가·나, 2015다77717 이유 2 ↩︎
7. 2024다227606 이유 3.나.1 ↩︎