부동산등기 유형 비교

부동산등기는 부동산의 표시와 등기되는 권리·등기 목적을 함께 보아야 한다. 「부동산등기법」은 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권의 보존·이전·설정·변경·처분의 제한·소멸을 등기 대상으로 정한다(부동산등기법 제3조). 아래의 소유권·용익·담보·처분제한이라는 구분은 실무상 비교를 위한 묶음이지, 법이 정한 네 가지 권리의 완결된 분류는 아니다.

등기기록은 부동산의 표시를 적는 표제부, 소유권에 관한 사항을 적는 갑구, 소유권 외의 권리에 관한 사항을 적는 을구로 나뉜다(부동산등기법 제15조). 처분제한은 독립된 권리가 아니라 등기 목적이므로 무엇을 제한하는지에 따라 기록 위치가 달라진다.

등기 유형은 어떻게 비교되는가

등록면허세를 종가세로 계산한 금액이 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 ‘그 밖의 등기’ 세율보다 적으면 해당 그 밖의 등기 세율을 적용한다. 부동산등기는 건당 6,000원이 최저세액이 된다(지방세법 제28조 제1항 각 호 외의 부분 단서). 등록면허세에는 그 세액의 20%인 지방교육세가 붙으므로 조례 조정이 없다면 0.2%는 합계 0.24%, 6,000원은 합계 7,200원이다(지방세법 제151조).

조례 가감의 범위는 서로 다르다. 등록면허세는 부동산등기에 관한 제28조 제1항 제1호의 표준세율만 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있고, 지방교육세는 제151조 제1항 중 레저세분인 제3호를 제외한 표준세율을 같은 범위에서 가감할 수 있다(지방세법 제28조 제6항·지방세법 제151조 제2항).

소유권에 관한 등기는 어떤 등기인가

소유권보존·이전·경정·말소와 소유권에 대한 처분제한은 갑구에 기록된다. 그러나 ‘갑구에 기록되는 등기’와 ‘취득세가 부과되는 취득’은 같은 개념이 아니다.

취득세와 등록면허세의 경계

취득세는 등기 여부와 별개로 부동산을 취득한 자에게 부과된다(지방세법 제7조). 등록면허세의 ‘등록’에서는 원칙적으로 취득을 원인으로 이루어지는 등기를 제외하지만, 광업권·어업권·양식업권 등의 취득, 취득세 부과제척기간이 지난 물건, 취득세 면세점에 해당하는 물건 등의 등기는 예외다(지방세법 제23조 제1호). 그 예외 중 부동산 소유권등기에는 소유권보존 0.8%, 유상 소유권이전 2%(제11조 제1항 제8호의 세율을 적용받는 주택은 그 세율의 50%), 무상 이전 1.5%, 상속 이전 0.8%의 등록면허세율을 적용한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 가목·나목). 산출세액이 6,000원 미만이면 위 최저세액 규정이 적용된다.

이 예외 등기의 과세표준은 일률적으로 등록 당시 가액이 아니다. 취득세 부과제척기간이 지난 물건은 등록 당시 가액과 취득 당시 가액 중 높은 가액을 사용하고, 그 밖의 제23조 제1호 가목·나목·라목 대상은 취득 당시 가액을 사용한다(지방세법 제27조 제3항). 다만 등록 당시 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 가액이 달라졌다면 변경된 가액을 과세표준으로 한다.

대법원 2018. 4. 10. 선고 2017두35684 판결은 구 지방세법 사안에서, 등기 원인이 무효이더라도 취득을 원인으로 이루어진 등기에 해당하고 그 뒤 취득세 과세대상이 아니라고 밝혀져도 등록면허세 납세의무가 새로 성립하지 않는다고 보았다. 이 판결의 법리와 별도로 현행 제23조 제1호 단서의 법정 예외에 해당하는지는 확인해야 한다.

대법원 2023. 12. 28. 선고 2021두61178 판결도 구 지방세법 사안이다. 가압류등기촉탁으로 소유권보존등기가 된 신축 중 건물에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기와 신탁등기가 이루어졌다. 대법원은 사용승인 전이라 취득시기가 아직 도래하지 않았더라도 그 소유권이전등기는 취득을 원인으로 한 등기이므로 등록면허세 과세대상에서 제외된다고 보았다.

취득세 표준세율과 특례

취득세 본세의 대표적인 법정 표준세율은 다음과 같다(지방세법 제11조). 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 총세율은 아니다.

표준세율이 그대로 실제 세율이 되는 것은 아니다. 1가구 1주택 상속, 공유물·합유물 분할, 이혼 재산분할, 「법인세법」상 요건을 갖춘 법인 합병 등에는 표준세율에서 중과기준세율 2%를 빼는 특례가 있고, 개수·과점주주 간주취득 등에는 중과기준세율을 적용하는 특례가 있다(지방세법 제14조·지방세법 제15조). 법인 또는 다주택자의 일정한 주택 취득에는 8%·12% 중과가 적용될 수 있다(지방세법 제13조의2). 적용 원인·물건·주택 수·지역·감면 요건을 먼저 확정해야 한다.

지방교육세·농어촌특별세와 국민주택채권

취득세분 지방교육세도 본세에 일률적으로 20%를 곱하지 않는다. 제11조 제1항 제1호부터 제7호까지와 제12조의 경우에는 해당 세율에서 2%를 뺀 세율로 산출한 취득세액의 20%이고, 주택 유상거래는 해당 취득세율의 50%로 산출한 금액의 20%이다. 제15조 제2항의 취득물건은 취득세분 지방교육세 대상에서 제외되고, 일부 중과와 제13조의2 중과에는 별도 산식이 적용된다(지방세법 제151조 제1항 제1호). 농어촌특별세의 과세·비과세도 별도로 확인한다(농어촌특별세법 제4조·농어촌특별세법 제5조).

소유권보존·이전등기에는 국민주택채권 매입의무가 생길 수 있다. 매입 여부와 금액은 등기 유형·시가표준액·지역 및 면제사유에 따라 달라지므로 신청 시점의 현행 기준을 확인한다(주택도시기금법 제8조·주택도시기금법 시행령 제8조·주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준).

신청인은 어떻게 정하는가

등기는 등기권리자와 등기의무자의 공동신청이 원칙이다. 다만 소유권보존과 그 말소, 상속 등 포괄승계, 판결에 따른 등기에는 법정 단독신청이 허용된다. 등기절차 이행판결에서는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독신청할 수 있고, 공유물분할판결은 어느 쪽이든 단독신청할 수 있다. 부동산표시의 변경·경정은 소유권 등기명의인이, 등기명의인표시의 변경·경정은 해당 권리의 등기명의인이 단독신청한다. 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기는 수탁자가 단독신청한다(부동산등기법 제23조).

취득세는 신고·납부기한 전이라도 등기하려면 신청서 접수일까지 신고·납부해야 하고, 등록면허세는 등록 전까지 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조 제4항·지방세법 제30조 제1항). 현행 각하 사유는 등기 전에 낼 취득세(분할납부 시 그때까지 낼 금액), 등록분 등록면허세, 수수료를 내지 않은 경우 등을 포함한다. 보정할 수 있는 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제10호 및 각 호 외의 부분 단서).

용익권·임차권 등기는 어떤 등기인가

지상권·지역권·전세권은 타인의 부동산을 일정한 목적에 따라 사용·수익하는 물권이고, 임차권도 등기할 수 있다. 모두 소유권 외의 권리이므로 을구에 기록한다(부동산등기법 제3조·부동산등기법 제15조).

설정·이전 등록면허세의 표준세율은 지상권의 경우 부동산가액, 지역권은 요역지가액, 전세권은 전세금액, 임차권은 월 임대차금액의 각 0.2%이다. 구분지상권은 지상권 설정 범위와 이용저해율 등을 고려해 산정한 해당 토지가액을 기준으로 한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목). 월 차임이 없는 임차권처럼 종가세 산출액이 없는 경우에는 부동산의 그 밖의 등기에 대한 최저세액 6,000원이 적용된다.

공동신청이 원칙이지만 임차권등기명령처럼 법원사무관등의 촉탁으로 실행되는 예외도 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항·민사집행법 제293조 제3항). 등록면허세 비과세인지 여부는 원인을 기준으로 구분한다. 행정구역·주민등록번호·지번·계량단위 변경이나 등기담당 공무원의 착오와 같은 공적 사유로 인한 단순 표시변경·회복·경정 등기는 비과세지만, 당사자의 주소이전·개명이나 잘못에 따른 변경·경정이 당연히 비과세되는 것은 아니다(지방세법 제26조).

담보권 등기는 어떤 등기인가

저당권은 담보 부동산의 점유를 옮기지 않고 우선변제를 받을 수 있는 권리이고, 근저당권은 담보할 채무의 최고액을 정해 채무 확정을 장래에 보류한 저당권이다(민법 제356조·민법 제357조). 저당권·근저당권은 을구에 기록한다.

저당권 설정등기에는 채권액과 채무자를, 근저당권에는 채권최고액과 채무자를 기록한다(부동산등기법 제75조). 설정·이전 등록면허세의 표준세율은 채권금액의 0.2%이고, 근저당권은 등기되는 채권최고액을 기준으로 한다(지방세법 제28조). 등록면허세분 지방교육세를 합친 표준 부담은 0.24%지만 최저세액과 조례 조정을 함께 확인한다.

저당권부채권에 질권을 설정하거나 채권담보권을 등기하는 경우에는 채권액 또는 채권최고액·채무자와 약정사항 등을 기록한다(부동산등기법 제76조). 이는 소유권 외 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기이므로 해당 권리에 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조 제3호).

저당권 설정·이전에는 국민주택채권 매입의무도 별도로 확인한다. 현행 별표는 저당권 설정금액이 2,000만원 이상이면 설정금액의 1%를 매입하도록 하되 매입액 상한 10억원과 여러 면제·제외사유를 둔다. 근거는 「주택도시기금법」 제8조, 같은 법 시행령 제8조 제2항과 그 별표이고, 신청 시점의 현행 기준을 확인해야 한다.

처분제한등기와 가등기는 어떻게 다른가

처분제한은 독립된 권리의 종류가 아니라 등기 목적이다. 소유권에 대한 가압류·가처분·압류·경매개시결정은 갑구에 기록되고, 소유권 외 권리에 대한 처분제한은 해당 권리에 부기등기로 기록된다(부동산등기법 제52조 제4호).

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등이 즉시 등기를 촉탁한다(민사집행법 제94조). 부동산가압류등기도 법원사무관등이 촉탁하고, 부동산의 양도나 저당권 설정을 금지하는 가처분에는 가압류 집행 규정이 준용된다(민사집행법 제293조·민사집행법 제301조·민사집행법 제305조). 따라서 채권자가 법원에 보전처분·경매를 신청하는 것과 등기소에 처분제한등기를 직접 신청하는 것은 구별해야 한다.

경매신청·가압류·가처분 등록면허세의 표준세율은 채권금액의 0.2%이다. 일정한 채권금액이 없으면 채권 목적물의 가액 또는 처분제한 목적금액을 채권금액으로 보므로, 단순히 6,000원으로 계산해서는 안 된다(지방세법 제27조 제4항·지방세법 제28조 제1항 제1호 라목).

가등기는 같은 세율 항목에 함께 규정되어 있지만 처분제한등기가 아니다. 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸청구권을 보전하는 등기이며, 조건부이거나 장래 확정될 청구권도 대상이 된다(부동산등기법 제88조). 과세표준은 부동산가액 또는 채권금액이고 표준세율은 0.2%이다.

미등기부동산에 소유권 처분제한등기 촉탁이 오면 등기관은 직권으로 소유권보존등기를 한 뒤 처분제한등기를 한다. 미등기건물이 사용승인을 받지 않았다면 그 사실을 표제부에 기록하고, 뒤에 사용승인이 이루어지면 소유권 등기명의인은 1개월 안에 그 기록의 말소등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제66조).

표제부·갑구·을구와 순위는 어떻게 보는가

같은 구의 등기 순위는 순위번호로, 다른 구 사이의 순위는 접수번호로 정한다(부동산등기법 제4조). 따라서 갑구·을구의 기재만 따로 볼 것이 아니라 접수번호와 부기등기 관계까지 함께 확인한다.

부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기끼리는 등기 순서로 정한다(부동산등기법 제5조).

신청수수료와 국민주택채권은 어떻게 더하는가

2025년 8월 1일부터 소유권보존·이전, 제한물권·임차권의 설정·이전 및 가등기 등의 서면 신청수수료는 부동산마다 18,000원이다. 전자표준양식은 15,000원, 전자신청은 10,000원이다. 상속·유증·사인증여를 원인으로 한 이전등기는 서면 20,000원, 전자표준양식 17,000원이고 별도의 상속 전자신청 수수료는 규정되어 있지 않다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5).

신청수수료와 국민주택채권은 세금이 아니다. 소유권보존·이전 및 저당권 설정·이전 등은 별표의 대상·금액 문턱·지역·면제사유를 대조해 국민주택채권 매입액을 따로 계산한다. 채권의 액면 매입액과 즉시 매도할 때 실제 부담하는 할인비용도 구별한다.

취득세와 등록면허세는 어떻게 구분하는가

실무 체크포인트

• 표제부·갑구·을구와 세목을 같은 기준으로 보지 않는다. 기록 위치와 취득·등록이라는 과세원인은 서로 다른 축이다.
• 취득 원인 등기에도 등록면허세 예외가 있다. 지방세법 제23조 제1호 단서의 대상, 지방세법 제27조 제3항의 과세표준과 지방세법 제28조 제1항 제1호 가목·나목의 세율을 함께 확인한다.
• 취득세 표의 수치는 본세 표준세율이다. 제15조 특례, 제13조의2 중과, 감면, 지방교육세와 농어촌특별세를 별도로 계산한다.
• 등록면허세 비과세는 등기 명칭이 아니라 원인을 본다. 공적 사유의 표시변경·경정과 당사자 사유의 변경·경정을 구분한다.
• 채권금액 없는 가처분을 6,000원으로 단정하지 않는다. 제27조 제4항의 대체 과세표준을 적용한다.
• 세금 외 비용을 더한다. 등기신청수수료와 국민주택채권 매입·할인비용은 별도 항목이다.
• 세금·수수료 미납은 각하 사유지만 보정 가능성도 확인한다. 현행 제29조 제10호의 분할납부 금액과 등록분 등록면허세 범위, 보정 단서를 함께 적용한다(부동산등기법 제29조).

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• 개념·해설
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• 법령
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• 판례
  2017두356842021두61178