상가 분양신탁·시행사 도산과 분양대금·개발비 반환청구

담보신탁이나 대리사무 구조에서 분양계약 당사자가 시행사라면, 수분양자는 계약인수·채무인수 등 별도 근거 없이는 신탁사나 인수 법인에 직접 반환을 청구할 수 없다(민법 제741조, 2004다49976 이유 1·2). 사안에 따라 시공사 상대 불법행위 배상청구, 사해행위·사해신탁 취소 및 파산절차, 등기청구권·수익권 가압류를 검토한다. 개발비 정산·위약금은 상가 분양계약 해제와 상가개발비 반환에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 상가 신축공사 중단 후 대지에 부동산신탁과 대리사무계약이 맺어지고 사업인수 법인이 세워졌더라도, 인수약정에 동의하지 않은 수분양자는 계약 상대방 아닌 인수 법인에 부당이득 반환을 직접 청구할 수 없습니다(민법 제741조, 2004다49976 이유 1·2). 다만 시공사가 합의해제된 수분양자의 해약금 반환 동의를 거부한 채 우선변제권 없는 자기 공사대금을 먼저 빼가 관리계좌를 고갈시켰다면 시공사에 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다(2016다10827 판결요지 [1]·[2]). 또한 신탁부동산 자체는 원칙적으로 강제집행·보전처분이 금지되므로 시행사의 소유권이전등기청구권이나 수익권을 가압류하되, 청구금액에 원금만 적으면 지연손해금 시효는 중단되지 않습니다(신탁법 제22조 제1항, 2024다233212 판결요지).

신탁회사나 사업인수인에게 직접 반환을 청구할 수 있나?

분양계약의 매도인이 시행사라면 계약인수나 채무인수 약정이 없는 한 신탁회사나 사업인수인에게 대금 반환을 직접 청구할 수 없다(민법 제741조, 2004다49976 이유 1·2).

신탁 구조와 분양계약 당사자의 구별

신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정 재산을 이전하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정 목적을 위하여 그 재산을 관리·처분하게 하는 법률관계다(신탁법 제2조). 등기할 수 있는 부동산은 신탁등기를 함으로써 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있고, 수탁자는 신탁재산에 대한 권리·의무의 귀속주체가 된다(같은 법 제4조 제1항, 같은 법 제31조).

분양형 토지신탁에서 신탁회사가 분양계약서상 매도인 당사자로서 수분양자와 직접 분양계약을 맺었거나 매도인 지위를 승계한 경우에는 그 분양계약이 적법하게 해제·실효된 때 신탁회사가 계약 당사자로서 반환 의무를 진다(신탁법 제31조, 2004다49976 이유 1). 반면 시행사가 매도인 명의로 분양계약을 맺고 신탁회사는 담보신탁 수탁자 겸 자금관리 대리사무만 수행하는 구조에서는 분양계약의 당사자가 시행사에 한정된다(2004다49976 이유 1·2).

대리사무 신탁사와 사업인수인에 대한 부당이득 불성립

계약에 따른 급부가 계약 상대방 아닌 제3자의 이익으로 된 경우에도 급부를 한 계약당사자는 계약 상대방에게만 계약상 권리를 행사할 수 있고 제3자에게 직접 부당이득 반환을 청구할 수 없다(민법 제741조, 2004다49976 이유 1).

상가 신축공사 중단 후 대지에 부동산신탁과 대리사무계약이 체결되고 사업시행자 지위 인수약정에 따라 신설 법인이 설립된 사안이 있다. 대법원은 수분양자가 인수약정에 부동의해 직접 법률관계가 없고 종전 분양계약이 적법하게 실효된 사정도 없다면 인수 법인에 분양대금·개발비의 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 보아 원심을 파기환송했다(2004다49976 이유 1·2, 주문).

담보신탁과 거액 압류가 누적된 상태에서 잔대금 미납 중 해제할 수 있나?

채무자의 책임 있는 사유로 담보신탁·거액 압류 말소와 소유권이전등기 이행이 사회통념상 불능에 이르면 잔대금 미납 상태에서도 분양계약을 해제할 수 있는지 문제된다(민법 제546조, 2009다75321 이유).

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자가 최고 없이 계약을 해제할 수 있다(민법 제546조). 이행불능은 물리적 불능뿐 아니라 거래관념에 비추어 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우를 포함한다(2009다75321 이유).

대법원은 상가 분양자가 건물에 담보신탁등기를 마쳐 주었고 다른 수분양자들이 분양자의 소유권이전등기청구권을 거액으로 압류한 상태에서 입점예정일 후 상당 기간 개점 준비가 진행되지 않은 사안을 심리했다. 대법원은 사회통념상 이행불능일 여지가 있다고 보고, 수분양자가 중도금·잔금을 납부할 경우에도 분양자가 의무를 이행할 수 없는지 충분히 심리하도록 원심판결을 파기환송했다(2009다75321 이유, 주문).

시공사가 관리계좌 자금을 먼저 빼가면 배상을 청구할 수 있나?

시공사가 해약금 인출 동의를 거부하고 우선변제권 없는 자기 공사대금을 먼저 빼가 반환을 막았다면 불법행위 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제750조, 2016다10827 판결요지 [1]·[2]).

제3자 채권침해에 따른 불법행위 성립

제3자가 채권자를 해친다는 사정을 알면서도 법규를 위반하거나 선량한 풍속 그 밖의 사회질서를 위반하는 위법한 행위로 채권의 실현을 방해해 손해를 입힌 때에는 불법행위가 성립한다(민법 제750조, 2016다10827 판결요지 [1]).

대법원은 시행사와 수분양자가 분양계약을 합의해제하고 해약금을 반환하기로 하여 시공사에 관리계좌 인출 동의를 요청한 사안을 다뤘다. 시공사가 인출 동의를 거부한 채 수분양자에 대한 관계에서 우선변제권 없는 자기 공사대금을 먼저 추심하려고 계좌 자금을 인출해 잔고를 고갈시킨 행위는 거래 공정성과 경제질서를 해치는 위법행위다. 이에 시공사의 손해배상책임을 인정한 원심을 수긍해 상고를 기각했다(2016다10827 판결요지 [2], 주문).

불법행위 손해배상청구권의 단기 소멸시효 기산점

불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸하고, 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 같다(민법 제766조 제1항·제2항).

대법원은 여기서 손해와 가해자를 안 날이란 단순히 인출결의서에 적힌 인출 예정일을 안 것만으로는 부족하다고 보았다. 시공사의 인출 동의 거부와 우선 인출로 해약금을 반환받지 못하게 되었다는 불법행위의 요건사실을 현실적·구체적으로 인식한 날부터 3년 시효가 진행한다고 보아 시공사의 시효 항변을 배척했다(2016다10827 이유 3.가·나).

시행사가 재산을 빼돌리거나 파산하면 어떻게 취소·회수하나?

시행사가 수분양자를 해함을 알면서 재산을 처분하거나 사해신탁한 때에는 취소소송을 내고, 파산 시 파산관재인이 수계한다(민법 제406조 제1항, 신탁법 제8조 제1항, 채무자회생법 제406조 제1항).

사해행위 취소와 사해신탁 취소의 요건

채무자인 시행사가 채권자인 수분양자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 수분양자가 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다(민법 제406조 제1항 본문). 다만 그 행위로 이익을 받은 자나 전득한 자가 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 예외다(같은 항 단서). 이 소는 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위 있은 날로부터 5년 내에 제기해야 한다(같은 법 제406조 제2항). 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위하여 효력이 있다(같은 법 제407조).

또한 시행사가 채권자를 해함을 알면서 신탁을 설정한 경우, 수분양자는 수탁자인 신탁회사가 선의일지라도 수탁자나 수익자에게 취소 및 원상회복을 청구할 수 있다(신탁법 제8조 제1항 본문). 다만 수익자가 수익권을 취득할 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 예외이고, 선의의 수탁자에 대한 원상회복은 현존하는 신탁재산의 범위로 제한된다(같은 조 제1항 단서·제3항). 악의의 수익자에게는 취득한 수익권을 위탁자에게 양도할 것을 청구할 수 있으며 이때 제소기간 규정이 준용된다(같은 법 제8조 제5항, 민법 제406조 제2항).

시행사 파산선고 시 소송 중단과 파산관재인 수계

수분양자가 제기한 채권자취소소송이 계속 중일 때 시행사에 대하여 파산선고가 내려지면 그 소송절차는 파산관재인의 수계 또는 파산절차의 종료까지 중단된다(채무자회생법 제406조 제1항). 이 경우 파산관재인이나 상대방이 소송을 수계할 수 있다(같은 법 제406조 제2항, 같은 법 제347조 제1항).

대법원은 파산관재인이 채권자취소소송을 수계한 뒤 이를 승계한 한도에서 부인의 소로 청구를 변경한 경우, 제척기간 준수 여부는 중단 전 채권자취소소송이 법원에 처음 계속된 때를 기준으로 판단해야 한다고 보아 원심판결을 파기환송했다(2015다33656 판결요지, 주문). 파산선고 전 이미 발생한 일반 반환채권은 원칙적으로 파산채권으로서 파산절차에 의하여만 행사하되, 쌍방 미이행 쌍무계약을 파산관재인이 해제·해지한 때에는 받은 반대급부의 현존 반환 또는 가액에 관한 재단채권 특칙이 적용된다(채무자회생법 제335조 제1항, 같은 법 제337조 제2항, 같은 법 제424조).

신탁재산 집행 제한은 어떻게 피하고 가압류 시효중단 범위는 어디까지인가?

신탁부동산 자체는 강제집행·보전처분이 금지되므로 시행사의 등기청구권·수익권을 가압류하되, 원금만 적으면 지연손해금 시효는 중단되지 않는다(신탁법 제22조 제1항, 상법 제64조, 2024다233212 판결요지).

등기청구권·수익권 가압류와 압류 후 계약인수

신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다(신탁법 제22조 제1항 본문). 다만 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 예외다(같은 항 단서). 이를 위반한 강제집행이나 가압류에는 위탁자·수익자·수탁자가 이의를 제기할 수 있고, 신탁재산은 수탁자의 파산재단 등을 구성하지 않으며 신탁재산에 속한 채권과 속하지 않은 채무의 상계도 원칙적으로 제한된다(같은 법 제22조 제2항, 같은 법 제24조, 같은 법 제25조).

따라서 예외 사유에 해당하지 않는 시행사 상대 일반 채권자인 수분양자는 신탁 종료 시 시행사가 신탁회사에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권이나 수익금·정산금 지급청구권을 제3채무자 신탁회사에 대한 가압류·압류의 대상으로 삼을 수 있다(민사집행법 제227조, 같은 법 제244조, 같은 법 제276조). 시행사의 수분양자 등에 대한 채권 압류 후 계약인수가 있어도 양수인인 신탁회사는 제한된 채권을 승계하므로, 제3채무자는 계약관계 소멸로 압류채권자에게 대항할 수 없다고 보아 대법원은 원심을 파기환송했다(같은 법 제227조 제1항, 2012다41359 판결요지, 주문).

원금만 기재한 가압류와 지연손해금 시효

가압류신청서에 청구채권의 원금만 기재하고 이자나 지연손해금을 기재하지 않은 경우의 시효중단 범위도 주의해야 한다(민사집행법 제279조 제1항). 대법원은 가분채권의 일부만 청구채권으로 가압류하면 그 부분에만 시효중단 효력이 있고, 원금만 청구금액으로 적어 가압류한 경우 지연손해금 등 부대채권에는 시효중단 효력이 발생하지 않는다고 보았다(2024다233212 판결요지). 이에 따라 분양대금 반환채권의 지연손해금 중 소 제기 전 5년이 지난 부분은 상사시효로 소멸한다고 보아 원심판결을 파기환송했다(상법 제64조, 2024다233212 이유 3.나, 주문). 일반적인 가압류 절차와 시효중단은 채권가압류 및 소멸시효 중단에서 설명한다.

실무 체크포인트

분양계약 당사자와 신탁 유형 확인: 분양계약서 매도인이 시행사인지 신탁회사인지 확인하고, 인수약정에 부동의한 수분양자는 사업인수 법인에 직접 부당이득 반환을 청구할 수 없음을 유의한다(신탁법 제31조, 민법 제741조, 2004다49976 이유 1·2).
시공사의 관리계좌 부당 인출 점검: 합의해제 해약금 인출 동의를 시공사가 거부하고 자기 공사대금을 먼저 빼갔다면 요건사실을 안 날부터 3년 내에 시공사 상대 불법행위 배상을 청구한다(민법 제750조, 같은 법 제766조 제1항, 2016다10827 판결요지 [1]·[2]).
사해행위 취소·수익권 양도청구 제소기간과 파산 절차 확인: 사해행위 취소 및 악의 수익자 상대 수익권 양도청구는 안 날부터 1년, 행위일부터 5년 내에 제기하고, 선의 수탁자 원상회복 한도(현존 신탁재산)와 파산관재인 수계·파산채권 신고를 확인한다(민법 제406조 제1항·제2항, 신탁법 제8조 제1항·제3항·제5항, 2015다33656 판결요지).
등기청구권·수익권 가압류 시 부대채권 누락 주의: 시행사의 신탁사 상대 등기청구권·수익권을 가압류할 때 청구금액에 원금만 적으면 지연손해금 등 부대채권에는 시효중단 효력이 미치지 않아 5년 상사시효가 진행함을 유의한다(신탁법 제22조 제1항, 상법 제64조, 2024다233212 판결요지).