상가 분양계약 해제와 상가개발비 반환

분양계약에 포함된 위임형 개발비 약정이 종료되면, 반환 약정이 무효이거나 없고 분양자 책임 없는 사유로 해제된 때에는 상당 보수·비용을 뺀 잔액의 반환을 청구할 수 있다(2010다22415 판결요지 [3]). 반환배제 조항, 비용·보수 공제, 위약금 약정을 각각 따져야 한다.

쉽게 말하면 — 잔금을 내지 못해 계약이 해제된 경우라도, 상가 활성화를 맡기며 낸 개발비가 모두 분양회사 몫이 되는 것은 아닙니다. 반환을 일률적으로 막는 약관은 무효입니다(2010다22415 판결요지 [3]). 다만 위임형 개발비이고 반환 약정이 무효이거나 없다면, 분양회사 책임 없이 분양계약이 해제될 때에는 상당한 보수·비용을 뺀 잔액을 계산합니다(2010다22415 이유 2.나.2)). 그 잔액까지 몰수한다는 약정이 손해배상액 예정에 해당하면, 다시 금액의 과다 여부를 따집니다(2010다22415 이유 2.나.2), 4), 5)).

상가개발비는 어떤 돈인가?

수분양자가 낸 상가개발비의 성질은 이름이 아니라 실제 약정과 지급 목적에 따라 판단한다(2010다22415 판결요지 [1]). 계약 내용, 지급 동기와 경위, 거래 목적과 관행을 함께 본다. 계약서에서 개발비 사용처와 분양자가 맡은 일을 대조하는 것이 출발점이다(2010다22415 이유 2.나.1)).

신축상가에서 분양대금과 별도로 돈을 내고, 분양자가 상가 홍보나 공통 인테리어 등 영업환경을 조성하기로 했다면 위임형 개발비에 해당한다. 분양자는 받은 개발비 금액 한도에서 그 사무를 처리한다(2010다22415 판결요지 [2]). 위임은 일을 맡기고 상대방이 맡겠다고 승낙하는 계약이다(민법 제680조).

개발비 약정이 분양계약에 편입되어 있으면 분양계약의 해제·해지로 함께 종료된다. 반환 여부와 내용은 원칙적으로 당사자의 약정에 따른다(2010다97051 이유 2.가). 계약의 유효한 종료 요건과 반환의 동시이행 문제는 상가 활성화 약속과 임대·분양계약의 해제에서 설명한다.

분양회사의 분양수수료도 개발비에서 공제하나?

분양회사는 위임형 개발비를 원래 자신이 부담할 분양대행·중개수수료로 사용할 수 없다(2010다22415 판결요지 [2]). 상가 활성화 사무를 맡은 분양자는 그 목적에 맞게 돈을 관리하고 집행해야 한다(민법 제681조). 공동 홍보·영업환경 조성 비용인지, 분양회사 자신의 판매비인지 실제 집행내용으로 구별한다(2010다22415 이유 2.나.1)).

수분양자는 분양자에게 사무처리 상황의 보고를 요구할 수 있다. 위임이 끝나면 분양자는 청구를 기다리지 말고 지체 없이 처리 전말을 보고해야 한다(민법 제683조). 보고받은 지출내역을 약정한 사용처 및 공사·홍보의 실제 이행자료와 대조한다. 공제할 사무처리와 비용은 분양자가 증명해야 하므로, 지출 명목만으로 공제액을 확정해서는 안 된다(2010다22415 판결요지 [3]).

반환하지 않는다는 계약서에 서명했으면 못 받나?

수분양자는 개발비 반환을 일률적으로 배제하는 약관에 서명했어도 그 조항의 무효를 주장할 수 있다(2010다22415 판결요지 [3]). 약관은 한쪽이 여러 상대방과 계약하려고 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용이다. 명칭·형태·범위는 중요하지 않다(약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호).

사업자의 계약 해제·해지에 따른 원상회복·손해배상 의무를 부당하게 줄이는 약관은 무효다(약관의 규제에 관한 법률 제9조 제5호). 대법원은 수분양자 잘못으로 해제된 사건에서도 개발비의 일률적 반환배제 조항을 무효로 보았다(2010다22415 이유 2.나.3)).

약관의 내용과 개별 합의

당사자가 약관과 다르게 개별 합의한 내용은 약관보다 우선한다(약관의 규제에 관한 법률 제4조). 또한 당사자가 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 임의규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따른다(민법 제105조). 약관 자체의 뜻이 명백하지 않으면 고객에게 유리하게 해석해야 한다(약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항).

약관의 명시·설명

상가분양 사업자는 계약을 체결할 때 약관 내용을 일반적으로 예상되는 방법으로 분명히 밝혀야 한다. 고객이 요구하면 약관 사본도 내주어야 한다(약관의 규제에 관한 법률 제3조 제2항). 중요한 내용은 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 한다. 다만 계약의 성질상 설명이 현저하게 곤란한 경우는 예외다(같은 법 제3조 제3항).

사업자가 명시·설명의무를 위반하여 계약했다면 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없다(약관의 규제에 관한 법률 제3조 제4항). 계약서 서명만 보지 말고 어떤 내용을 제시·설명받았는지 확인한다. 약관과 다르게 합의한 내용이 있는지도 별도로 확인한다(같은 법 제4조).

분양자의 책임 없는 사유로 해제되면 얼마를 돌려받나?

수분양자는 반환 약정이 무효이거나 없고 개발비가 위임형이면, 분양자 책임 없이 해제될 때 상당한 보수·비용을 뺀 잔액을 반환받을 수 있다(2010다22415 판결요지 [3]). 공제는 지급액 전부나 분양자가 주장하는 지출액으로 정하는 것이 아니다. 계약 종료 때까지 처리한 사무의 정도·난이도, 들인 노력, 처리된 사무에 관한 양쪽의 이익을 종합한다(2010다22415 이유 2.나.2)).

비용·보수의 산정

보수는 일을 맡아 처리한 대가이고, 비용은 그 일을 위해 지출한 돈이다. 민법상 위임은 특별한 약정이 없으면 보수를 청구하지 못하는 것이 원칙이다(민법 제686조 제1항). 다만 상인이 영업범위 안에서 타인을 위해 행위한 때에는 상당한 보수를 청구할 수 있다(상법 제61조).

개발비 자체가 비용과 보수를 함께 지급하기로 한 약정인지도 계약내용으로 해석한다. 대법원이 판단한 상가개발비 약정은 이러한 비용·보수 지급 약정이었다(2010다22415 이유 2.나.1), 3)). 보수를 받는 수임인이 사무처리 중 자신의 책임 없는 사유로 위임이 끝난 경우에는 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다(민법 제686조 제3항). 개발비에 포함된 상당한 비용·보수의 실제 공제액은 앞서 본 수행 정도 등 여러 사정에 따라 정한다(2010다22415 이유 2.나.2)).

처리한 사무의 정도와 사용한 비용 등은 공제를 주장하는 분양자가 증명해야 한다(2010다22415 판결요지 [3]). 수분양자는 계약서·지급자료·종료 통지와 분양자의 정산자료를 함께 정리한다.

분양자의 귀책사유

분양자에게 잘못이 있어 해제된 경우에는 분양자 책임 없는 해제를 전제로 한 보수·비용 공제나 위약금 몰수가 그대로 적용되지 않고 해당 약정과 해제 사유에 따라 반환 대상에 포함된다(2010다97051 이유 2.가·다). 대법원은 분양자 잘못으로 해제·해지되어도 개발비를 반환하지 않는다는 뜻이라면 그 약관이 무효라고 보았다. 또 수분양자 잘못으로 해지될 때만 위약금으로 귀속시킨다는 약정은, 반대로 분양자 잘못으로 해지될 때에는 개발비를 반환한다는 뜻으로 해석했다(2010다97051 이유 2.가). 실제 분양자 잘못으로 해제된 그 사건에서, 수분양자 잘못을 전제로 한 위약금 몰수 주장도 배척했다(2010다97051 이유 2.다).

정산한 개발비를 위약금으로 다시 몰수할 수 있나?

분양자가 계약금과 정산 후 반환 가능한 개발비를 귀속시키는 약정이 손해배상액 예정이면, 그 금액의 과다 여부를 따져야 한다(2010다22415 이유 2.나.4), 5)). 손해배상액의 예정은 계약을 어겼을 때 지급할 배상액을 미리 정하는 것이다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다(민법 제398조 제1항·제4항).

예정액의 감액

대법원은 해당 상가분양계약의 계약금·개발비 귀속 약정을 손해배상액 예정으로 보고 다음 순서로 판단하도록 했다(2010다22415 이유 2.나.4), 5)).

개발비에서 상당한 보수·사무처리 비용을 공제하여 반환 가능한 개발비 액수를 정한다(2010다22415 이유 2.나.2), 5)).
계약금과 그 반환 가능한 개발비를 위약금으로 귀속시키는 것이 부당하게 과다한지 판단한다. 이미 비용으로 공제한 돈을 반환 가능한 개발비에 다시 넣어 계산하지 않는다(2010다22415 이유 2.나.5)).

법원은 예정액이 부당하게 과다하면 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항). 판단할 때에는 당사자의 지위, 계약 목적·내용, 예정 동기, 채무액 대비 예정액, 예상손해, 거래관행과 경제상태를 종합한다. 예정액이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃게 하는지가 기준이다(2010다22415 이유 2.나.4)).

실제 손해액을 반드시 구체적으로 확정해야 하는 것은 아니다. 다만 기록에서 실제 손해나 예상손해를 알 수 있으면 예정액과 대비해야 한다(2010다22415 이유 2.나.4)). 고객에게 부당하게 과중한 지연손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관은 조항 자체가 무효다. 이는 예정액을 법원이 감액하는 것과 구별된다(약관의 규제에 관한 법률 제8조).

위약벌의 효력

위약금이 손해배상액 예정인지 위약벌인지는 계약 내용·체결 경위·약정 목적 등을 종합해 판단한다(2018다248855 판결요지 [1]). 손해배상 조항과 별도로 위약금 조항이 있어 예정액으로 해석하면 이중배상이 되는 등의 특별한 사정이 있으면 위약벌로 본다(2018다248855 이유 3.가).

위약벌은 손해배상과 별도로 의무 이행을 확보하기 위해 정한 제재다. 순수한 위약벌에는 민법 제398조 제2항을 유추하여 감액할 수 없다(2018다248855 전원합의체 다수의견, 이유 3.나.1)).

다만 의무의 강제로 얻는 채권자의 이익에 비해 벌이 과도하게 무거우면, 그 일부 또는 전부가 공서양속 위반으로 무효가 된다(2018다248855 이유 3.나.1)다), 민법 제103조). 법원은 이러한 무효 판단을 가급적 자제해야 한다고 본다(2018다248855 이유 3.나.1)다)). 구별 기준은 위약벌에서 설명한다.

혼합 약정과 약관 통제

하나로 분리할 수 없는 위약금이 손해배상액 예정과 위약벌의 성격을 함께 가진 경우도 있다. 전원합의체의 다수의견에 대한 보충의견은, 이런 경우 특별한 사정이 없으면 전체 금액을 기준으로 감액할 수 있다는 기존 판례를 설명했다(2018다248855 다수의견 보충의견, 이유 7.나.3)).

위약벌도 불공정한 약관이면 무효가 될 수 있다. 고객에게 부당하게 과중한 위약벌 등을 부담시키는 약관은, 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실에 반하여 무효라는 판례가 있다(2018다248855 다수의견 보충의견, 이유 7.나.2)). 이는 약관법의 불공정 조항 및 과중한 손해배상 의무 통제에 따른 판단이다(약관의 규제에 관한 법률 제6조, 같은 법 제8조). 약관 조항이 무효라면, 과중한 금액만 줄여 그 조항의 나머지 부분을 유효하게 유지할 수는 없다(2018다248855 다수의견 보충의견, 이유 7.나.2)).

개발비 반환청구의 시효는 언제부터 진행하나?

수분양자는 일반 민사채권을 원칙적으로 10년 안에 행사해야 하고, 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다(민법 제162조 제1항, 같은 법 제166조 제1항). 다만 상행위에 해당하는 상가 분양계약 해제나 위임 종료에 따른 반환채권에는 상사시효가 적용될 수 있다(2009다63267 이유). 원상회복은 해제로 받은 급부를 서로 돌려주는 것이다(민법 제548조 제1항). 해제에 따른 원상회복청구권의 시효는 실제로 계약을 해제하여 그 청구권이 생긴 때부터 센다. 해제권을 행사할 수 있게 된 날과는 다르다(2009다63267 이유).

위임 종료에 따른 잔액반환청구라면 위임이 종료되어 반환채권이 발생하고 행사할 수 있게 된 때를 기준으로 한다(민법 제166조 제1항). 대법원은 토지매입 업무에 쓰도록 준 돈의 반환 사건에서, 위임계약 해지 후 반환청구권이 발생했다고 보았다. 돈을 처음 맡긴 날부터 시효가 진행한다는 주장을 받아들이지 않은 결론을 유지했다(2023다258504 이유 3.나.2)).

다만 본래 채권의 시효가 완성된 다음 해제하여 반환청구권을 새로 확보할 수는 없다. 대법원은 해제 의사표시 당시 본래 채권이 시효로 소멸했다면, 해제권과 이에 기초한 원상회복·위약금청구권도 행사할 수 없거나 소멸한다고 보았다(2020다8432 이유 2). 여기서 본래 채권은 해제의 근거가 된 원래 계약채권으로, 해제 뒤 생긴 반환채권과 구별된다(2020다8432 이유 1, 2). 상사소멸시효의 구체적 기간·요건과 시효중단은 상가 분양신탁·시행사 도산과 분양대금·개발비 반환청구, 소멸시효, 소멸시효 중단에서 설명한다.

개발비를 낸 날부터 이자를 받을 수 있나?

수분양자는 반환금의 이자와 지연손해금을 청구 근거 및 반환기한에 따라 구별해야 한다(민법 제548조 제2항, 같은 법 제387조). 지연손해금은 돌려줘야 할 돈의 지급을 늦춘 데 대한 손해배상금이다(같은 법 제397조).

해제에 따른 원상회복 이자

반환 근거가 적법한 해제에 따른 원상회복이라면, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 한다. 누구의 잘못으로 해제되었는지와 관계없다(민법 제548조 제2항, 95다16011 이유 1.다). 개발비 반환도 이 원상회복에 해당하는지에 따라 판단한다. 개발비라는 이름이나 위임형이라는 성격만으로 받은 날부터의 이자를 일괄 배제하는 것은 아니다(민법 제548조 제2항).

원상회복금에 붙이는 이자는 다른 법률 규정이나 유효한 약정이 없으면 연 5%다(민법 제379조). 상행위로 인한 반환채무에는 연 6%의 상사법정이율을 적용한다(상법 제54조). 이는 반환을 늦춘 데 대한 지연손해금과 구별되는 원상회복 이자다(민법 제548조 제2항).

이자 약정도 개별 합의인지 약관인지 구별해야 한다(민법 제105조, 약관의 규제에 관한 법률 제4조). 대법원은 공장용지 분양계약에서, 반환금의 이자를 배제한 약관이 사업자의 원상회복 의무를 부당하게 줄여 무효라고 판단했다(95다16011 판결요지 [4], 이유 1.라). 해제·해지에 따른 사업자의 원상회복 의무를 부당하게 줄이는 약관은 무효다(약관의 규제에 관한 법률 제9조 제5호).

당사자들이 합의로 계약을 없애는 합의해제는 그 합의내용에 따라 정산한다. 별도 약정이 없으면 반환할 돈에 받은 날부터의 이자를 붙일 의무는 없다(95다16011 판결요지 [3], 이유 1.다).

위임 잔액의 반환 지체와 자기 소비

해제에 따른 원상회복과 구별되는 별도 위임 종료 정산금의 반환을 지체했다면, 다음 기준으로 지체책임의 시작을 판단한다(민법 제387조).

확정된 반환기한이 있으면 그 기한이 도래한 때부터다(민법 제387조 제1항 전단).
불확정한 기한이면 채무자가 기한 도래를 안 때부터다(민법 제387조 제1항 후단).
반환기한이 없으면 채무자가 반환청구를 받은 때부터다(민법 제387조 제2항).

금전 반환의 지연손해금은 법정이율에 따르되, 법령 제한에 어긋나지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 따른다(민법 제397조 제1항). 다른 법률 규정이나 약정이 없을 때 민사 법정이율은 연 5%이고, 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6%다(같은 법 제379조, 상법 제54조). 금전채무의 지연손해금에서는 채권자가 손해를 증명할 필요가 없고, 채무자는 과실이 없다는 이유로 면책될 수 없다(민법 제397조 제2항). 소송 후 적용되는 이율과 예외는 지연손해금에서 설명한다.

분양자가 위임인을 위해 써야 하거나 인도해야 할 돈을 자신을 위해 소비했다면 별도의 책임이 있다. 그 돈에는 소비한 날 이후의 이자를 지급해야 하고, 그 밖의 손해도 배상해야 한다(민법 제685조).

분양신탁이나 시행사 도산 시 신탁사에 반환을 청구할 수 있나?

담보신탁·대리사무 구조에서 신탁사 상대 반환청구 한계와 시행사 도산 대응은 상가 분양신탁·시행사 도산과 분양대금·개발비 반환청구에서 다룬다. 시공사의 관리계좌 자금 부당 인출 책임과 사해행위·사해신탁 취소 및 신탁 수익권·등기청구권 가압류 방법도 함께 설명한다.

실무 체크포인트

계약서의 개발비 사용처·활성화 의무·반환배제·위약금 조항을 구별하고, 실제 개별 합의가 있는지 대조한다(2010다22415 이유 2.나.1)~5), 약관의 규제에 관한 법률 제4조).
정산표에서는 실제 집행한 비용·보수와 반환 가능한 잔액을 구별한다. 공제를 주장하는 분양자가 처리한 사무와 비용을 증명했는지 확인한다(2010다22415 판결요지 [3]).
합의해제라면 합의서의 반환금·이자 약정을 확인한다. 별도 약정이 없으면 받은 날부터의 반환금 이자는 붙지 않는다(95다16011 판결요지 [3]).
이자 계산표에는 각 반환금이 해제의 원상회복금인지 별도 위임 종료 정산금인지 나누어 적는다. 반환기한·청구받은 날·자기 소비 여부도 확인한다(민법 제548조 제2항, 같은 법 제387조, 같은 법 제685조).