부동산강제경매

부동산강제경매란 채권자가 집행권원에 근거해 채무자 소유 부동산을 압류·매각하고 그 대금으로 채권을 회수하는 강제집행 절차다(민사집행법 제78조). 판결 같은 집행권원을 갖춘 일반 채권자가 쓰는 환가 방법이다.

절차는 어떻게 진행되는가

민사집행법 제78조는 부동산 강제집행 방법을 강제경매와 강제관리로 나누고 채권자가 선택·병용할 수 있게 한다. 이 글은 그중 강제경매를 다룬다(민사집행법 제78조). 채권자가 집행권원과 부동산 표시를 갖춰 부동산 소재지 지방법원에 신청하면, 법원이 개시결정과 압류를 명하고 법원사무관등이 즉시 등기를 촉탁한다. 압류 효력은 결정 송달 또는 등기 중 먼저 된 때 생긴다(같은 법 제83조, 같은 법 제94조).

매각준비 단계

개시결정 뒤 법원은 매각을 준비한다. 집행관이 현황조사로 점유·임대차 관계를 조사하고(민사집행법 제85조), 감정인이 부동산을 평가해 법원이 감정평가와 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). 이 자료로 매각물건명세서를 작성해 비치한다(같은 법 제105조).

임의경매와 무엇이 다른가

부동산강제경매는 집행권원을 갖춰야 한다는 점에서, 집행권원 없이 담보권만으로 실행하는 담보권 실행을 위한 경매와 구별된다(민사집행법 제264조). 담보권 없는 채권자는 판결·확정 지급명령·집행인낙 공정증서 등 집행권원을 먼저 갖춰야 한다(같은 법 제56조). 담보권 실행 경매에는 별도 특칙 아래 강제경매 규정이 준용된다(같은 법 제268조).

효과

매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고, 법원은 매각대금을 법정 우선순위에 따라 배당한다(민사집행법 제135조, 같은 법 제145조). 제3자가 권리 취득 당시 경매신청·압류를 알았다면 압류에 대항하지 못하고, 압류 뒤 소유권을 취득한 제3자는 몰랐더라도 경매절차가 계속된다(같은 법 제92조 제1·2항).

압류 뒤에 생긴 점유·유치권을 매수인에게 주장할 수 있는지는 어떤 압류였는지로 나뉜다. 강제경매개시결정 기입등기로 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전해 유치권을 취득하게 한 것은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위여서 매수인에게 대항하지 못한다(2005다22688). 반면 가압류등기 뒤의 점유 이전은 특별한 사정이 없는 한 처분행위가 아니어서 그 뒤 취득한 유치권으로 매수인에게 대항할 수 있고(2009다19246 판시 [1]), 체납처분압류가 되어 있었다는 사정만으로는 경매개시결정등기 전에 취득한 유치권을 매수인에게 행사할 수 없다고 보지 않는다(2009다60336 전원합의체 다수의견).

실무 체크포인트

• 신청 전에 등기사항증명서로 채무자가 현재 소유자인지, 선순위 근저당·가압류가 얼마나 잡혀 있는지 확인한다. 잉여가 없을 것으로 인정되면 법원이 압류채권자에게 통지하고, 채권자가 통지일부터 1주 안에 법정 신청과 충분한 보증을 하지 않으면 법원은 절차를 취소해야 한다(민사집행법 제102조).
• 판결에 기초한 집행은 원칙적으로 집행력 있는 정본이 필요하지만, 확정 지급명령은 조건부·승계집행이 아니면 집행문 없이 정본으로 한다(민사집행법 제28조, 같은 법 제58조). 다만 지급명령에는 기판력이 없어, 지급명령 발령 전에 생긴 청구권의 불성립·소멸도 청구이의 사유가 된다(2006다73966 판시 [2]).
• 가집행선고나 본안판결이 상급심에서 변경되면 가집행선고는 그 범위에서 효력을 잃고, 법원은 피고의 신청에 따라 원상회복과 손해배상을 명한다(민사소송법 제215조).

관련

• 개념·해설
  강제집행집행권원경매개시결정현황조사감정평가와 최저매각가격담보권 실행을 위한 경매
• 법령
  민사집행법 제78조민사집행법 제83조민사집행법 제85조민사집행법 제92조민사집행법 제94조민사집행법 제97조민사집행법 제105조민사집행법 제264조민사집행법 제268조
• 판례
  2009다603362009다192462006다739662005다22688