현황조사

현황조사란 법원이 경매개시결정 후 집행관에게 명하여 매각부동산의 현상·점유관계·차임·보증금 등 현황을 조사하게 하는 절차다(민사집행법 제85조). 매각물건명세서의 기초가 되는 사실조사다.

무엇을 조사하는가

조사 대상은 부동산의 현상·점유관계·차임·보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(민사집행법 제85조). 법에 열거된 것은 예시이고, 매각조건·최저매각가격 결정에 필요한 사실관계 전반이 대상이다. 실무에서는 ① 부동산의 현상과 점유관계(위치·용도·점유자·점유권원), ② 임대차관계(임차인·보증금·전입신고일·확정일자), ③ 기타 현황으로 나눠 조사한다.

누가 어떻게 조사하는가

현황조사 명령은 집행관에게만 발할 수 있다(민사집행법 제85조). 집행관은 조사를 위해 건물에 출입하고, 채무자나 점유 제3자에게 질문하거나 문서 제시를 요구할 수 있으며, 필요하면 잠긴 문을 여는 등의 조치를 할 수 있다(민사집행법 제85조). 법원은 경매개시결정 후 바로 조사명령을 발하며, 집행관은 정해진 날까지 현황조사보고서를 제출한다(민사집행규칙 제46조).

현황조사보고서

집행관은 사건 표시·부동산 표시·조사 일시와 방법·조사 내용을 적은 현황조사보고서에 도면·사진을 붙여 법원에 제출한다(민사집행규칙 제46조). 법원은 이 보고서 사본을 매각물건명세서·평가서 사본과 함께 비치해 누구든 볼 수 있게 해야 한다(민사집행법 제105조).

효과

현황조사 결과는 매각물건명세서 작성의 기초자료가 된다(민사집행법 제105조). 현황조사 자체는 집행법원의 보조 직무라 그에 대한 집행이의는 인정되지 않고, 이를 기초로 한 최저매각가격 결정 등 이후 결정을 다툰다.

실무 체크포인트

• 임차인이 주택이면 소재지 세대주 전원의 주민등록표 등·초본을, 상가건물이면 상가건물임대차 현황서를 발급받아 보고서에 첨부한다.
• 임차인이 여러 명이면 각 임차부분을 도면에 특정해 표시한다. 점유 범위가 불명확하면 인수 위험 판단이 어렵다.
• 폐문부재로 내부 확인이 안 되면 야간·휴일 조사를 실시하고 그 사유를 보고서에 기재한다. 보고서가 불충분하면 추가조사·재조사를 명할 수 있다.

관련

• 개념·해설
  부동산강제경매경매개시결정감정평가와 최저매각가격
• 법령
  민사집행법 제85조민사집행법 제105조민사집행규칙 제46조