현황조사

현황조사란 법원이 경매개시결정 후 집행관에게 명하여 매각부동산의 현상·점유관계·차임·보증금 등 현황을 조사하게 하는 절차다(민사집행법 제85조). 매각물건명세서의 기초가 되는 사실조사다.

무엇을 조사하는가

조사 대상은 부동산의 현상·점유관계·차임·보증금의 액수, 그 밖의 현황이다(민사집행법 제85조). 법에 열거된 것은 예시이고, 매각물건명세서 작성과 입찰자의 권리관계 판단에 필요한 사실관계를 조사한다. 최저매각가격은 감정인의 평가액을 참작해 법원이 정한다(같은 법 제97조). 실무에서는 ① 부동산의 현상과 점유관계(위치·용도·점유자·점유권원), ② 임대차관계(임차인·보증금·전입신고일·확정일자), ③ 기타 현황으로 나눠 조사한다.

누가 어떻게 조사하는가

현황조사 명령은 집행관에게 발한다(민사집행법 제85조). 집행관은 조사를 위해 건물에 출입하고, 채무자나 점유 제3자에게 질문하거나 문서 제시를 요구할 수 있으며, 필요하면 잠긴 문을 여는 등의 조치를 할 수 있다(같은 법 제82조). 제85조 제2항은 현황조사 때 제82조의 조치를 할 수 있다고 정한다. 법원은 경매개시결정 후 조사명령을 발하고, 집행관은 정해진 날까지 현황조사보고서를 제출한다(민사집행규칙 제46조).

현황조사보고서

집행관은 사건의 표시, 부동산의 표시, 조사의 일시·장소 및 방법, 조사한 내용을 적은 현황조사보고서에 도면·사진 등을 붙여 법원에 제출하여야 한다(민사집행규칙 제46조). 법원은 이 보고서와 매각물건명세서·평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조 제2항).

매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다(민사집행규칙 제55조). 다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 사본의 비치에 갈음할 수 있다(같은 조 단서).

2010마1291 사건의 집행법원은 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 않았거나, 중대한 하자가 있는 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였다. 그럼에도 매각기일을 변경하지 않은 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 않았다. 대법원은 이를 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다고 보았다(2010마1291 판시 [2]).

효과

집행관은 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에는 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 하여야 한다(민사집행법 제112조). 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대하여서는 법원에 이의를 신청할 수 있으므로, 현황조사 과정의 절차 위반도 이 이의의 대상이 될 수 있다(같은 법 제16조 제1항).

최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때는 매각허가에 대한 이의신청사유다(민사집행법 제121조 제5호). 2023마7896 결정은 제5호 해당 여부를 그 흠이 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 판단하도록 했다. 그 판단은 부동산 경매와 매각물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 하여야 한다(2023마7896 판시 [1]). 같은 결정은 제121조 제7호의 이의신청사유인 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’란 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반의 사유가 있는 때를 말한다고 보았다.

실무 체크포인트

• 임차관계를 확인하기 위해 주민등록·사업자등록 관련 자료 등을 조회·첨부하는 실무가 있다. 이는 민사집행규칙 제46조의 문언상 필수 첨부목록과는 구별한다.
• 임차인이 여러 명이면 각 임차부분을 도면에 특정해 표시한다. 점유 범위가 불명확하면 인수 위험 판단이 어렵다.
• 야간·휴일에 조사상 강제조치를 하려면 법원의 허가가 필요하다(민사집행법 제8조). 보고서가 불충분하면 법원이 제85조 제1항에 따라 추가조사·재조사를 명할 수 있다.

관련

• 개념·해설
  부동산강제경매경매개시결정감정평가와 최저매각가격
• 법령
  민사집행규칙 제46조민사집행규칙 제55조민사집행법 제8조민사집행법 제16조민사집행법 제82조민사집행법 제85조민사집행법 제97조민사집행법 제105조민사집행법 제112조민사집행법 제121조
• 판례
  2023마78962010마1291