경매개시결정이란 경매신청이 적법하고 요건을 갖췄을 때 집행법원이 경매절차를 개시하면서 동시에 그 부동산의 압류를 명하는 결정이다(민사집행법 제83조). 강제경매·임의경매 모두 이 결정으로 시작된다.
쉽게 말하면 — 법원이 부동산 경매절차를 시작하면서, 동시에 그 부동산을 압류하는 결정입니다.
압류 효력은 언제 생기는가?
압류는 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 그 등기가 된 때에 효력이 생긴다(민사집행법 제83조). 둘 중 먼저 도래한 때를 기준으로 한다. 법원사무관등은 개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁한다(같은 법 제94조). 실무에서는 송달보다 등기가 먼저 되는 경우가 많아 등기 시점에 압류 효력이 발생한다.
압류는 결정문이 채무자에게 도착한 날 또는 등기부에 기재된 날 중 빠른 날부터 효력이 생깁니다. 보통 등기가 먼저 되므로 등기된 날이 기준이 됩니다.
압류의 효력은 어디까지 미치는가?
압류는 채무자의 처분을 압류채권자에게 대항하지 못하게 하는 상대적 효력을 가진다(민사집행법 제92조). 처분 자체가 곧 무효가 되는 것은 아니며, 압류채권자와 매수인에게 대항할 수 없는 범위에서 경매절차가 계속된다. 한편 압류는 채무자의 부동산 관리·이용에는 영향을 미치지 않고, 개시결정 후 법원은 부동산 침해행위를 막기 위해 필요한 조치를 할 수 있다(같은 법 제83조 제2·3항). 다만 압류에 대항하지 못하는 범위는 점유에도 미친다. 유치권은 성립시기와 관계없이 매수인이 인수하는 것이 원칙이지만(같은 법 제91조 제5항), 경매개시결정등기가 된 뒤에 성립한 유치권으로는 매수인에게 대항하지 못한다(2021다253710 판시 [1]).
압류됐다고 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 계속 관리·사용할 수 있지만, 압류 뒤 처분으로 압류채권자나 매수인에게 대항할 수는 없습니다.
강제경매와 임의경매의 심리는 어떻게 다른가?
집행법원은 강제경매개시결정에서 집행권원·집행문 등 형식적 요건을 심사한다. 부동산 담보권 실행 경매의 신청인은 담보권 존재를 증명하는 서류를 내야 한다(민사집행법 제264조). 이 조항은 신청서류에 관한 규정이고, 담보권이 없거나 소멸했다는 실체 사유로 개시결정에 이의할 수 있는 근거는 같은 법 제265조다. 개시 단계의 증명과 이의 단계의 증명도 나뉜다. 저당권과 함께 피담보채권을 양수한 사람은 저당권이전 부기등기를 마치고 실행 요건을 갖추었으면 채권양도의 대항요건을 갖추지 못했더라도 경매를 신청할 수 있고, 개시결정 단계에서 그 대항요건을 증명할 필요는 없다. 그러나 채무자가 그 점을 들어 개시결정에 이의하거나 매각허가결정에 즉시항고하면, 그 절차에서는 신청채권자가 대항요건을 갖추었음을 증명하여야 한다(2024마6339 판시 [2]).
개시결정에는 어떻게 불복하는가?
민사집행법 제90조의 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다(같은 법 제86조 제1항). 법원은 이의에 관한 재판 전 잠정처분을 할 수 있고(같은 법 제16조 제2항), 이의에 관한 재판에는 즉시항고할 수 있다(제86조 제3항). 경매신청을 기각·각하하는 재판에도 즉시항고할 수 있다(같은 법 제83조 제5항). 유치권에 의한 경매에서는 유치권의 부존재나 소멸을 이유로 개시결정에 이의할 수 있고, 법원은 이의재판 당시까지 제출된 모든 자료를 종합해 개시결정의 당부를 판단할 수 있다(2020마1521 판시 [1]).
실무 체크포인트
- 압류 효력 발생 시점은 개시결정 송달 또는 등기 중 빠른 때다(민사집행법 제83조 제4항). 배당 참가와 권리 순위는 이 시점 하나로 결정되지 않는다. 자동 배당 여부는 첫 경매개시결정등기 전후와 같은 법 제148조 제3·4호를, 대항력은 각 권리의 등기·대항요건과 순위를 따로 확인한다.
- 동일 부동산에 이미 경매가 진행 중이면 법원은 다시 경매개시결정을 하고 앞선 절차에 따라 경매한다(민사집행법 제87조). 선행 신청이 취하·취소되면 후행 결정에 따라 절차를 계속하되, 매수인이 대금을 낸 뒤 선행 신청이 취하되면 제91조 제1항의 부담 한도에서 절차를 계속한다. 후행 신청이 앞선 배당요구 종기 뒤에 이루어졌다면 새 종기를 정한다(제87조 제3항).
- 임의경매에서 채무자가 변제 등으로 담보권 소멸을 다툴 여지가 있으면, 신청 전 피담보채권 잔액을 정리해 이의신청에 대비한다(민사집행법 제265조).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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