개별매각이란 경매 부동산이 여러 개일 때 각 부동산을 따로 매각하는 방법이고, 일괄매각이란 여러 부동산을 묶어 한 사람이 사도록 하나의 절차에서 함께 매각하는 방법이다(민사집행법 제98조). 개별매각이 원칙이고, 일괄매각은 묶어 파는 것이 알맞다고 인정될 때 인정되는 방법이다.
쉽게 말하면 — 경매에 나온 부동산이 여러 개일 때, 하나씩 따로 파는 것이 개별매각이고 통째로 묶어 파는 것이 일괄매각입니다. 땅과 그 위 건물처럼 따로 팔면 가치가 떨어지는 것들은 묶어 팝니다.
요건
법원은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 보아 한 사람이 일괄매수하는 것이 알맞다고 인정하면, 직권으로 또는 이해관계인 신청으로 일괄매각을 결정한다(민사집행법 제98조 제1항). 부동산과 함께 다른 종류 재산(금전채권 제외)도 묶을 수 있다(민사집행법 제98조 제2항). 결정은 매각기일 전까지 한다(민사집행법 제98조 제3항).
따로 진행되던 사건은 한 법원으로 모아 병합한다(민사집행법 제99조). 다른 법원이나 집행관에 걸린 사건도 일괄매각 결정 법원으로 이송해 병합하며, 관할은 전속관할에 묶이지 않고 관련재판적을 준용한다(민사집행법 제100조).
묶어 파는 것이 더 낫다고 법원이 판단하면 일괄매각을 결정합니다. 여러 법원에 흩어진 사건도 한 법원으로 모아 한꺼번에 진행할 수 있습니다.
효과
일괄매각해도 각 재산의 대금을 따로 정할 필요가 있으면 최저매각가격 비율로 총대금을 나눈다(민사집행법 제101조 제2항). 일부 대금만으로 모든 채권과 집행비용을 다 갚을 수 있으면 나머지 재산은 매각을 허가하지 않는 것이 원칙이다(과잉매각 금지, 민사집행법 제101조 제3항 본문, 민사집행법 제124조).
다만 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우, 나눠 팔면 경제적 효용이 크게 떨어지는 경우, 채무자가 동의한 경우에는 과잉매각금지가 적용되지 않고 그대로 일괄매각한다(민사집행법 제101조 제3항 단서). 과잉매각으로 일부만 팔 때 채무자는 어느 것을 팔지 지정할 수 있다(민사집행법 제101조 제4항).
하나만 팔아도 빚을 다 갚을 수 있으면 나머지는 안 팝니다(과잉매각 금지). 단 땅과 건물처럼 따로 떼면 값이 크게 떨어지는 건 예외로 묶어 팝니다.
실무 체크포인트
- 토지·건물 일괄매각은 과잉매각금지의 예외다. 한쪽 대금으로 채권을 다 갚을 수 있어도 분리하지 않는다.
- 민법 제365조의 저당지상 건물 일괄경매, 공장저당법상 일괄매각처럼 법률상 당연히 일괄하는 경우도 있다.
- 소유자나 압류채권자가 같을 필요는 없다. 견련성만 있으면 일괄매각 대상이 된다.
관련
- 개념·해설
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