개별매각이란 경매 부동산이 여러 개일 때 각 부동산을 따로 매각하는 방법이고, 일괄매각이란 여러 부동산을 묶어 한 사람이 사도록 하나의 절차에서 함께 매각하는 방법이다(민사집행법 제98조). 개별매각이 원칙이고, 일괄매각은 묶어 파는 것이 알맞다고 인정될 때 인정되는 방법이다.
쉽게 말하면 — 경매에 나온 부동산이 여러 개일 때, 하나씩 따로 파는 것이 개별매각이고 통째로 묶어 파는 것이 일괄매각입니다. 땅과 그 위 건물처럼 따로 팔면 가치가 떨어지는 것들은 묶어 팝니다.
어떤 요건을 갖춰야 하나
법원은 여러 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 보아 한 사람이 일괄매수하는 것이 알맞다고 인정하면, 직권으로 또는 이해관계인 신청으로 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민사집행법 제98조 제1항). 부동산과 함께 다른 종류 재산(금전채권 제외)도 묶을 수 있다(민사집행법 제98조 제2항). 결정은 매각기일 전까지 한다(민사집행법 제98조 제3항).
따로 진행되던 사건은 한 법원으로 모아 병합한다(민사집행법 제99조). 다른 법원이나 집행관에 걸린 사건도 일괄매각 결정 법원으로 이송해 병합하며, 관할은 전속관할에 묶이지 않고 관련재판적을 준용한다(같은 법 제100조). 다만 등기할 수 있는 선박에 관한 경매사건에는 이 관할 특례가 적용되지 않는다(제100조 단서).
묶어 파는 것이 더 낫다고 법원이 판단하면 일괄매각을 결정합니다. 여러 법원에 흩어진 사건도 한 법원으로 모아 한꺼번에 진행할 수 있습니다.
어떤 효과가 생기나
일괄매각해도 각 재산의 대금을 따로 정할 필요가 있으면 최저매각가격 비율로 총대금을 나눈다(민사집행법 제101조 제2항). 일부 대금만으로 모든 채권과 집행비용을 다 갚을 수 있으면 나머지 재산은 매각을 허가하지 않는 것이 원칙이다(과잉매각 금지, 민사집행법 제101조 제3항 본문, 같은 법 제124조).
다만 토지와 그 위 건물을 일괄매각하는 경우, 나눠 팔면 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우, 채무자가 동의한 경우에는 과잉매각금지가 적용되지 않고 그대로 일괄매각한다(민사집행법 제101조 제3항 단서). 과잉매각으로 일부만 팔 때 채무자는 어느 것을 팔지 지정할 수 있다(민사집행법 제101조 제4항).
하나만 팔아도 빚을 다 갚을 수 있으면 나머지는 안 팝니다(과잉매각 금지). 단 땅과 건물처럼 따로 떼면 값이 크게 떨어지는 건 예외로 묶어 팝니다.
유체동산은 어떻게 일괄매각하나
일괄매각은 부동산에만 있는 것이 아니다. 유체동산 집행에서도 집행관은 여러 개의 유체동산의 형태·이용관계 등을 고려하여 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄하여 매각할 수 있다(민사집행법 제197조 제1항). 이 경우 부동산 일괄매각의 결정 시기·사건 병합·관할·대금 배분 규정을 준용한다(같은 조 제2항: 제98조 제3항, 제99조, 제100조, 제101조 제2항~제5항).
대법원은 영업양도의 사해행위취소가 문제 된 사건에서, 영업재산이 일괄 강제집행되면 영업권도 일체로 환가될 수 있다는 점을 보조적으로 설시하였다(2013다84162). 실제 일괄매각 결정의 적법성을 판단한 사안은 아니다.
실무 체크포인트
- 토지·건물 일괄매각은 과잉매각금지의 예외다. 한쪽 대금으로 채권을 다 갚을 수 있어도 분리하지 않는다.
- 민법 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 그 설정자가 건물을 축조한 경우에 한해 저당권자가 건물까지 함께 경매를 청구할 수 있게 하고, 그 건물의 경매대가에는 우선변제권이 없다. 자동적인 일괄매각을 정한 규정이 아니다. 반면 공장저당 목적물은 토지나 건물과 함께하지 않으면 압류·가압류·가처분의 목적으로 하지 못하고(공장 및 광업재단 저당법 제8조 제2항), 반드시 일괄하여 경매해야 한다(92마576).
- 각각 경매가 신청된 재산이나 다른 법원·집행관에 계속된 사건도 제98조의 요건을 갖추면 이송·병합할 수 있다(민사집행법 제99조). 91마239는 이용상 견련성이 있는 대지와 지상건물의 일괄경매를 정당하다고 본 사례다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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