매각조건이란 법원이 경매로 부동산을 매각해 매수인에게 소유권을 넘기는 데 지켜야 할 조건, 곧 경매의 성립·효력에 관한 조건이다(민사집행법 제110조·같은 법 제111조). 법정매각조건과 특별매각조건으로 나뉜다.
쉽게 말하면 — 경매를 어떤 규칙으로 진행하고, 낙찰자가 무엇을 떠안고 무엇은 털어내는지를 정해 둔 “경매의 룰”입니다. 대부분은 법이 미리 정해 두고(법정매각조건), 사정에 따라 일부만 바꿉니다(특별매각조건).
종류
법정매각조건은 모든 경매에 공통으로 적용되도록 민사집행법·민사집행규칙이 미리 정한 조건이다. 부동산 위 부담의 소멸·인수(민사집행법 제91조), 최저매각가격(같은 법 제97조) 등이 여기에 해당한다.
특별매각조건은 법원이 이해관계인의 합의에 따라 법정매각조건을 바꾸거나, 필요에 따라 직권으로 매각조건을 바꾸거나 새로 설정한 것이다(민사집행법 제110조·같은 법 제111조). 인수주의 채택이나 매수신청 자격 제한 등이 예다. 유치권에 의한 경매도 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 실시하되, 집행법원은 매각조건 변경결정으로 그 부담을 매수인이 인수하도록 정할 수 있다(2011다35593 판시 [1]).
기본 룰은 법이 정한 법정매각조건이고, 특정 사건에서만 바꾼 룰이 특별매각조건입니다. 예컨대 “이 권리는 낙찰자가 떠안는다”는 인수 조건을 붙이는 식입니다.
변경
법원은 최저매각가격 외의 매각조건을 이해관계인의 합의에 따라 바꿀 수 있다. 합의는 배당요구 종기까지 할 수 있다(민사집행법 제110조). 합의만으로 조건이 당연히 변경되는 것은 아니고, 법원이 반드시 합의대로 바꾸어야 하는 것도 아니다.
법원은 거래 실상을 반영하거나 절차를 효율적으로 진행할 필요가 있으면 배당요구 종기까지 직권으로 매각조건을 바꾸거나 새로 설정할 수 있다(민사집행법 제111조 제1항). 이 직권변경에는 최저매각가격도 포함될 수 있다. 한편 유찰 뒤의 최저매각가격 저감은 배당요구 종기와 관계없이 같은 법 제119조에 따라 이루어진다. 직권 변경결정에는 즉시항고할 수 있다(제111조 제2항).
이해관계인이 다 같이 합의하면 일부 룰을 바꿀 수 있지만, “최저가격”이나 “소유권을 넘긴다” 같은 핵심은 합의로도 못 바꿉니다. 다만 법원은 직권으로 최저가격까지 바꿀 수 있습니다.
효과
특별매각조건이 있으면 기일입찰·호가경매에서는 집행관이 매각기일에 고지하고(민사집행법 제112조), 기간입찰에서는 공고에 그 내용을 표시한다(민사집행규칙 제56조 제2호). 특별매각조건으로 매각하면 허가결정에도 그 조건을 적는다(민사집행법 제128조 제1항). 합의나 직권 변경결정 없이 법정매각조건과 다른 조건으로 공고·실시한 중대한 잘못은 같은 법 제121조 제7호의 이의사유가 된다. 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1이 아닌 금액으로 정하려면 법원의 결정이 있어야 하고, 그 결정 없이 다른 금액으로 한 매각기일공고는 위법하며 이를 간과하고 매각을 실시하면 같은 호의 이의신청·매각불허가 사유가 된다(2022마6559). 특별매각조건을 지키지 못한 매수신고인 쪽 사유도 불허가로 이어진다. 농지취득자격증명 제출을 특별매각조건으로 정했는데 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 내지 않으면 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유가 된다(2014마62).
실무 체크포인트
- 매각기일공고문에 특별매각조건이 적혀 있는지 확인한다. 인수 조건·자격 제한 같은 특별매각조건은 입찰 판단에 직결된다.
- 매각의 장소·기일·공고 방법 등은 법정매각조건이 아니다. 이를 매각조건 변경 대상으로 오인하지 않는다.
- 직권으로 변경할 때도 매각조건변경결정을 작성해 이해관계인에게 고지한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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