강제관리는 부동산을 팔지 않고 수익에서 변제받는 집행방법이다. 신청은 강제경매와 같은 방식으로 하고, 절차의 상당 부분에 강제경매 규정이 준용된다(민사집행법 제163조). 개시결정은 채무자에게 관리사무 간섭과 수익 처분을 금지하고, 수익을 지급할 제3자에게는 관리인에게 지급하라고 명한다(민사집행법 제164조 제1항). 강제경매와의 차이와 선택 기준은 강제관리에서 본다.
쉽게 말하면 — 채무자의 부동산을 경매로 팔아 치우는 대신, 그 부동산에서 나오는 임대료 같은 수익을 법원이 임명한 관리인이 걷어 채권자에게 나눠 주는 절차입니다. 건물을 남겨 둔 채 월세로 회수하는 방식이라, 임대수익이 꾸준한 부동산에 맞습니다.
어떻게 신청하는가?
강제관리에는 강제경매의 신청서·첨부서류(제80조~제82조), 개시결정(제83조 제1항·제3항~제5항), 현황조사·개시결정 이의·압류의 경합·배당요구·통지(제85조~제89조), 등기(제94조~제96조) 규정이 준용된다(민사집행법 제163조). 신청서에는 채권자·채무자와 법원, 부동산, 집행할 채권과 집행권원을 적고, 집행력 있는 정본과 부동산의 소유·등기 관련 서류를 붙인다(민사집행법 제80조·민사집행법 제81조). 부동산 소재지 지방법원이 관할한다(민사집행법 제79조). 수익 지급의무를 부담하는 제3자가 있으면 그 제3자의 표시와 지급의무 내용을 추가로 적는다(민사집행규칙 제83조).
준용 목록은 조문을 열거하는 방식이라 빠진 것이 있다. 경매절차의 이해관계인을 정한 제90조와 배당요구 종기를 정한 민사집행법 제84조는 준용되지 않는다. 강제관리의 배당요구 마감은 뒤에서 보는 수익처리 기간의 종기가 대신한다.
강제경매와 강제관리는 함께 또는 따로 할 수 있다. 채권자는 자기의 선택으로 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지를 함께 사용하게 할 수 있다(민사집행법 제78조 제3항). 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있다(같은 조 제4항).
신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대해서는 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제164조 제4항).
항고장은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 안에 원심법원에 제출해야 하고, 즉시항고만으로 집행이 정지되지는 않는다(민사집행법 제15조 제2항·제6항).
개시결정은 무엇을 명하는가?
개시결정에는 두 가지 명령이 들어간다(민사집행법 제164조 제1항).
- 채무자에게: 관리사무에 간섭하지 말고 부동산의 수익을 처분하지 말 것
- 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게: 그 수익을 관리인에게 지급할 것
여기의 “수익”에는 이미 수확했거나 앞으로 수확할 과실과, 이행기가 이르렀거나 이르게 될 과실이 포함된다(같은 조 제2항). 임차인이 낼 차임이 대표적이다.
제3자에 대해서는 결정서를 송달해야 효력이 생긴다(같은 조 제3항). 송달 전에는 개시결정의 효력이 그 제3자에게 미치지 않으므로, 송달 시점 관리가 회수액을 좌우한다.
세입자에게 결정서가 송달되어야 그때부터 세입자가 관리인에게 월세를 냅니다. 송달 전에는 세입자에게 이 결정의 효력이 미치지 않으므로, 세입자 주소를 정확히 파악해 송달이 빨리 되게 하는 것이 실무의 핵심입니다.
관리인은 누가 되고 무엇을 하는가?
관리인은 법원이 임명하고, 채권자는 적당한 사람을 추천할 수 있다(민사집행법 제166조 제1항). 관리인은 관리와 수익을 위해 부동산을 점유할 수 있고, 저항을 받으면 집행관에게 원조를 요구할 수 있다(같은 조 제2항). 제3자가 채무자에게 지급할 수익을 추심할 권한도 있다(같은 조 제3항).
법원은 관리에 필요한 사항과 관리인의 보수를 정하고 관리인을 지휘·감독하며, 보증을 제공하도록 명할 수 있다(민사집행법 제167조 제1항·제2항). 관리를 계속할 수 없는 사유가 생기면 법원이 직권으로 또는 이해관계인의 신청으로 관리인을 해임할 수 있고, 이때 관리인을 심문해야 한다(같은 조 제3항).
관리인은 매년 채권자·채무자와 법원에 계산서를 제출하고 업무를 마친 뒤에도 제출한다(민사집행법 제170조 제1항). 채권자와 채무자는 계산서를 송달받은 날부터 1주 이내에 집행법원에 이의신청을 할 수 있고, 그 기간에 이의가 없으면 관리인의 책임이 면제된 것으로 본다(같은 조 제2항·제3항). 기간 안에 이의가 있으면 법원이 관리인을 심문한 뒤 결정으로 재판하고, 이의를 매듭지으면 관리인의 책임을 면제한다(같은 조 제4항).
수익은 어떻게 나누는가?
관리인은 부동산 수익에서 그 부동산이 부담하는 조세와 공과금을 먼저 빼고, 관리비용을 변제한 뒤 나머지를 채권자에게 지급한다(민사집행법 제169조 제1항). 순서가 정해져 있으므로 수익이 적으면 채권자에게 갈 몫이 남지 않을 수 있다.
수익처리는 법원이 정하는 기간마다 하고, 그 기간의 종기까지 배당요구를 하지 않은 채권자는 그 수익의 처리와 배당절차에 참가할 수 없다(민사집행규칙 제91조 제1항). 강제관리에 경매의 배당요구 종기 규정이 준용되지 않는 자리를 이 기간이 메운다.
채권자가 한 사람이거나 나머지 금액으로 각 채권자의 채권과 집행비용 전부를 변제할 수 있으면 관리인이 변제금을 교부하고 남으면 채무자에게 준다(같은 조 제2항). 그 밖의 경우에는 관리인이 제1항 기간이 지난 후 2주 안의 날을 배당협의기일로 지정하고 채권자에게 일시·장소를 서면 통지하며, 그 통지에 배당계산서를 붙인다(같은 조 제3항). 협의가 이루어지면 그에 따라 배당하고(같은 조 제4항), 이루어지지 않으면 관리인이 바로 법원에 신고한다(민사집행법 제169조 제3항·민사집행규칙 제91조 제5항). 신고가 있으면 법원이 배당표 작성에 관한 규정을 준용해 배당표를 만들어 관리인에게 지급하게 한다(민사집행법 제169조 제4항).
강제관리 중 배당요구가 있으면 법원은 관리인에게 통지한다(민사집행법 제165조).
월세가 들어와도 세금·공과금과 관리비용이 먼저 나갑니다. 그러고도 남는 돈이 채권자 몫인데, 남을 것이 없다고 인정되면 법원이 절차를 반드시 취소합니다. 신청 전에 연간 수익과 부담을 계산해 보아야 하는 이유입니다.
언제 끝나는가?
강제관리의 취소는 법원이 결정으로 한다(민사집행법 제171조 제1항). 채권자들이 부동산 수익으로 전부 변제를 받았을 때에는 법원이 직권으로 취소결정을 한다(같은 조 제2항). 취소결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있다(같은 조 제3항). 취소결정이 확정되면 법원사무관등이 강제관리 기입등기를 말소하도록 촉탁한다(같은 조 제4항).
남을 것이 없으면 법원이 반드시 취소한다. 수익에서 그 부동산이 부담하는 조세·공과금과 관리비용을 빼면 남을 것이 없겠다고 인정되는 때에는 법원은 강제관리절차를 취소하여야 한다(민사집행규칙 제89조). 재량이 아니라 기속이므로, 신청 전에 연간 수익과 부담을 계산해 두지 않으면 절차가 취소될 수 있다.
제3자가 막으려 하면?
제3자가 부동산에 대한 강제관리를 막을 권리가 있다고 주장하면 제3자이의의 소에 관한 규정이 준용된다(민사집행법 제168조). 소유권을 주장하는 제3자가 강제관리의 배제를 구하는 경로다.
실무 체크포인트
- 제3자에 대한 송달 시점을 관리한다. 개시결정은 제3자에게 송달되어야 효력이 생기므로(민사집행법 제164조 제3항), 임차인 주소를 정확히 특정해 송달이 지연되지 않게 한다.
- 수익에서 조세·공과금·관리비용이 먼저 나간다. 남을 것이 없겠다고 인정되면 법원이 절차를 취소해야 하므로(민사집행규칙 제89조), 회수 가능액을 신청 전에 계산한다(민사집행법 제169조 제1항).
- 배당요구 마감은 수익처리 기간의 종기다. 경매의 배당요구 종기 규정은 준용되지 않는다(민사집행규칙 제91조 제1항).
- 계산서 이의는 1주 기한의 관리 대상이다. 송달받은 날부터 1주가 지나면 관리인의 책임이 면제된 것으로 본다(민사집행법 제170조 제2항·제3항).
- 관리인 추천을 활용한다. 법원이 임명하지만 채권자가 적당한 사람을 추천할 수 있다(민사집행법 제166조 제1항). 대상 부동산의 관리 경험이 있는 사람을 추천하면 회수가 안정된다.
- 기각·각하에는 즉시항고를 한다(민사집행법 제164조 제4항).
- 강제경매와 병행 여부를 정한다. 매각으로 끝낼 사건인지, 수익으로 회수할 사건인지 판단해 신청 형태를 선택한다.
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