감정평가

감정평가란 부동산이나 그 밖의 재산에 대해 전문 지식과 경험을 가진 감정인이 그 경제적 가치를 판단·산정하는 행위다. 법원은 부동산 강제경매에서 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정해야 한다(민사집행법 제97조).

좁은 의미의 감정평가는 감정평가사가 토지·건물 등의 가치를 산정하는 업무다. 소송법상 감정은 법관이 알기 어려운 전문 사항에 관해 전문가가 판단을 보고하는 증거조사다. 이 글은 감정평가사가 소송·경매의 감정인으로 참여할 수 있는 부동산 가치 산정을 중심으로 두 제도의 접점을 다룬다.

감정평가는 어떤 경우에 하는가?

감정평가는 경매, 민사소송, 토지수용 보상과 민법상 가액 결정 등에서 활용된다.

1. 강제경매·임의경매: 집행법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 최저매각가격을 정한다(민사집행법 제97조). 동산 경매에서도 값비싼 물건은 집행관이 감정인에게 평가하게 한다(같은 법 제200조).
2. 민사소송 감정: 부동산 시가·임료·공사 하자 수리비 등 법관이 알기 어려운 전문 판단이 필요할 때 법원이 감정인을 지정해 의견을 구한다(민사소송법 제333조, 같은 법 제335조).
3. 토지수용 보상: 공익사업을 위해 토지를 수용할 때 사업시행자는 감정평가법인등에 평가를 의뢰한다(토지보상법 제68조). 법이 정한 경우에는 사업시행자가 직접 보상액을 산정할 수 있다. 시·도지사와 토지소유자는 각각 1인씩 추천할 수 있고, 적법한 추천이 있으면 그 추천을 받은 감정평가법인등도 선정에 포함해야 한다.
4. 민법상 가액 결정: 정당한 이유가 있는 유치권자·질권자는 법원에 유치물·질물을 직접 변제에 충당하도록 청구할 수 있다. 이때 감정인의 평가에 따라 충당한다. 청구 전에는 채무자에게 미리 알려야 하고, 질권에서는 질권설정자에게도 통지해야 한다(민법 제322조 제2항, 같은 법 제338조 제2항).

감정평가는 누가 하는가?

소송상 감정은 법원이 지정한 감정인이 맡고, 경매와 토지수용의 평가는 각 절차의 법령에 따라 평가인을 선정한다.

소송상 감정인은 수소법원·수명법관 또는 수탁판사가 지정한다(민사소송법 제335조). 감정에 필요한 학식과 경험이 있는 사람은 감정할 의무를 진다(같은 법 제334조).

부동산 경매의 평가인과 소송상 감정인은 선정 근거와 절차를 구별해야 한다.

법원은 공공기관·학교나 그 밖에 상당한 설비가 있는 단체에 감정을 촉탁할 수 있다(민사소송법 제341조). 감정촉탁에는 선서에 관한 규정이 적용되지 않는다.

감정인은 감정사항이 자신의 전문분야가 아니거나 공동감정이 필요한 경우 곧바로 법원에 지정 취소 또는 추가 지정을 요구해야 한다. 감정을 타인에게 위임할 수 없다(민사소송법 제335조의2).

감정평가는 어떤 절차로 진행되나?

강제경매에서 감정평가의 절차는 다음과 같다.

1. 법원이 경매개시결정 후 감정인을 지정한다.
2. 감정인은 실지조사를 거쳐 대상 부동산을 평가한다. 건물을 평가하면서 현상대로 하지 않고 등기부상의 표시에만 의존하여 한 평가는 위법하다(대법원 68마798).
3. 감정인은 사건 표시·평가액·평가일·환경·산출과정을 기재한 평가서를 제출한다(민사집행규칙 제51조).
4. 법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 결정한다(민사집행법 제97조).
5. 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조 제2항). 그 사본은 매각기일(기간입찰의 방법으로 진행하는 경우에는 입찰기간의 개시일)마다 그 1주 전까지 법원에 비치하여야 한다(민사집행규칙 제55조). 다만 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 전자통신매체로 공시함으로써 사본의 비치에 갈음할 수 있다(같은 조 단서). 매각기일 공고에는 이 사본을 매각기일 전에 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 제공한다는 취지를 적어야 한다(민사집행법 제106조 제7호).

감정인은 평가를 위하여 필요하면 제82조 제1항에 규정된 조치를 할 수 있다(민사집행법 제97조 제2항). 그 조치는 건물에 출입하는 것과, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구하는 것이다(같은 법 제82조 제1항). 감정인이 직무를 집행하는 데 저항을 받아 같은 법 제7조에 따라 집행관의 원조를 요구하는 때에는 법원의 허가를 얻어야 한다(같은 법 제97조 제3항).

2010마1291 사건의 집행법원은 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 않았거나, 중대한 하자가 있는 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였다. 그럼에도 매각기일을 변경하지 않은 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희망자들에게 따로 고지하지도 않았다. 대법원은 이를 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다고 보았다(2010마1291 판시 [2]).

평가액은 어떤 효력이 있고 한계는 무엇인가?

법원은 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하므로, 두 값이 반드시 일치할 필요는 없다(민사집행법 제97조). 감정평가액이 곧 적정 시장가치는 아니다. 부동산 경기 변동·감정 기준일과 매각기일 사이의 시간 간격 등에 따라 실제 낙찰가와 차이가 날 수 있다.

소송 감정의 의견은 법관을 구속하지 않고 자유심증의 대상이다(민사소송법 제202조). 동일한 사항에 관하여 상이한 수개의 감정 결과가 있을 때 그중 하나에 의거하여 사실을 인정하였다면, 그것이 경험칙이나 논리법칙에 위배되지 않는 한 적법하다(97다57979). 같은 판결은 신빙성이 없는 감정 결과를 취신함으로써 그와 상반되는 다른 감정 결과를 배척한 원심판결을 파기하였다. 당사자는 감정인이 성실하게 감정할 수 없는 사정이 있으면 그를 기피할 수 있다(민사소송법 제336조).

소송 외에서 전문적인 학식 경험이 있는 자가 작성한 감정의견서가 서증으로 제출되면, 법원은 이를 합리적이라고 인정할 때 사실인정의 자료로 삼을 수 있다(97다57979).

법률에 따라 선서한 감정인이 허위 감정을 하면 허위감정죄로 처벌될 수 있다(형법 제154조). 선서하지 않는 감정촉탁의 경우에는 이 죄의 주체가 아니다.

실무 체크포인트

• 경매 감정평가서는 법원 비치 서류이므로, 입찰 전 평가서를 직접 열람해 산출 근거·공시지가·표준지·사진을 확인한다.
• 감정기준일과 매각기일 사이의 가격 변동이나 평가 오류가 크면 재평가를 신청해 볼 수 있다. 다만 민사집행법 제97조가 재평가를 법정 의무로 정한 것은 아니므로 법원이 구체적 사정을 판단한다.
• 토지수용 보상에서 토지소유자의 추천은 법정 절차와 기간에 따라 행사하는 선택사항이다. 적법하게 추천한 경우에는 추천된 감정평가법인등을 선정에 포함한다(토지보상법 제68조).

관련

• 개념·해설
  감정감정인감정평가와 최저매각가격부동산강제경매임의경매현황조사경매개시결정
• 법령
  토지보상법 제68조민사소송법 제202조민사소송법 제333조민사소송법 제334조민사소송법 제335조민사소송법 제335조의2민사소송법 제336조민사소송법 제341조민사집행규칙 제51조민사집행규칙 제55조민사집행법 제97조민사집행법 제105조민사집행법 제106조민사집행법 제200조형법 제154조
• 판례
  68마79897다579792010마1291