이 글은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행 경매를 기준으로 한다. 담보권자는 집행권원 없이 담보권을 증명하는 서류로 경매를 신청한다(민사집행법 제264조). 흔히 임의경매라 부른다.
쉽게 말하면 — 은행이 집에 근저당을 잡아 두면, 빚을 안 갚을 때 소송으로 판결을 받을 필요 없이 곧바로 그 집을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다.
어떤 요건을 갖춰야 하나
부동산 담보권 존재 서류와, 승계한 경우 승계증명서류를 낸다(민사집행법 제264조). 집행권원은 필요 없다. 저당권자는 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있고(민법 제363조 제1항), 변제기 도래 등 실체법상 실행요건은 담보권의 내용에 따라 별도로 확인한다.
판결문 대신 등기부등본처럼 담보권이 있다는 서류만 내면 됩니다. 빚을 갚을 기한이 지나 담보권을 행사할 수 있게 됐을 때 가능합니다.
강제경매와 무엇이 다른가
가장 큰 차이는 집행권원의 요부다. 부동산강제경매는 집행권원을 갖춰야 하지만, 담보권 실행을 위한 경매는 담보권 증명서류로 신청한다(민사집행법 제264조). 이의신청 사유도 다르다. 임의경매에서는 담보권이 없거나 소멸했다는 것을 이의 사유로 주장할 수 있다(같은 법 제265조). 제264조부터 제267조까지의 특칙 아래 제79조부터 제162조까지가 준용되므로, 준용범위는 매각·배당 이후에 한정되지 않는다(같은 법 제268조).
강제경매는 먼저 소송으로 판결을 받아야 하지만, 임의경매는 그 단계를 건너뜁니다. 다만 일단 경매가 시작되면 진행 방식은 거의 같습니다.
어떤 효과가 생기나
매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸로 영향을 받지 않는다(민사집행법 제267조). 이를 담보권의 모든 흠이나 원시적 부존재까지 포괄하는 일반적 ‘공신적 효과’로 표현하지 않는다. 같은 법 제266조 제1항 제1호부터 제5호까지의 서류가 제출되면 경매절차를 정지한다. 그중 제1호부터 제3호까지와, 제4호 서류가 화해조서 정본이나 공정증서 정본인 경우에는 이미 실시한 절차도 취소한다. 제5호는 그 재판에 따라 절차를 취소하지 않은 때에만 이미 실시한 절차를 일시적으로 유지한다(같은 조 제2항).
경매로 산 사람은 매각 뒤 담보권이 소멸했다는 이유만으로는 소유권을 잃지 않습니다. 다만 담보권이 처음부터 없었던 경우까지 언제나 보호되는 것은 아닙니다. 반대로 빚을 다 갚아 담보권이 없어졌음을 증명하면 경매를 멈출 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 근저당권자가 피담보채무 불이행을 이유로 스스로 경매를 신청하면 신청 때 피담보채권이 확정되지만(92다48567), 후순위 권리자의 신청으로 경매가 진행되면 매수인이 매각대금을 낸 때에 확정된다(99다26085). 신청권자와 확정시점을 함께 확인한다.
- 강제경매와 신청서·첨부서류가 다르다. 임의경매는 담보권 증명서류(등기사항증명서 등)를, 강제경매는 집행력 있는 정본을 낸다.
- 제79조부터 제162조까지의 절차가 준용되므로, 개시결정·현황조사·평가·배당의 흐름은 강제경매 규정과 함께 본다(민사집행법 제268조).
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