계약금반환청구의 요건사실

매수인이 계약금을 돌려받으려면 계약·지급 사실과 무효·취소·해제 등 반환 원인을 밝혀야 한다(2017다37324 판결요지). 매도인이 위약금으로 계약금을 갖겠다고 다투면 그 특약과 적용 사유가 쟁점이 된다(2007다24930 판결요지 [2]).

쉽게 말하면 — 매수인과 매도인이 매매계약을 끝내기로 합의한 경우입니다. 계약금을 얼마 돌려줄지는 그 합의 내용에 따라 정해집니다(95다16011 판결요지 [3]). 매도인은 원래 계약에 위약금 조항이 있다는 이유만으로 계약금을 가질 수는 없습니다. 그 조항이 합의해제에도 적용된다고 볼 특별한 사정이 있어야 합니다(2017다220416 판결요지 [2]).

어떤 경우에 계약금 반환을 청구할 수 있나?

계약금을 낸 사람은 계약의 무효·취소·해제나 반환합의 등 돈을 돌려받을 법적 원인을 밝혀야 한다. 자신의 의사로 지급한 돈을 부당이득으로 돌려받으려는 원고는 지급 원인과 그 원인이 없어진 사실을 증명한다(2017다37324 판결요지). 단순히 마음이 바뀌었거나 돈을 보냈다는 사실만으로는 반환 원인이 증명되지 않는다(민법 제741조).

요건사실은 청구나 반박이 인정되는 데 필요한 구체적 사실이다. 반환을 청구하는 매수인은 계약서의 당사자·지급 조항과 이체내역·영수증을 맞추고, 다음 중 자신의 반환 원인에 맞는 사실을 제시한다.

법률이나 특약에 따른 해제: 해제권이 생긴 사실과 그 권리를 행사한 사실을 밝힌다(민법 제543조 제1항). 해제에 따른 원상회복은 계약에 따라 주고받은 것을 되돌리는 것이다(같은 법 제548조 제1항).
무효·취소: 계약이 무효이거나 적법하게 취소되어 지급의 법적 원인이 없다는 사실을 밝힌다(2017다37324 판결요지).
합의해제·반환합의: 합의가 이루어진 사실과 반환할 금액·조건을 정한 내용을 밝힌다(95다16011 판결요지 [3]).
쌍방 책임 없는 이행불능: 양쪽에 책임 없는 사유로 매도인의 이행이 불가능해지면 매도인은 대금 지급을 청구할 수 없다(민법 제537조). 이미 낸 계약금은 법적 원인이 없어져 부당이득으로 반환을 청구할 수 있다(2008다98655 판결요지 [1]·[2]).

다만 매수인의 책임으로 매도인이 이행할 수 없게 되거나, 매수인의 수령지체 중 양쪽 책임 없이 이행불능이 되면 매도인은 대금을 청구할 수 있다(민법 제538조 제1항). 수령지체는 제공된 이행을 받지 않거나 받을 수 없는 상태다. 이 경우 매도인은 자기 의무를 면하여 얻은 이익이 있으면 매수인에게 돌려주어야 한다(같은 조 제2항).

계약금의 성질은 계약금, 소장 제출과 관할 등은 계약금 반환청구 소송에서 확인할 수 있다.

매도인의 불이행을 이유로 해제하려면 무엇이 필요한가?

매수인은 매도인의 이행지체와 필요한 최고 절차를 갖춘 뒤 해제 의사를 표시해야 한다(민법 제544조, 같은 법 제543조 제1항). 최고는 상대방에게 이행할 기한을 주고 이행을 요구하는 것이다. 이행지체 해제와 최고 없이 가능한 해제를 구별한다.

이행지체와 최고

매수인은 매도인이 약정한 때에 의무를 이행하지 않았다는 사실을 밝힌다. 상당한 기간을 정하여 이행을 요구했는데도 그 기간에 이행하지 않아야 해제할 수 있다(민법 제544조 본문). 매도인이 이행기 연장 합의를 내세우면 그 합의 내용과 성립 사실을 제시해야 한다(같은 법 제544조 본문).

잔금 지급과 소유권이전이 맞교환 관계라면 매수인은 원칙적으로 자기 의무도 제공해야 한다(민법 제536조 제1항). 이런 동시이행 관계에서는 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있다. 다만 매수인의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았다면 매도인은 그 미이행을 이유로 거절할 수 없다(같은 항 단서).

먼저 이행하기로 한 매도인도 매수인의 이행이 곤란할 현저한 사유가 생기면 이행을 거절할 수 있다(민법 제536조 제2항). 따라서 원고는 계약의 이행 순서와 자기 이행 제공 자료도 함께 제시한다.

매수인은 최고 내용과 도달 사실, 해제 의사표시가 도달한 사실을 증명할 자료를 준비한다(민법 제544조, 같은 법 제111조 제1항). 해제는 상대방에게 의사를 표시하는 방식으로 하며 그 의사표시는 철회하지 못한다(같은 법 제543조).

최고가 필요 없는 경우

다음은 각각 최고 없이 해제할 수 있는 경우다.

매도인이 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없다(민법 제544조 단서).
정해진 시기에 이행하지 않으면 계약 목적을 이룰 수 없는데 그 시기를 넘긴 경우에도 최고 없이 해제할 수 있다(민법 제545조).
매도인의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해지면 매수인은 계약을 해제할 수 있다(민법 제546조).

상인 사이의 매매에는 특칙이 있다. 계약의 성질이나 당사자의 의사에 따라 정해진 때에 이행하지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없는 매매가 대상이다(상법 제68조). 한쪽이 그 시기를 넘기면 상대방이 즉시 이행을 청구하지 않는 한 계약을 해제한 것으로 본다(같은 조). 앞의 민법상 정기행위 해제와 달리 별도 해제 의사표시가 필요 없다(같은 법 제68조, 민법 제543조 제1항·같은 법 제545조).

계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 해제는 어떻게 다른가?

해약금 해제에서 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 제공해야 하므로 반환청구의 결과가 다르다(민법 제565조 제1항). 다른 약정이 없고 어느 한쪽도 이행에 착수하기 전이어야 한다(같은 항). 매수인이 이 방법으로 해제하면 포기한 계약금은 돌려받을 수 없다. 해약금 해제에는 해제와 손해배상이 병존한다는 규정이 적용되지 않는다(같은 법 제565조 제2항).

배액 제공과 해제 통지

매도인은 해제와 배액 지급 의사를 알리는 것만으로는 부족하고 계약금 배액의 이행도 제공해야 한다. 매수인이 받지 않아도 공탁까지 해야 해제가 유효한 것은 아니다(91다2151 판결요지 나).

해제 의사를 전한 뒤 배액을 지참하여 약속 장소에 갔지만 매수인 측이 나오지 않은 사안에서는 그 제공으로 해제가 인정되었다(91다2151 이유).

공법인이 배액을 준비하고 영수 증빙서류를 받으면 계좌로 입금하며 기한 내 미수령 시 공탁하겠다고 통지한 사례도 있다(92다31323 이유 3). 대법원은 엄격한 회계처리가 필요한 점을 들어 이행 제공이 없었다고 볼 것인지 의문이라고 판단했다(같은 판결 이유 3). 처음 제공이 부적법했다면 해제권이 남아 있는 동안 적법하게 제공한 때 해제된다(같은 판결 이유 5).

반환을 요구하는 통지를 계약금 포기로 해석할 수 있는지도 통지 내용에 따라 판단한다. 아파트 신축 불가능을 이유로 특약상 해제와 반환을 요구한 사안에서는 계약금 포기의 뜻이 부정되었다(2007다24930 이유 1). 이 판결의 실제 원고는 매수 회사의 반환채권에 전부명령을 받은 채권자였고, 청구도 전부금이었다(같은 판결 이유 3·4).

계약금 일부 지급

계약금 일부를 먼저 주고 잔액을 나중에 주기로 했다면, 잔액을 지급하기 전에는 계약금계약이 성립하지 않는다. 따라서 그 상태에서 해약금을 이유로 매매계약을 마음대로 해제할 수 없다(2014다231378 이유 2.다.3)가)).

수령자의 해제를 인정한다고 가정하더라도 기준은 실제 받은 일부 금액이 아닌 약정 계약금이다. 일부만 받은 매도인이 그 일부의 배액만 돌려주는 것으로 해제할 수는 없다(2014다231378 이유 2.다.3)나)). 계약금계약이 아직 성립하지 않았다는 위 제한도 함께 적용된다(2014다231378 이유 2.다.3)가)).

해약금 해제는 언제까지 가능한가?

당사자 어느 한쪽이 적법하게 이행에 착수하면 상대방은 해약금으로 계약을 해제할 수 없다(민법 제565조 제1항). 이행 착수는 외부에서 알 수 있을 정도로 일부 이행을 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우다(2022다256624 판결요지 [1]). 단순한 준비로는 부족하지만 계약 내용에 맞는 완전한 이행 제공까지 필요한 것은 아니다(같은 판결요지).

이행일을 정했더라도 특별한 사정이 없으면 그 전에 이행에 착수할 수 있다(2022다256624 판결요지 [1]). 그러나 미리 착수하지 않기로 한 특약이 있거나 지급기일이 매도인의 이익도 보호하는 경우에는 달라진다(같은 판결요지 [1]·[2]). 매도인이 그때까지 해약금 해제 여부를 결정할 이익도 있는지가 문제다.

매도인에게도 이런 기한의 이익이 있는지는 다음 사정을 종합하여 판단한다(2022다256624 판결요지 [2]).

채무 내용, 지급기일을 정한 목적, 그날까지의 기간과 부수 약정의 내용을 본다.
당사자가 이행 과정에서 보인 행동과 조기 지급의 목적을 본다.
조기 지급이 해제권을 부당하게 방해하는지, 착수 후 해제가 신의칙에 어긋나는지를 본다.

이행 착수를 주장하는 당사자는 송금·제공의 내용과 시점을 확인할 자료를 낸다. 조기 송금이라면 지급기일 변경 특약, 상대방에게 알린 내용과 상대방의 반환 요구도 함께 확인한다(2022다256624 이유 3.나).

매도인은 계약금을 위약금으로 몰취할 수 있나?

매도인은 계약금을 위약금으로 갖기로 한 특약과 그 특약이 적용될 채무불이행을 밝혀야 한다. 매수인에게 책임이 있어 해제되었더라도 위약금 특약이 없으면 계약금이 매도인에게 저절로 귀속되지는 않는다(2007다24930 판결요지 [2]). 특약이 없다면 계약불이행으로 입은 실제 손해에 따른 배상이 문제된다(같은 판결요지).

위약금 특약의 증명

계약금을 돌려주지 않고 갖는 것을 몰취라고 한다. 매도인이 이를 주장하면 계약서의 위약금 조항이나 별도 합의와 그 적용 사유를 제시해야 한다. 구두 위약금 약정도 주장되었으나 이를 인정할 증거가 없어 계약금 귀속 주장이 배척된 사례가 있다(2007다24930 이유 2).

매수인이 위약하면 계약금을 잃고 매도인이 위약하면 배액을 돌려주기로 약정할 수 있다. 이 경우 특별한 사정이 없으면 계약금은 해약금과 손해배상액의 예정 성질을 함께 가진다(91다2151 판결요지 가). 손해배상액의 예정은 계약 위반 때 배상할 금액을 미리 정하는 약정이다(민법 제398조 제1항).

과다한 예정액의 감액

위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항·제4항). 매수인은 계약의 목적·내용, 대금 대비 계약금의 비율, 예상 손해 등을 제시하여 초과분의 반환을 구할 수 있다(95다33726 이유 2.나).

매수인이 겉으로는 해약금 포기를 주장했더라도 그 주장에 예정액의 과다를 이유로 한 반환청구가 포함될 수 있다(95다33726 판결요지). 이 판결은 손해배상 예정액으로 몰취된 계약금의 감액 여부를 심리하도록 돌려보냈다(같은 판결 이유 2.나·3). 감액 대상은 채무불이행에 대한 손해배상 예정액이다(민법 제398조 제1항·제2항).

합의해제한 경우에도 원래 위약금 약정이 적용되나?

매도인은 합의해제에도 위약금을 적용할 특별한 사정이 없다면 원래 위약금 약정만으로 계약금을 몰취할 수 없다(2017다220416 판결요지 [2]). 합의해제는 양쪽이 새로 합의하여 계약을 없애는 것이므로 반환 범위도 그 합의 내용으로 정한다(95다16011 판결요지 [3]).

합의해제 후 손해배상을 청구하려면 손해배상 특약이나 청구를 유보한 의사표시 등 다른 사정이 있어야 한다(2017다220416 판결요지 [1]). 청구 유보란 계약을 끝내면서도 손해배상은 따로 요구하겠다는 뜻을 남기는 것이다. 그 특약이나 유보를 주장하는 당사자가 이를 증명한다(같은 판결요지).

판단 기준은 합의해제 당시다. 합의서 문언과 합의에 이른 경위·목적, 당시 의사표시 등을 살핀다(2017다220416 판결요지 [2]). 매도인이 손해배상채권으로 반환채권을 상계하겠다는 경우에도 특별한 사정을 증명해야 한다(같은 판결 이유 3.나). 상계는 서로 갚을 채무를 맞춰 그만큼 없애는 처리다.

돌려받을 금액과 이자는 어떻게 계산하나?

법정해제로 계약금을 돌려받는 매수인은 원금과 수령일부터의 이자를 청구할 수 있다(민법 제548조 제1항·제2항). 다만 유효한 별도 약정이 있으면 이자에 관한 반환 범위가 달라질 수 있다(95다16011 판결요지 [4]). 합의해제나 무효에 따른 반환은 아래와 같이 판단한다.

반환 원금과 이자

법정해제나 특약상 해제권 행사로 돌려받을 돈에는 받은 날부터 이자가 붙는다(95다16011 이유 1.다). 이자를 배제한 약관도 언제나 유효한 것은 아니다. 사업자의 원상회복의무를 부당하게 줄인 공장용지 분양약관의 이자 배제 조항은 무효로 판단되었다(95다16011 판결요지 [4]).

합의해제에서는 별도 약정이 없으면 수령일부터의 이자가 당연히 붙지는 않는다(95다16011 판결요지 [3]). 무효·취소에 따른 부당이득반환에서는 법적 원인이 없음을 모르는 수령자는 남아 있는 이익의 범위에서 반환한다(민법 제748조 제1항). 이를 아는 수령자는 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상한다(같은 조 제2항).

처음에는 몰랐더라도 나중에 법적 원인이 없음을 알게 되면 그때부터 악의의 수익자로서 반환책임을 진다(민법 제749조 제1항). 선의의 수익자가 반환소송에서 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 수익자로 본다(같은 조 제2항).

다만 제한능력을 이유로 계약이 취소되면 제한능력자는 받은 이익이 남아 있는 한도에서만 상환한다(민법 제141조 단서). 이 특칙은 법적 원인이 없음을 알았는지와 관계없이 적용된다(같은 조 단서). 법정이율과 반환 지체에 따른 배상은 지연손해금에서 확인할 수 있다.

매수인도 넘겨받은 물건이나 등기를 되돌려야 한다면 양쪽 원상회복의무는 동시이행 관계다(민법 제549조, 같은 법 제536조). 계약 해제로 제3자의 권리까지 해칠 수는 없다(같은 법 제548조 제1항 단서).

반환채권의 소멸시효

반환채권이 일반 민사채권이고 별도 시효 규정이 없다면 시효기간은 10년이다(민법 제162조 제1항). 상행위인 계약의 해제에 따른 원상회복청구권은 원칙적으로 5년의 상사시효가 적용된다(93다21569 판결요지). 다른 법령이 더 짧은 시효를 정하면 그 규정을 따른다(상법 제64조).

해제에 따른 원상회복청구권은 통상 해제일부터 계산한다(93다21569 이유). 무효에 따른 반환채권의 시효, 시효의 중단·정지와 개별 기산점은 소멸시효에서 확인할 수 있다.

실무 체크포인트

계약서의 당사자·지급 조항과 이체내역을 맞춘 뒤, 무효·취소·해제 등 반환 원인을 입증할 자료를 정리한다(2017다37324 판결요지).
이행지체 해제라면 이행기·자기 이행 제공·최고 내용과 도달일을 확인한다(민법 제536조, 같은 법 제544조). 해제 통지가 도달한 자료도 보관한다(같은 법 제111조 제1항).
일부 계약금만 받은 매도인의 배액 반환 제안은 받은 돈의 배액만으로 유효한지 판단하지 않는다(2014다231378 이유 2.다). 계약금 전액 지급 여부와 이행 착수 시점도 대조한다(민법 제565조 제1항).
합의해제할 때에는 계약금 반환액·이자와 손해배상 특약·청구 유보 내용을 확인한다(95다16011 판결요지 [3], 2017다220416 판결요지 [1]·[2]).
상행위인 계약을 해제했다면 해제일과 청구 시점을 대조해 5년의 시효가 지났는지 확인한다(93다21569). 무효에 따른 반환 등 다른 경우의 기간과 기산점은 소멸시효에서 확인한다.