해약금

해약금(解約金)이란 계약 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 교부한 금전 기타 물건으로서, 다른 약정이 없는 한 이행 착수 전에 계약을 해제할 수 있는 권리의 대가로 기능하는 것이다(민법 제565조).

해약금으로 인정되는 요건은 무엇인가

매매의 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 금전 기타 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 교부하면, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 해약금 해제를 할 수 있다(민법 제565조 제1항). 다만 계약금 일부만 지급되고 나머지를 아직 지급하지 않았다면 계약금계약이 성립하지 않아 임의 해제가 불가능할 수 있다. 수령자의 해제를 인정하더라도 실제 받은 일부 금액의 배액이 아니라 약정 계약금이 해약금의 기준이다(2014다231378 이유 2.다). 조문이 “추정한다”고 적지는 않았지만, 다른 약정이 없으면 계약금에 해약금의 성질이 인정되는 구조다. 계약금의 성질 결정 방식은 계약금에서 함께 본다.

계약금에는 성질에 따라 세 가지 기능이 있다. 이 중 해약금 성질만 민법 제565조가 정하고, 증약금·위약금은 별도 약정이나 해석으로 인정된다.

1. 해약금 — 이행 착수 전 계약 해제의 수단. 별도 약정이 없으면 인정되는 기능이다(민법 제565조).
2. 증약금 — 계약 성립을 증명하는 표지로 강학상 부르는 이름이다. 3. 위약금 — 채무불이행에 대한 손해배상 예정 또는 위약벌. 당사자가 별도로 정한 경우에만 인정된다.

민법 제565조 제1항은 다른 약정이 없으면 해약금 해제를 허용하는 보충 규정이지 추정 규정이 아니다. 위약금 약정은 별도 합의가 필요하고, 위약금을 손해배상액의 예정으로 추정하는 것은 같은 법 제398조 제4항 쪽이다.

해약금으로 해제하는 방법과 한도는

교부자(매수인)는 계약금을 포기하고, 수령자(매도인)는 그 배액을 상환함으로써 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 해제는 상대방에게 의사표시를 해야 하고, 배액 상환에는 적법한 이행 제공이 필요하다. 상대방이 받지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없으며(91다2151), 상대방이 미리 수령을 거절했다면 제공 방법은 같은 법 제460조 단서에 따라 달라질 수 있다.

해제의 시한은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지다. 이행 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 이행 행위의 개시를 뜻한다. 중도금 지급·등기 이전 서류 교부·소유권이전등기 신청 등이 이에 해당한다. 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 해약금에 의한 해제는 더 이상 허용되지 않는다. 이행기의 약정이 있더라도, 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(92다31323, 2004다11599).

해약금 해제와 손해배상의 관계는

해약금으로 계약을 해제하는 경우에는 민법 제551조(해제와 손해배상)가 적용되지 않는다(같은 법 제565조 제2항). 해약금 해제 자체를 이유로 추가 손해배상을 청구할 수 없다는 뜻이다. 별도의 채무불이행이나 위약금 약정에 따른 책임은 그 요건을 따로 판단한다.

이 점에서 해약금 해제는 채무불이행에 따른 해제(이행지체·이행불능 등)와 다르다. 채무불이행 해제에서는 해제와 손해배상 청구를 함께 할 수 있지만, 순수한 해약금 해제에서는 계약금 포기·배액 상환이 정산을 마무리한다.

다만 계약금이 해약금과 손해배상 예정의 성질을 겸한 경우에는 달리 살펴야 한다. 대법원은 대금 불입을 어기면 계약이 무효가 되고 이미 낸 돈을 돌려주지 않는다는 약정 아래, 매수인이 해약금 해제와 계약금 일부 반환을 주장한 사건에서 그 주장에 과다한 손해배상 예정액의 감액·반환을 구하는 취지도 포함된다고 보았다(95다33726). 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항).

유상계약 전반에 준용되는가

민법 제565조는 매매 규정이지만, 매매 이외의 유상계약에도 그 성질이 허용하는 한 준용된다(같은 법 제567조). 교환처럼 매매와 성질이 가까운 유상계약에서 계약금이 교부되었다면 해약금 법리가 적용될 수 있다. 다만 “성질이 허용하는 한”이라는 단서가 있어, 계약 유형에 따라 준용 여부가 달라질 수 있다.

실무 체크포인트

• 계약서에 위약금 약정을 두면 그 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정된다(민법 제398조 제4항). 계약금의 성질은 약정 내용을 함께 보아야 한다. 매수인 위약 시 계약금을 몰취하고 매도인 위약 시 배액을 상환하기로 한 약정에서는 특별한 사정이 없는 한 계약금에 손해배상 예정과 해약금 성질이 함께 인정된다(91다2151). 해약금에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 가능하다(민법 제565조 제1항).
• 이행 착수 여부는 분쟁이 잦다. 단순한 이행 준비는 부족하지만, 실제 지급·등기 서류 제공 외에도 객관적으로 인식할 수 있는 이행행위의 일부나 필요한 전제행위가 착수에 해당할 수 있다(2022다256624). 이행기 전 일방적 지급은 계약 내용과 지급 경위를 별도로 확인한다.
• 해약금 해제 시 배액 상환의 시기·방법을 명확히 해야 한다. 수령자가 배액 상환 의사만 표시하고 적법한 이행 제공을 하지 않으면 해제의 효력이 발생하지 않는다(91다2151).

관련

• 개념·해설
  해제해제매매계약금
• 법령
  민법 제565조민법 제551조민법 제567조민법 제398조민법 제460조민법 제543조민법 제544조민법 제546조
• 판례
  95다3372691다215192다313232004다115992014다2313782022다256624