해약금(解約金)이란 계약 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 교부한 금전 기타 물건으로서, 다른 약정이 없는 한 이행 착수 전에 계약을 해제할 수 있는 권리의 대가로 기능하는 것이다(민법 제565조).
쉽게 말하면 — 부동산 매매계약을 체결할 때 매수인이 매도인에게 건네는 계약금이 대표적입니다. 특별한 약정이 없으면, 매수인은 그 돈을 포기하고, 매도인은 두 배를 돌려줌으로써 계약을 없던 것으로 할 수 있습니다. 단, 어느 한쪽이 실제로 계약 이행에 나서기 시작하면 그 뒤로는 이 방법을 쓸 수 없습니다.
해약금으로 인정되는 요건은 무엇인가?
매매의 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 금전 기타 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 교부하면, 당사자간에 다른 약정이 없는 한 그 교부물은 해약금으로 추정된다(민법 제565조 제1항). 즉 별도 약정이 없으면 계약금은 당연히 해약금의 성질을 갖는다.
계약금에는 성질에 따라 세 가지 기능이 있다. 이 중 해약금 성질만 민법 제565조가 정하고, 증약금·위약금은 별도 약정이나 해석으로 인정된다.
- 해약금 — 이행 착수 전 계약 해제의 수단. 별도 약정이 없으면 인정되는 기능이다(민법 제565조).
- 증약금 — 계약 성립을 증명하는 표지. 모든 계약금에 당연히 따르는 기능이다.
- 위약금 — 채무불이행에 대한 손해배상 예정 또는 위약벌. 당사자가 별도로 정한 경우에만 인정된다.
민법은 계약금의 해약금 성격을 추정하므로, 위약금 약정은 별도 합의가 필요하다.
계약금을 교부했다고 해서 자동으로 위약금(위반 시 손해배상) 기능이 생기지는 않습니다. 해약금으로 포기·반환하는 것과, 채무불이행에 따른 손해배상은 별개입니다.
해약금으로 해제하는 방법과 한도는?
교부자(매수인)는 계약금을 포기하고, 수령자(매도인)는 그 배액을 상환함으로써 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 해제는 상대방에게 의사표시를 하면 되고, 배액 상환은 해제 의사표시와 함께 현실로 제공해야 한다. 다만 상대방이 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다(91다2151).
해제의 시한은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지다. 이행 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 이행 행위의 개시를 뜻한다. 중도금 지급·등기 이전 서류 교부·소유권이전등기 신청 등이 이에 해당한다. 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면 해약금에 의한 해제는 더 이상 허용되지 않는다. 이행기의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(2004다11599).
“이행에 착수했다”는 기준이 중요합니다. 매수인이 중도금을 지급하기 시작했다면, 그 뒤로는 매도인도 계약금 배액을 돌려주는 방식으로 계약을 해제할 수 없습니다. 이행 착수 후에는 법정 해제사유(이행지체·이행불능 등)가 있어야만 해제가 가능합니다.
해약금 해제와 손해배상의 관계는?
해약금으로 계약을 해제하는 경우에는 민법 제551조(해제와 손해배상)가 적용되지 않는다(민법 제565조 제2항). 교부자가 계약금을 포기하거나 수령자가 배액을 상환하면, 그것으로 계약 관계가 완결된다. 상대방에게 별도로 손해배상을 청구하거나 청구받지 않는다.
이 점에서 해약금 해제는 채무불이행에 따른 해제(이행지체·이행불능 등)와 다르다. 채무불이행 해제에서는 해제와 손해배상 청구를 함께 할 수 있지만, 순수한 해약금 해제에서는 계약금 포기·배액 상환이 정산을 마무리한다.
다만 계약금이 위약금(손해배상 예정)의 성질을 겸한 경우에는 사정이 다르다. 이때는 채무불이행으로 계약이 해제되면 그 위약금 약정에 따른 손해배상이 별도로 문제 되고, 예정액이 과다하면 감액될 수 있다(95다33726).
순수한 계약금(해약금)만 주고받은 경우에는, 포기하거나 두 배로 갚으면 그것으로 끝이고 따로 손해배상을 더 청구하지는 못합니다. 다만 계약서에 위약금 약정까지 있으면 이야기가 달라져서, 약속을 어긴 쪽이 그 위약금만큼 물어줄 수 있습니다.
유상계약 전반에 준용되는가?
민법 제565조는 매매 규정이지만, 매매 이외의 유상계약에도 그 성질이 허용하는 한 준용된다(민법 제567조). 교환처럼 매매와 성질이 가까운 유상계약에서 계약금이 교부되었다면 해약금 법리가 적용될 수 있다. 다만 “성질이 허용하는 한”이라는 단서가 있어, 계약 유형에 따라 준용 여부가 달라질 수 있다.
실무 체크포인트
- 계약서에 “계약금은 위약금으로 한다”는 문구를 넣으면 계약금에 위약금(손해배상 예정) 성질이 더해진다. 다만 위약금 특약이 있어도 해약금 성질이 사라지는 것은 아니어서, 두 성질이 병존한다(95다33726, 91다2151). 따라서 이행 착수 전이면 위약금 특약이 있어도 해약금에 의한 해제가 여전히 가능하다.
- 이행 착수 여부는 분쟁이 잦다. 단순한 이행 준비(대출 알아보기, 이사 계획 수립 등)는 이행 착수에 해당하지 않는다. 금전의 실제 지급이나 등기 서류의 현실적 제공 등 외부에서 확인되는 행위가 있어야 한다.
- 해약금 해제 시 배액 상환의 시기·방법을 명확히 해야 한다. 수령자가 배액 상환 의사만 표시하고 실제 제공이 없으면 해제의 효력이 발생하지 않는다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
