약정해제 조항의 해석과 해제권 행사의 효력

계약에서 해제ㆍ해지 사유를 약정한 경우에 그 약정에 의하여 계약을 해제ㆍ해지할 수 있는지 여부 및 그 효력은 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다(2025다216444 판결요지 [1]). 약정해제권도 상대방에 대한 의사표시로 행사하고(민법 제543조 제1항), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기며(같은 법 제111조 제1항), 그 의사표시는 철회하지 못한다(같은 법 제543조 제2항).

쉽게 말하면 — 오피스텔 분양계약에 ‘매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 「건축물의 분양에 관한 법률」 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다’는 조항이 있었고, 매도인이 시정명령을 받자 매수인이 약정해제권을 행사한다고 준비서면으로 주장했습니다(2025다216444 이유 1 나·라·마).

대법원은 그 조항의 문언이 명확하게 일의적으로 표현되어 있어 위반사항의 경중 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다고 보고, 위반사항이 경미하다는 이유로 해제할 수 없다고 본 원심판단에 법리오해가 있다고 했습니다(2025다216444 이유 3 나·다).

계약에서 해제 사유를 약정하면 그 약정으로 계약을 해제할 수 있는가?

대법원은 계약에서 해제ㆍ해지 사유를 약정한 경우 그 약정에 의하여 계약을 해제ㆍ해지할 수 있는지 여부 및 그 효력이 그 계약에서 약정한 내용에 의하여 결정된다고 본다(2025다216444 판결요지 [1]).

약정한 사유가 생기면 해제권자는 상대방에 대한 의사표시로 해제한다. 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다(민법 제543조 제1항). 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다(같은 법 제111조 제1항).

법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다(민법 제105조).

당사자의 합의로 계약을 종료하는 경우는 합의해제와 묵시적 합의해제·합의해지와 종료 후 정산에 관한 의사의 일치에서 확인한다. 해제 의사표시 없이 효력을 잃는 자동해제·해지 특약은 자동해지 특약과 계약 부활 합의에서 확인한다. 법률의 규정으로 생기는 법정해제권의 발생 원인은 해제에서 확인한다.

해제권 조항의 뜻은 무엇을 근거로 해석하는가?

대법원은 당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지가 결국 의사해석의 문제라고 보고, 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다고 한다(2025다216444 판결요지 [1]).

고려 요소는 계약체결의 목적, 해제권 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등이다. 문언만 보거나 한 요소만으로 단정하지 않고 세 요소를 함께 놓고 읽는다.

그 계약에 특유한 해제사유를 정한 조항은 법정해제권을 주의적으로 적은 조항과 어떻게 달리 읽는가?

대법원은 일반적인 채무불이행 해제와 달리 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하고, 더구나 일방의 채무이행에만 관련되거나 최고가 무의미한 사유가 포함되는 등의 사정이 있으면 진정한 의사 판단에 고려한다고 본다.

다만 해제사유로서 계약당사자 일방의 채무불이행이 있으면 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 것과 같은 일반적인 내용이 아니라 그 계약에 특유한 해제사유를 명시하여 정해 두고 있고, 더구나 그 해제사유가 당사자 쌍방에 적용될 수 있는 것이 아니라 어느 일방의 채무이행에만 관련된 것이라거나 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는 등의 사정이 있는 경우에는 이를 당사자의 진정한 의사를 판단할 때 고려할 필요가 있다.
(2025다216444 판결요지 [1])

비교 대상인 법정해제 가운데 이행지체로 인한 해제는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고(이행을 촉구하는 통지)하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 하는 해제이다(민법 제544조 본문). 이행지체 외의 법정해제 원인은 해제에서 확인한다. 「채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다」(민법 제544조 단서).

독자 사안에서는 조항이 채무불이행 일반을 되풀이한 것인지, 그 계약에 특유한 사유를 명시한 것인지, 그 사유가 어느 일방의 채무이행에만 관련되거나 최고가 무의미한 사유를 포함하는지를 먼저 확인한다.

오피스텔 분양계약의 해제조항은 단순히 채무불이행으로 인한 법정해제권을 주의적으로 규정한 것이 아니라, 건축물분양법 제6조 제4항 및 같은 법 시행령 제9조 제1항 제11호 (가)목에서 ‘분양사업자가 분양대상 건축물과 관련하여 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 분양받은 자가 분양계약을 해약할 수 있다는 사항’을 분양계약서에 포함시키도록 규정함에 따라 그 분양계약에 특유한 해제사유를 정한 것이라고 보았다(2025다216444 이유 3 나 1)). 반대로 기계제작 및 설치계약의 조항이 도급인의 해제권 발생요건을 규정하고 있지만 이는 모두 수급인의 귀책사유로 인한 채무불이행의 경우에 도급인에게 해제권이 있다는 규정이어서, 채무불이행 이외의 별도의 해제권을 유보하는 특약이 아니라 채무불이행으로 인한 법정해제권이 발생할 중요한 경우를 구체화한 것에 불과하다고 한 사례가 있다(93다60632 판결요지 라, 턴키 도급계약의 성능보장과 대금지급 거절).

약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성했으면 문언대로 해석하는가?

대법원은 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성하고 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다고 본다(2025다216444 판결요지 [1]).

문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(2025다216444 판결요지 [1]).

서면에 적은 해제 사유에서 독자가 확인할 것은 두 가지다. 문언의 객관적인 의미가 명확한지, 문언과 달리 해석하면 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향이 생기는지이다.

매도인이 시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다는 조항은 위반사항의 경중을 따져야 해제권이 발생하는가?

오피스텔 분양계약의 ‘매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’ 해제조항에서, 대법원은 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없다고 보았다(2025다216444 판결요지 [2], 이유 3 나 1)).

그 사건의 해제조항은 다음과 같다.

“매수인은 매도인의 귀책사유로 인해 ‘매도인이 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’이라 한다) 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우’에는 본 계약을 해제할 수 있다.”
(2025다216444 이유 1 나)

매도인은 분양 광고에 내진성능 확보 여부 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역, 용도구역 등에 관한 사항을 포함시키지 아니하여 시정명령을 받았다(2025다216444 이유 1 라). 원심은 시정명령을 받았다는 것만으로는 부족하고 위반사항이 계약의 목적을 달성하기 어렵게 하거나 위반사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 볼 수 있을 정도로 중대한 것이어야 한다고 판단했다(2025다216444 이유 2).

대법원은 이 해제조항이 ‘매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인은 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다’고 정하여 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 일의적으로 표현되어 있다고 보았다. 그 문언상 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다고 했다(2025다216444 이유 3 나 2)).

대법원은 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 환송했다(2025다216444 이유 4). 이 판단은 이 해제조항의 문언과 사안에 관한 사례 판단이므로, 다른 문언의 조항에서 경중을 따지는지는 위 해석 기준에 따라 그 조항별로 읽는다.

의무 위반 시 해제할 수 있다고 약정한 조항은 훈시 규정에 그치는가?

아파트 단지 내 상가 점포 분양시 업종을 지정하면서 업종을 변경하고자 할 경우 입점 전에는 분양회사의 사전 서면승인을, 입점 후에는 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전 승인을 받기로 하되 이를 위반한 때에는 입점 후에도 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우, 대법원은 그 약정이 단순히 훈시적이거나 권고적 성격을 가진 것이라고 할 수도 없다고 보았다(95다40557 판결요지 [1]).

같은 판결요지는 그 약정이 아파트 단지 거주민들의 편의 도모와 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 달성하기 위하여 필요한 수단을 정한 것인 만큼 헌법상 보장된 직업선택의 자유나 재산권을 침해하는 것이라거나 공서양속에 반하는 것이라고 할 수 없다고 했다. 분양시 지정된 업종을 입점 후 무단변경한 수분양자에 대한 분양회사의 약정해제권 행사는 유효하다고 인정한 사례이다(95다40557 판결요지 [2], 상가 독점영업 보장과 분양회사의 책임).

그 사건에서는 해제의 의사표시 전에 최고를 하였더라도 상대방이 이를 이행할 의사가 없었음이 해제의 의사표시 당시 객관적으로 명백하였다고 보아, 최고 없이 해제할 수 있다고 본 원심의 판단이 정당하다고 했다(95다40557 이유 3). 이는 사안 판단이며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우의 최고에 관한 문언은 민법 제544조 단서에 있다.

해제 통지는 약정해제권의 행사인가, 해약금 해제인가, 법정해제권의 행사인가?

대법원은 해제 통지의 취지를 해석하여, 한 사안에서는 약정해제권의 행사로 보았고 다른 사안에서는 법정해제권의 행사로 보았다.

해약금 해제는 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 하는 해제이다(민법 제565조 제1항). 이 경우에는 제551조의 규정이 적용되지 않는다(같은 법 제565조 제2항). 자세한 요건은 해약금에서 확인한다.

매매계약상의 특약에 근거하여 해제한다면서 계약금을 반환해달라는 의사를 명백히 표시하고 그 후에도 계약금반환을 구하는 소를 제기한 사안에서, 해제통지는 특약에 따른 약정해제권을 행사하는 취지이지 해약금약정에 기한 해제권 행사로 볼 수는 없다고 한 사례가 있다(2007다24930 판결요지 [1], 계약금반환청구의 요건사실).

도급인이 보낸 해약 및 철거통보서에 계약조항을 들고 있지만 그 전체적인 의미가 수급인의 귀책사유로 인하여 계약목적을 달성할 수 없어 계약을 해제한다는 취지로 볼 수 있는 사안에서는, 도급인이 법정해제권을 행사한 것으로 보아 해제와 동시에 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 한 사례가 있다(93다60632 판결요지 라, 턴키 도급계약의 성능보장과 대금지급 거절).

약정해제권을 행사한 뒤 해제의 효과는 무엇인가?

당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있으나 제삼자의 권리를 해하지 못한다(민법 제548조 제1항).

해제의 효과와 해제권의 소멸로 민법이 정하는 사항은 각각 다음 조문에 따로 있다. 상세는 해제와 계약해제에 따른 원상회복의 범위에서 확인한다.

해지 또는 해제의 의사표시는 철회하지 못한다(민법 제543조 제2항).
반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다(민법 제548조 제2항).
제536조의 규정은 제548조의 경우에 준용한다(민법 제549조). 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으나, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다(같은 법 제536조 제1항).
당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에도 제536조 제1항 본문과 같다(같은 법 제536조 제2항).
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다(민법 제551조).
당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 하고(민법 제547조 제1항), 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다(같은 법 제547조 제2항). 상세는 해제권의 불가분성에서 확인한다.
해제권의 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권행사여부의 확답을 해제권자에게 최고할 수 있고(민법 제552조 제1항), 그 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다(같은 법 제552조 제2항). 상세는 해제권의 소멸에서 확인한다.
해제권자의 고의나 과실로 인하여 계약의 목적물이 현저히 훼손되거나 이를 반환할 수 없게 된 때 또는 가공이나 개조로 인하여 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권은 소멸한다(민법 제553조).

실무 체크포인트

해제 조항이 일반적인 채무불이행 해제의 내용인지 그 계약에 특유한 해제사유인지, 어느 일방의 채무이행에만 관련되는지, 최고가 무의미한 해제사유가 포함되어 있는지 구분해 기록한다(2025다216444 판결요지 [1], 93다60632 판결요지 라).
해제 사유를 서면으로 작성했다면 문언의 객관적인 의미가 명확한지 확인한다. 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(2025다216444 판결요지 [1]).
해제 통지서에 근거 조항과 해제의 취지(계약금 반환 요구 등)를 어떻게 적었는지 확인한다(2007다24930 판결요지 [1], 93다60632 판결요지 라).
해제 통지를 하기 전에 약정한 해제 사유가 실제로 생겼는지 확인한다. 해제의 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기고(민법 제111조 제1항), 철회하지 못한다(같은 법 제543조 제2항). 해제권자의 고의나 과실로 인하여 계약의 목적물이 현저히 훼손되거나 이를 반환할 수 없게 된 때 또는 가공이나 개조로 인하여 다른 종류의 물건으로 변경된 때에는 해제권이 소멸하므로 그런 사정이 있는지도 확인한다(같은 법 제553조).
해제로 반환할 금전의 이자와 제삼자의 권리 관계를 확인한다(민법 제548조 제1항 단서·제2항).
해제권의 행사 기간을 약정했는지 확인한다. 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방이 상당한 기간을 정하여 해제권행사여부의 확답을 최고할 수 있고, 그 기간내에 해제의 통지를 받지 못한 때에는 해제권은 소멸한다(민법 제552조 제1항·제2항).