아파트 단지 내 상가 점포 분양 시 업종을 지정하면서 사전 승인 없이 업종을 변경한 때 입점 후에도 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우, 그 약정은 단순히 훈시적이거나 권고적 성격을 가진 것이 아닙니다1. 분양 시 지정된 업종을 입점 후 무단변경한 수분양자에 대한 분양회사의 약정해제권 행사는 유효합니다2.
해당 사안은 입점 전에는 분양회사의 사전 서면승인을, 입점 후에는 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전 승인을 받기로 약정한 경우였습니다1. 대법원은 이 약정이 아파트 단지 거주민들의 편의 도모와 상인 공동이익 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적 목적을 달성하기 위하여 필요한 수단을 정한 것이라고 보았습니다. 따라서 헌법상 보장된 직업선택의 자유나 재산권을 침해하거나 공서양속에 반하지 않습니다. 또한 해제의 의사표시 전에 최고를 하였더라도 상대방이 이행할 의사가 없었음이 해제 의사표시 당시 객관적으로 명백했던 그 사안에서는 최고 없이도 해제할 수 있다고 판단했습니다3.
반면 일반적인 법정해제 가운데 이행지체로 인한 해제는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않은 때에 할 수 있습니다4. 다만 법정해제에서도 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다5.
상가 업종 제한 위반으로 해제를 검토하거나 다툴 때에는 분양계약서에 입점 전후의 사전 승인 주체와 위반 시 해제 조항이 어떻게 기재되어 있는지 먼저 확인해야 합니다6. 아울러 해제 의사표시가 상대방에게 도달한 시점과 해제에 따른 원상회복 의무 및 제3자 권리 보호 단서도 함께 점검하시기 바랍니다7.
인용 근거
- 95다40557 판결요지 [1] ↩︎
- 95다40557 판결요지 [2] ↩︎
- 95다40557 이유 3 ↩︎
- 민법 제544조 본문 ↩︎
- 민법 제544조 단서 ↩︎
- 95다40557 판결요지 [1], 상가 독점영업 보장과 분양회사의 책임 ↩︎
- 민법 제111조 제1항, 민법 제543조 제1항·제2항, 민법 제548조 제1항 ↩︎