오피스텔 분양계약서에 매도인이 건축물분양법상 시정명령을 받으면 해제할 수 있다고 정한 경우 위반사항이 경미하면 해제할 수 없나요?

오피스텔 분양계약서에 매도인의 귀책사유로 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우 매수인이 해제할 수 있다고 명확하게 정해 두었다면 계약을 해제할 수 있습니다¹. 시정명령을 받게 된 위반사항이 반드시 중대한 위반사항에 해당할 필요는 없습니다².

당사자가 어떤 의사로 해제권 조항을 둔 것인지는 계약체결의 목적, 조항을 둔 경위, 조항 자체의 문언 등을 종합해 합리적으로 해석합니다³. 처분문서 문언의 객관적 의미가 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 인정하며, 달리 해석해 중대한 영향을 초래할 때에는 더욱 엄격히 해석합니다. 분양 광고에 내진성능 확보 여부 등을 누락해 시정명령을 받은 사안에서 위 조항은 객관적 의미가 일의적으로 표현되어 있다고 보았습니다⁴. 따라서 위반사항의 경중이나 계약체결 의사·목적달성에 미치는 영향 등을 고려해 해제권 발생을 따져야 한다고 해석하기 어렵다고 판단했습니다⁵.

반면 위 판단은 그 해제조항 문언과 사안에 관한 사례 판단이므로 다른 문언의 조항에서 경중을 따지는지는 위 해석 기준에 따라 조항별로 읽습니다³. 기계제작·설치계약의 해제요건이 모두 수급인의 귀책사유로 인한 채무불이행 경우를 규정한 사례도 있습니다⁶. 이처럼 채무불이행 이외의 별도 해제권을 유보하는 특약이 아니라 법정해제권이 발생할 중요한 경우를 구체화한 것에 불과한 조항은 법정해제 요건에 따릅니다.

해제를 검토할 때에는 조항이 채무불이행 일반인지 그 계약에 특유한 사유인지, 어느 일방의 채무이행에만 관련되거나 최고가 무의미한 사유가 포함되는지를 확인해야 합니다³. 약정해제권도 상대방에 대한 의사표시로 행사하고 도달한 때 효력이 생기며 철회하지 못하므로 실제 사유 발생 여부를 먼저 점검하시기 바랍니다⁷.

인용 근거

1. 2025다216444 판결요지 [2] ↩︎
2. 2025다216444 판결요지 [2], 이유 3.나.1 ↩︎
3. 2025다216444 판결요지 [1] ↩︎
4. 2025다216444 이유 1.라, 3.나.2 ↩︎
5. 2025다216444 이유 3.나.2 ↩︎
6. 93다60632 판결요지 라 ↩︎
7. 민법 제543조 제1항·제2항, 민법 제111조 제1항 ↩︎