매도인의 담보책임과 하자 구제

매수인은 산 권리의 일부가 남의 것이어서 매도인이 이전할 수 없거나 수량을 지정한 목적물이 부족하면 요건에 따라 감액·해제·손해배상을, 물건 하자에는 계약 목적에 따라 해제나 손해배상을 요구할 수 있다(민법 제572조, 같은 법 제574조, 같은 법 제580조). 종류매매에서는 하자 없는 물건도 청구할 수 있다(같은 법 제581조). 하자를 알았는지와 행사기간이 지났는지에 따라 구제가 달라진다(같은 법 제580조, 같은 법 제582조).

쉽게 말하면 — 산 땅의 일부가 남의 땅이어서 매도인이 그 부분을 넘겨줄 수 없다면, 그 부분의 비율만큼 값을 깎아 달라고 할 수 있습니다(민법 제572조 제1항). 남의 땅인 줄 몰랐고 나머지만이라면 사지 않았을 경우에는 계약 전체를 해제할 수 있습니다(같은 법 제572조 제2항). 그 사실을 몰랐던 매수인은 감액이나 해제 외에 손해배상도 청구할 수 있습니다(같은 법 제572조 제3항).

어떤 하자에 어떤 구제를 요구할 수 있나?

매수인은 권리 하자에는 유형별로 감액·해제·손해배상을, 물건 하자에는 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제를, 그 밖에는 손해배상을 요구할 수 있다(민법 제572조, 같은 법 제580조, 같은 법 제575조 제1항). 종류를 정해 산 물건에서는 해제나 손해배상 대신 하자 없는 물건을 요구할 수도 있다(같은 법 제581조).

물건의 하자에는 통상 기대되는 성질·성능이 없거나, 당사자가 예정하거나 보증한 성질이 없는 경우가 포함된다(2017다202050 판결요지 [1]). 계약 성립과 일반 이행관계는 매매, 물건을 보존하다 훼손한 경우와 인도 전 멸실의 문제는 특정물채권에서 설명한다.

매수인이 알았던 하자나 기간이 지난 청구는 아래의 요건에 따라 제한된다(민법 제580조, 같은 법 제582조). 면책특약의 범위와 예외도 확인해야 한다(같은 법 제584조). 양쪽이 상인인 매매에는 별도의 검사·통지의무도 있다(상법 제69조).

경매에는 물건 하자에 관한 담보책임 규정이 적용되지 않는다(민법 제580조 제2항). 여기서 경매는 국가나 대행기관 등이 법률에 따라 권리자의 의사와 무관하게 하는 매도를 뜻한다(2014다80839 판결요지). 출하자가 판매를 맡긴 도매시장 경매는 여기에 해당하지 않는다(2014다80839 이유 2.다.(3)). 강제경매·공매의 권리 하자 구제는 담보책임 (경매)에서 설명한다.

권리 전부가 타인의 것이면 어떻게 하나?

매도인은 타인의 권리를 취득해 매수인에게 이전해야 하고, 이전할 수 없으면 매수인은 계약을 해제할 수 있다(민법 제569조, 같은 법 제570조). 계약 당시 타인의 권리임을 알던 매수인은 이 담보책임에 따른 손해배상을 청구할 수 없다(같은 법 제570조 단서).

이전불능과 매도인의 해제

다른 사람의 권리를 팔았다는 사실만으로 이행불능이 되는 것은 아니다(2016다200729 판결요지 [2]). 권리자와 매도인의 관계, 권리 취득 가능성, 법률상 제한, 계약 경위와 매수인의 이행 요구 등 여러 사정을 종합해 판단한다(2016다200729 판결요지 [2]). 특히 매수인이 계약대로 이행할 것을 요구한다면, 이행이 불가능해졌다고 쉽게 단정해서는 안 된다(2016다200729 판결요지 [1]).

계약 당시 타인의 권리임을 몰랐던 매도인도 권리를 취득해 이전할 수 없으면 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제571조 제1항). 이 경우 매수인이 타인의 권리임을 알고 있었다면, 매도인은 이전할 수 없다는 사실을 매수인에게 통지하고 해제할 수 있다(같은 법 제571조 제2항).

손해배상의 근거와 기준시점

타인의 권리임을 모르고 산 매수인은 권리를 이전받을 수 없게 되면, 계약이 완전히 이행되었을 때 얻을 경제적 이익의 배상을 청구할 수 있다(66다2618 판결요지, 이유 제2점). 손해액은 원칙적으로 권리이전이 불가능해진 때의 시가를 기준으로 한다(66다2618 이유 제2점). 다만 권리를 이전하지 못해 계약이 해제된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 해제 당시 시가가 기준이다(66다2618 이유 제2점).

타인의 권리임을 알던 매수인도 매도인에게 책임 있는 사유로 이전이 불가능해졌다면 채무불이행을 이유로 해제와 배상을 요구할 수 있다(93다37328 판결요지). 매도인의 책임 있는 사유로 인한 이행불능의 해제는 민법 제546조, 채무불이행 손해배상은 같은 법 제390조에 따른다. 채무불이행 배상은 통상손해가 원칙이며, 특별한 사정으로 인한 손해는 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상한다(같은 법 제393조).

일부 권리나 수량이 부족하면 전부 해제할 수 있나?

매수인은 타인에게 속해 이전받지 못하는 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다(민법 제572조 제1항). 그 사실을 몰랐고 나머지 부분만이라면 사지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(같은 법 제572조 제2항). 그 사실을 몰랐던 매수인은 감액이나 해제 외에 손해배상도 청구할 수 있다(같은 법 제572조 제3항).

수량을 지정한 매매에서 수량이 부족한 경우와, 계약 당시 목적물 일부가 이미 멸실된 경우에도 같은 구제가 적용된다(민법 제574조). 두 경우 모두 매수인이 부족이나 멸실을 몰랐어야 한다(같은 법 제574조). 일부가 타인의 권리임을 알고도 산 경우의 감액과 달리, 부족이나 멸실을 알고 산 매수인에게는 이 구제가 적용되지 않는다(같은 법 제572조 제1항, 같은 법 제574조).

계약면적보다 실제면적이 작을 때에는 수량지정매매인지가 감액청구의 전제다(99다47396 판결요지). 부족한 면적만큼 계약이 무효라고 하여 별도로 부당이득반환을 청구하거나, 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조의 계약체결상 과실책임을 물을 수는 없다(99다47396 판결요지).

약정한 필지의 면적 부족과, 그 필지 일부를 예정한 용도로 쓸 수 없는 문제도 구별해야 한다(99다47396 판결요지, 84다카2344 이유 1·4). 대법원은 매매 대상 필지 일부가 제방·하천에 들어가 공장부지로 쓸 수 없었던 사건을 물건 하자의 문제로 다루었다(84다카2344 이유 1·4).

제한물권이나 저당권이 있으면 무엇을 청구하나?

매수인은 몰랐던 제한물권 때문에 계약 목적을 달성할 수 없다면 해제할 수 있고, 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있다(민법 제575조 제1항). 저당권·전세권의 행사로 소유권을 얻지 못하거나 잃은 경우에는 해제하고, 자기 돈을 들여 소유권을 지켰다면 그 돈의 상환을 청구할 수 있다(같은 법 제576조 제1항·제2항).

이용을 제한하는 권리

지상권·지역권·전세권·질권·유치권이 있는 사실을 몰랐던 매수인이 위 제한물권 담보의 보호를 받는다(민법 제575조 제1항). 부동산을 위해 있어야 할 지역권이 없거나, 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에도 같은 규칙이 적용된다(같은 법 제575조 제2항). 이 권리는 그 사실을 안 날부터 1년 내에 행사해야 한다(같은 법 제575조 제3항).

저당권·전세권의 행사와 소유권 상실

매수인은 저당권·전세권의 행사로 소유권을 얻지 못하거나 잃어 손해를 입었다면 그 배상을 청구할 수 있다(민법 제576조 제3항). 자기 돈으로 소유권을 보존한 경우에도 손해를 입었다면 배상을 청구할 수 있다(같은 법 제576조 제3항). 저당권의 목적이 된 지상권·전세권 자체를 매매한 때에도 이 규칙이 준용된다(같은 법 제577조). 저당권 등 행사에 관한 구제에는 앞의 제한물권 담보와 달리 매수인의 미인지나 안 날부터 1년이라는 요건이 붙어 있지 않다(같은 법 제576조, 같은 법 제577조).

대금지급과 담보책임의 동시이행

일부 권리의 하자·수량부족·일부멸실·제한물권 및 물건 하자의 담보책임에는 동시이행 규칙이 준용되므로, 매수인은 매도인이 손해배상이나 하자 없는 물건의 인도 같은 담보책임의 이행을 제공할 때까지 자기 대금 지급을 거절할 수 있다(민법 제583조, 같은 법 제536조 제1항). 상대방이 자기 채무의 이행을 제공할 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있지만, 상대방 채무의 변제기가 아직 오지 않았다면 그렇지 않다(같은 법 제536조 제1항). 먼저 이행하기로 한 경우에도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 이행을 거절할 수 있다(같은 법 제536조 제2항).

이 준용 대상은 제572조부터 제575조까지와 제580조·제581조이고, 저당권 등의 행사에 관한 제576조·제577조는 포함되지 않는다(민법 제583조).

제576조의 구제는 저당권·전세권이 행사되어 소유권을 얻지 못하거나 잃은 때, 또는 매수인이 자기 돈으로 소유권을 보존한 때의 것이다(민법 제576조). 이와 별도로 목적물에 권리를 주장하는 사람이 있어 산 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있으면, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있으나 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절할 수 없고, 매도인은 대금 공탁을 청구할 수 있다(민법 제588조, 같은 법 제589조, 매매의 대금지급 거절 부분).

산 채권의 채무자에게 돈이 없으면 매도인이 책임지나?

채권을 판 사람이 채무자의 자력을 담보하기로 약정한 경우에, 어느 시점의 지급능력을 보장했는지를 추정한다(민법 제579조). 모든 채권매매에서 채무자의 자력까지 당연히 보장되는 것은 아니다(같은 법 제579조).

원칙적으로 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다(민법 제579조 제1항). 다만 변제기가 되기 전의 채권을 팔면서 자력을 담보했다면 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다(같은 법 제579조 제2항). 자력 담보 약정과 그 약정이 정한 기준시점을 함께 확인해야 한다.

물건 하자가 있으면 교환이나 환불을 요구할 수 있나?

매수인은 하자를 과실 없이 몰랐다면, 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 해제하고 그 밖에는 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제580조, 같은 법 제575조 제1항). 종류매매에서는 해제나 손해배상 대신 하자 없는 물건을 청구할 수 있다(같은 법 제581조).

해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지되 제3자의 권리를 해치지 못하고, 돌려줄 대금에는 받은 날부터 이자를 붙여야 한다(민법 제548조 제1항·제2항). 매수인의 물건 반환과 매도인의 대금 반환은 동시이행 관계여서, 상대방이 반환을 제공할 때까지 자기 반환을 거절할 수 있다(같은 법 제549조, 같은 법 제536조 제1항).

하자의 판단과 매수인의 인식

계약 당시 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 매수인은 물건 하자의 담보책임을 물을 수 없다(민법 제580조 제1항). 건축 목적으로 산 토지에 건축이 불가능한 법률상 장애가 있는 것도 하자이며, 그 존재는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단한다(98다18506 판결요지 [1]).

이 토지 사건에서는 계약 당시 건축에 법률상 제한이 있었다고 볼 증거가 없었다(98다18506 이유 1). 도시계획변경도 매도인 측이 계약을 해제한 뒤에 이루어졌다(98다18506 이유 1). 대법원은 하자에 따른 해제·원상회복 주장을 배척한 원심 판단을 결과적으로 정당하다고 보았다(98다18506 이유 1).

매수인이 측량하지 않았다는 이유만으로 곧바로 과실이 인정되는 것은 아니다(84다카2344 판결요지 나). 특별한 사정이 없으면, 매수인에게 측량이나 지적도 대조로 목적물과 지적도의 정확한 일치를 미리 확인할 주의의무는 없다(84다카2344 판결요지 나).

제방·하천에 편입된 토지 사건에서는 매도인이 보여 준 토지의 점유면적이 계약면적과 비슷했고, 편입을 의심할 특별한 사정도 없었다(84다카2344 이유 2). 대법원은 이런 경우 측량·지적도 대조를 소홀히 해 편입 사실을 몰랐더라도 매수인의 과실이라고 할 수 없다고 보았다(84다카2344 이유 2).

하자 없는 물건으로의 교환

종류매매는 물건을 종류로 정해 계약한 뒤 인도할 개별 물건을 정한 매매다(민법 제581조 제1항). 이때 하자 없는 물건의 인도를 요구하는 권리가 완전물급부청구권이다(같은 법 제581조 제2항).

하자가 경미하고 수선으로도 계약 목적 달성에 별다른 지장이 없는데 교환이 매도인에게 지나치게 큰 불이익을 준다면 교환청구가 제한될 수 있다(2012다72582 판결요지 [1]). 하자의 정도, 수선의 용이성, 치유가능성, 매도인의 불이익을 종합하여 공평에 반하는지 개별적으로 판단한다(2012다72582 판결요지 [1]).

보수비와 채무불이행 손해배상

물건 하자에 대한 담보책임과 채무불이행책임은 별개의 근거로 함께 성립할 수 있다(2017다202050 판결요지 [2]). 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하는 비용은 두 책임에서 말하는 손해에 해당한다(2017다202050 판결요지 [2]).

매수인이 산 토지에 매립된 폐기물을 처리하는 데 비용을 썼다면 담보책임이나 채무불이행을 근거로 그 비용을 청구할 수 있다(2017다202050 판결요지 [2]). 물건 하자의 담보책임은 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐던 경우를 제외할 뿐, 매도인의 고의·과실을 요건으로 정하지 않는다(민법 제580조 제1항). 다만 채무불이행 책임에서는 매도인의 귀책사유를 따로 판단하며, 고의·과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 배상책임을 지지 않는다(민법 제390조).

채무불이행이 인정되면 매도인의 귀책사유는 추정되므로, 매수인이 그 귀책사유까지 별도로 증명할 필요는 없는 것이 원칙이다(2022다290297 판시사항 [3], 이유 2.나.3) 가항). 매도인은 자신에게 귀책사유가 없다는 점을 주장·증명하여 책임을 면할 수 있다(2022다290297 판시사항 [3], 이유 2.나.3) 가항).

담보책임은 언제까지 행사해야 하나?

매수인은 하자 유형별 행사기간을 지켜야 하며, 물건 하자에 따른 손해배상은 소멸시효도 함께 확인해야 한다(민법 제573조, 2011다10266 판결요지 [1]). 양쪽이 상인인 매매이면 검사·통지의무도 별도로 지켜야 한다(상법 제69조).

하자 유형별 권리행사기간

하자 유형	기간을 세는 시작점과 행사기간	근거
일부 권리가 타인의 것인 경우	그 사실을 몰랐다면 안 날부터 1년, 알고 샀다면 계약일부터 1년	민법 제573조
수량지정매매의 수량부족 또는 계약 당시 일부멸실	부족·멸실을 몰랐던 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년	민법 제574조, 같은 법 제573조
제한물권, 있어야 할 지역권의 부재, 등기된 임대차	매수인이 그 사실을 안 날부터 1년	민법 제575조 제3항
물건의 하자와 종류매매의 하자	매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월	민법 제582조

전부가 타인의 권리인 경우와 저당권 등의 행사에 따른 구제에는 위 표의 1년·6개월 특별 행사기간이 적용되지 않는다(민법 제573조, 같은 법 제575조 제3항, 같은 법 제582조). 권리 전부를 진정한 소유자에게 빼앗긴 사건에서, 매수인의 등기가 그 소유자의 소송에 따른 확정판결로 말소되었다면 늦어도 말소된 때부터 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있었다고 본 판결이 있다(77다1048 판결요지).

물건 하자의 6개월은 재판 밖에서도 권리를 행사할 수 있는 기간으로, 반드시 그 안에 소를 내야 하는 기간은 아니다(민법 제582조, 84다카2344 판결요지 다). 이 기간 내에 권리를 행사하지 않으면 제척기간 경과로 그 권리를 잃는다(같은 법 제582조, 2011다10266 판결요지 [1]). 다만 재판 밖에서 이행을 청구했더라도 그 뒤 6개월 내에 재판상 청구나 압류·가압류·가처분 등을 하지 않고 채무자의 승인도 없으면 소멸시효 중단의 효력은 없다(민법 제174조, 2020다46663 판시사항 [1], 이유 3.가). 하자와 요구하는 구제를 매도인에게 명확히 알리고 그 내용과 시점을 남겨 두는 것이 필요하다.

손해배상청구권의 소멸시효

손해배상청구권은 권리를 행사할 수 있는 때부터 소멸시효가 진행한다(민법 제166조 제1항). 민법 제580조의 물건 하자에 따른 손해배상은 특별한 사정이 없으면 물건을 인도받은 때부터 시효가 진행한다(2011다10266 판결요지 [1]). 하자를 안 날부터 세는 제척기간이 남았더라도, 이 소멸시효가 이미 완성될 수 있다(2011다10266 판결요지 [1]). 그 사건에서는 매수인이 폐기물 처리와 배상 청구 예정을 알리는 내용증명을 보냈지만, 인도받은 것으로 보이는 소유권이전등기일부터 10년이 지나 소를 내 손해배상청구권이 시효로 소멸했다(2011다10266 판결요지 [2], 이유).

일반 민사채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제1항). 상행위로 인한 채권은 원칙적으로 5년이고, 다른 법령에 더 짧은 시효가 있으면 그 규정에 따른다(상법 제64조). 당사자 한쪽의 행위만 상행위인 경우에도 상법이 적용되므로, 아래의 양쪽 상인 요건과 구별한다(같은 법 제3조).

상인 간 매매의 검사·통지

양쪽이 상인인 매매에서 매수인은 물건을 받으면 지체 없이 검사해야 한다(상법 제69조 제1항). 하자나 수량부족을 발견하면 즉시 매도인에게 통지를 발송해야 한다(같은 법 제69조 제1항). 이를 지키지 않으면 그 하자·부족을 이유로 해제·대금감액·손해배상을 청구하지 못한다(같은 법 제69조 제1항).

즉시 발견할 수 없는 하자에 대해 조문은 매수인이 6개월 내에 발견한 때에도 같다고 정하고(상법 제69조 제1항), 대법원은 이를 6개월 내에 통지를 발송하지 않으면 청구하지 못한다는 뜻으로 설시했다(2013다522 판결요지 [1], 이유 1.가). 수령 후 6개월이 지난 뒤 처음 발견한 하자는, 발견한 날부터 민법의 6개월이 남아 있다는 이유로 담보책임을 물을 수 없다(같은 법 제69조, 민법 제582조). 다만 매도인이 하자나 수량부족을 알고 있었다면 위 검사·통지 규정은 적용되지 않는다(같은 법 제69조 제2항).

상법의 검사·통지 규정은 담보책임의 특칙으로, 불완전이행을 이유로 한 손해배상청구에는 적용되지 않는다(2013다522 판결요지 [1]). 여기서 불완전이행은 채무불이행에 해당하는 경우로, 이 사건에서는 오염 토양을 정화하지 않은 채 토지를 인도한 것이 채무의 내용에 좇은 이행이 아니라고 보아, 통지가 늦은 하자담보 청구는 배척하고 정화비용 배상만 인정했다(2013다522 판결요지 [2], 이유 1.나·2). 이 배상은 매도인의 귀책사유 등 채무불이행 요건을 따로 판단한다(민법 제390조, 2013다522 이유 3). 상인 간 매매에서 해제한 물건의 보관·공탁은 상사매매의 「해제한 물건은 어떻게 보관하는가」에서 설명한다.

면책특약이 있거나 착오로 산 경우에는 어떻게 하나?

매도인은 면책특약이 있어도 알고 고지하지 않은 사실과 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못한다(민법 제584조). 매수인의 착오 취소는 하자담보책임의 성립 여부와 별도로 판단한다(2015다78703 판결요지).

계약 내용의 중요 부분을 잘못 알고 샀다면 착오를 이유로 취소할 수 있으나, 착오가 매수인의 중대한 과실로 생겼다면 원칙적으로 취소할 수 없다(민법 제109조 제1항). 따라서 보통의 과실로 하자를 몰라 담보책임을 물을 수 없더라도, 중대한 과실이 없고 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있다면 취소할 수 있다(2015다78703 판결요지).

중대한 과실은 직업·행위의 종류·목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 경우를 뜻한다(2017다227264 판결요지 [1]). 다만 매도인이 매수인의 착오를 알고 이용했다면, 매수인에게 중대한 과실이 있어도 취소할 수 있다(2017다227264 판결요지 [1]). 착오로 취소하더라도 선의의 제3자, 즉 그 착오를 모르는 제3자에게는 취소를 주장할 수 없다(민법 제109조 제2항).

실무 체크포인트

계약서와 실제 권리·물건을 대조하고, 부족한 권리인지 물건의 성질·성능 문제인지 구별한다. 토지의 면적 부족과 용도에 맞게 쓸 수 없는 하자도 구별한다(민법 제572조, 99다47396 판결요지, 84다카2344 이유 1·4).
계약일·인도일·하자를 안 날·매도인에게 통지하거나 청구한 날을 따로 기록한다. 물건 하자의 6개월은 안 날부터, 그 손해배상 시효는 특별한 사정이 없으면 인도받은 때부터 세며, 재판 밖 청구 뒤 6개월 내에 재판상 청구·압류 등이나 채무자의 승인이 없으면 시효중단 효력이 없다(민법 제582조, 2011다10266 판결요지 [1], 민법 제174조, 2020다46663 판시사항 [1]).
양쪽이 상인인 매매라면 검사·통지 발송 자료와 잠복하자를 수령 후 6개월 내 발견하고 통지를 발송했는지를 확인한다. 그 뒤 처음 발견한 경우의 담보청구 제한과 매도인의 악의 예외를 함께 판단한다(상법 제69조, 2013다522 판결요지 [1]).
교환을 요구한다면 하자의 정도와 수선 가능성, 교환으로 매도인에게 생길 불이익을 뒷받침할 자료를 모은다(2012다72582 판결요지 [1]).
면책특약의 문언과 매도인이 알고도 알리지 않은 사실을 대조한다. 제3자에게 권리를 설정·양도한 행위도 면책되지 않는다(민법 제584조).