채권최고액이란 근저당권이 담보하는 불확정 채권의 상한액이다(민법 제357조). 근저당권자가 담보권 실행 시 우선변제 받을 수 있는 최대 한도이자, 근저당권설정등기의 필수 등기사항이다(부동산등기법 제75조).
쉽게 말하면 — 근저당으로 “최고 얼마까지 담보한다”고 정해 두는 한도 금액입니다. 빚이 이 금액보다 많아도, 은행은 이 한도까지만 우선해서 받아 갑니다.
채권최고액은 무엇을 담보하는가
채권최고액은 원본·이자·위약금·지연손해금·실행비용을 모두 합한 한도다. 이 항목들은 저당권 피담보채권의 범위인데(민법 제360조), 근저당에서는 그 합계가 최고액 한도 안에서 담보된다(같은 법 제357조). 보통의 저당권에서는 지연배상이 원본 이행기 경과 후 1년분으로 제한된다(민법 제360조 단서). 근저당권에는 이 1년분 제한이 적용되지 않고 지연이자도 채권최고액 안이면 전부 담보되는 것으로 해석된다(판례·통설 — 담보 범위의 판례는 근저당권이 정리한다). 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 본다(민법 제357조 제2항).
원금만이 아니라 이자·연체이자·위약금까지 한도 안에 넣어 계산합니다. 그래서 실제 빌린 돈보다 채권최고액을 높게 잡습니다. 110~130%는 법으로 정한 비율이 아니라 금융기관 실무 관행입니다.
확정 전과 후의 효력은 어떻게 다른가
확정 전 채권최고액은 증감·변동하는 채권을 한도 안에서 포괄해 담보한다(민법 제357조). 거래가 계속되면 그 한도 안에서 채권이 늘었다 줄었다 해도 근저당권은 유지된다.
확정 후에는 그 시점의 채권액으로 피담보채권이 고정되고, 근저당권은 보통의 저당권처럼 다뤄진다(민법 제357조). 확정된 채권액이 채권최고액을 넘으면 근저당권자는 최고액까지만 우선변제 받고, 초과분은 일반채권으로 남는다. 반대로 확정채권이 최고액에 못 미치면 그 실제 채권액까지만 받는다.
거래가 끝나 금액이 확정되면 그 시점 잔액으로 빚이 고정됩니다. 빚이 채권최고액을 넘으면 한도까지만, 모자라면 실제 금액까지만 우선해서 받습니다.
제3취득자는 최고액까지만 부담하나
저당부동산의 소유권을 취득한 제3취득자는 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제364조). 근저당에서는 그 변제액이 채권최고액으로 한정되므로, 실제 채무가 최고액을 넘어도 제3취득자에게는 최고액이 책임의 상한이 된다.
다만 순서가 있다. 확정 전에는 채무가 늘었다 줄었다 하므로 제3취득자는 피담보채무가 확정된 뒤에 그 확정채무를 최고액 범위에서 변제하고 소멸을 청구한다(2002다7176). 확정은 존속기간이나 결산기가 도래한 때이고, 그 정함이 없으면 설정자의 해지 의사표시로 확정된다. 설정자의 해지권은 제3취득자도 원용할 수 있고, 명시적 해지가 없어도 부동산을 취득했음을 내세워 대위변제를 시작하는 등 계약 존속을 더는 용인하지 않겠다는 의사가 외부에서 인식될 정도면 묵시적 해지로 본다. 그래서 확정 없이 대위변제 총액이 최고액을 넘었다는 사실만으로는 말소를 구하지 못한다.
책임 한도는 잔존 채무를 기준으로 본다. 채무자나 제3자의 변제로 피담보채권이 일부 소멸했더라도 잔존 피담보채권이 채권최고액을 넘는 한 제3취득자는 자기 책임이 줄었다고 주장하지 못한다(2005다38300). 확정 뒤에 새 거래에서 생긴 원본채권은 담보되지 않지만, 확정 전에 발생한 원본에 관하여 확정 후에 붙는 이자·지연손해금은 최고액 범위에서 여전히 담보되기 때문이다.
채무를 인수하면 지위가 달라진다
매매대금에서 채권최고액만큼을 공제하고 잔액만 주고받았다는 사정만으로 제3취득자가 채무를 인수한 것으로 보지는 않는다(2002다7176). 그런 약정은 그 부분을 매도인이 아니라 채권자에게 직접 지급해 말소를 확실히 하겠다는 취지로 읽는다. 반대로 실제로 피담보채무를 인수했다면 그때부터는 채권자에 대해 채무자의 지위가 되므로 민법 제364조가 적용될 여지가 없다.
채무자 겸 근저당권설정자에게는 최고액 한도가 없다. 채권 전액을 변제해야 근저당권 말소를 구할 수 있다(80다2712). 최고액이 책임 한도로 작동하는 상대는 후순위 담보권자, 담보물의 제3취득자, 채무자가 아닌 물상보증인이다. 후순위 권리자도 선순위 근저당의 채권최고액을 기준으로 자기 배당 가능성을 판단한다(민법 제368조).
집을 근저당이 붙은 채로 산 사람은 최고액까지만 갚으면 근저당을 지울 수 있습니다. 다만 거래가 끝나 금액이 확정된 뒤라야 하고, 남은 빚이 최고액을 넘는 동안에는 일부를 갚았다고 해서 부담이 줄지 않습니다. 돈을 빌린 본인이라면 한도와 무관하게 전액을 갚아야 지울 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 채권최고액은 단일 금액으로만 적는다. 채권자나 채무자가 여럿이어도 “A 5천·B 7천”처럼 쪼갤 수 없고 “채권최고액 1억 2천만 원” 하나로 기재한다(등기예규 제1867호 제2조 제1항). 쪼개 적으면 각하 소지가 있다.
- 세금·국민주택채권은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액 기준이다. 등록면허세는 채권최고액(채권금액)의 1천분의 2, 곧 0.2%이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2) — 저당권 설정), 그 세액의 100분의 20인 지방교육세를 더하면 0.24%다(지방세법 제151조 제1항 제2호).
- 증액·감액은 변경등기로 한다. 채권최고액을 늘리려면 근저당권변경등기(공동신청)를 하고, 증액분에 등록면허세 0.2%가 붙는다. 증액은 후순위자가 있으면 그의 승낙이 필요하다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
- 예규·선례
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