채권최고액

채권최고액이란 근저당권이 담보하는 불확정 채권의 상한액이다(민법 제357조). 근저당권자가 담보권 실행 시 우선변제 받을 수 있는 최대 한도이자, 근저당권설정등기의 필수 등기사항이다(부동산등기법 제75조).

채권최고액은 무엇을 담보하는가

채권최고액은 원본·이자·위약금·지연손해금·실행비용을 모두 합한 한도다(민법 제357조). 보통의 저당권에서 지연배상이 원본 이행기 경과 후 1년분으로 제한되는 것과 달리(민법 제360조), 근저당권에서는 지연이자도 채권최고액 안이면 1년분을 넘어 전부 담보되는 것으로 해석된다(통설·판례). 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 본다(민법 제357조 제2항).

확정 전과 후의 효력은 어떻게 다른가

확정 전 채권최고액은 증감·변동하는 채권을 한도 안에서 포괄해 담보한다(민법 제357조). 거래가 계속되면 그 한도 안에서 채권이 늘었다 줄었다 해도 근저당권은 유지된다.

확정 후에는 그 시점의 채권액으로 피담보채권이 고정되고, 근저당권은 보통의 저당권처럼 다뤄진다(민법 제357조). 확정된 채권액이 채권최고액을 넘으면 근저당권자는 최고액까지만 우선변제 받고, 초과분은 일반채권으로 남는다. 반대로 확정채권이 최고액에 못 미치면 그 실제 채권액까지만 받는다.

누가 채권최고액을 부담하나 — 제3취득자·후순위자

근저당 부동산을 산 제3취득자는 채권최고액까지만 변제하면 근저당권 말소를 청구할 수 있다(판례). 실제 채무가 최고액을 넘어도, 제3취득자에게는 채권최고액이 책임 한도가 된다. 다만 채무자 본인은 이 한도와 무관하게 채무 전액을 갚아야 한다.

후순위 권리자도 선순위 근저당의 채권최고액을 기준으로 자기 배당 가능성을 판단한다(민법 제368조).

실무 체크포인트

• 채권최고액은 단일 금액으로만 적는다. 채권자나 채무자가 여럿이어도 “A 5천·B 7천”처럼 쪼갤 수 없고 “채권최고액 1억 2천만 원” 하나로 기재한다(등기예규 제1471호). 쪼개 적으면 각하 소지가 있다.
• 세금·국민주택채권은 실제 빌린 돈이 아니라 채권최고액 기준이다. 등록면허세는 채권최고액의 0.2%이고 지방교육세를 더하면 0.24%다(지방세법 제28조).
• 증액·감액은 변경등기로 한다. 채권최고액을 늘리려면 근저당권변경등기(공동신청)를 하고, 증액분에 등록면허세 0.2%가 붙는다. 증액은 후순위자가 있으면 그의 승낙이 필요하다.

관련

• 개념·해설
  근저당권근저당권설정등기저당권피담보채권의 확정
• 법령
  민법 제357조민법 제360조민법 제368조부동산등기법 제75조지방세법 제28조
• 판례·선례
  등기예규 제1471호