부동산등기 비용 총정리

부동산등기를 하면 등기 원인에 따라 취득세나 등록면허세와 그에 붙는 세금, 국민주택채권 매입 부담, 등기신청수수료가 들고, 법무사에게 맡기면 보수가 더해진다(지방세법 제23조·지방세법 제28조). 세금은 등기 신청서를 접수하는 날까지 내야 하고, 매입 대상이면 채권도 신청 전에 사 둔다(지방세법 제20조 제4항·부동산등기규칙 제65조 제1항).

등기하면 어떤 돈이 드나?

부동산등기 비용은 취득세나 등록면허세, 거기에 붙는 지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권 매입 부담, 등기신청수수료, 법무사 보수의 다섯 항목이다. 세금·채권 매입액·수수료는 법령이 정한 기준으로 계산하고, 채권 할인 부담과 법무사 보수는 거래일과 사무소에 따라 달라진다. 어떤 항목이 드는지는 등기 원인과 부동산에 따라 다르며, 다섯 항목은 다음과 같다.

• 취득세 또는 등록면허세. 취득세는 부동산을 취득한 자에게 매기는 세금이다(지방세법 제7조 제1항). 등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경·소멸에 관한 사항을 등기하는 「등록」을 하는 자가 낸다(지방세법 제23조 제1호·지방세법 제24조).
• 지방교육세·농어촌특별세(부가세목). 부가세목이란 취득세·등록면허세에 덧붙여 매기는 세금이다. 지방교육세는 취득세·등록면허세 납세의무자가 내고(지방세법 제150조), 농어촌특별세는 취득세액 등을 기준으로 붙되 서민주택 등에는 매기지 않는다(농어촌특별세법 제4조).
• 국민주택채권 매입 부담. 국민주택채권은 정부가 국민주택사업 자금을 조달하려고 발행하는 채권이고(주택도시기금법 제7조 제1항), 등기를 신청하는 자 중 대통령령으로 정하는 자는 이를 매입하여야 한다(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호).
• 등기신청수수료. 등기를 신청할 때 등기소에 부동산마다 내는 수수료다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2).
• 법무사 보수. 등기를 법무사에게 맡길 때만 든다.

그 밖에 인감증명서·등기사항증명서 같은 제증명 발급비와 우편 비용이 따로 들 수 있다.

한 등기에 어느 세금이 붙는지는 그 등기가 취득을 원인으로 하는지에 따라 나뉜다. 매매·증여·상속·신축처럼 소유권을 취득하는 등기에는 취득세를 내고, 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 「등록」에서 제외된다(지방세법 제23조 제1호). 2010. 3. 31. 공포되어 2011. 1. 1.부터 시행된 지방세법 전부개정(법률 제10221호)으로 종전 등록세 중 취득을 원인으로 하는 등기·등록분이 취득세로 통합됐고, 취득과 무관한 등기·등록은 등록면허세로 남았다(지방세법 제23조 제1호 단서).

등기 원인에 따라 비용 항목은 어떻게 다른가?

소유권을 취득하는 등기에는 취득세와 부가세목이, 근저당권·전세권 설정, 가압류, 말소처럼 취득과 무관한 등기에는 등록면허세가 붙는다(지방세법 제23조 제1호). 국민주택채권은 소유권 보존·이전등기와 저당권 설정·이전등기에서만 산다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호). 서면 신청 수수료는 등기 종류에 따라 4,000원~20,000원이고 받지 않는 등기도 있다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항 단서). 아래 표는 표준세율과 서면 신청 수수료 기준이다.

* 농특세는 농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호의 취득세분 세율이다. 표의 0.2%·0.6%·1.0%는 농특세를 매기는 경우의 세율이고, 농어촌특별세법 제4조의 서민주택·농가주택과 일부 특례 취득에는 부과하지 않는다. 공유물·합유물 분할 등 지방세법 제15조 제1항 제1호부터 제4호까지의 특례 취득에는 농특세를 부과하지 않는다(농어촌특별세법 제4조 제8호·농어촌특별세법 시행령 제4조 제4항).

취득세를 감면받으면 감면세액의 100분의 20을 농특세로 내되, 서민주택에 대한 감면 등에는 부과하지 않는다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호·농어촌특별세법 제4조 제9호). 취득세분 지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호에 따르며, 중과·감면이나 조례상 세율 조정이 있으면 실제 세율은 달라질 수 있다(지방세법 제14조·지방세법 제151조 제2항). 표는 지방세법 제13조의2의 주택 중과까지만 담았고, 고급주택과 대도시 법인 설립·전입·공장 신설에 따른 중과(지방세법 제13조)는 담지 않았다.

† 취득을 원인으로 하는 등기는 등록면허세의 「등록」에서 원칙적으로 제외된다. 다만 취득세 부과제척기간이 지난 물건이나 취득가액 50만 원 이하 면세점 물건의 등기 등은 지방세법 제23조 제1호 각 목에 따라 등록면허세 대상에 포함될 수 있다.

취득세는 어떻게 계산하는가?

취득세는 취득 당시의 가액을 과세표준으로 삼아 취득 원인별 세율을 곱해 계산한다(지방세법 제10조·지방세법 제11조 제1항). 과세표준은 유상승계취득이면 원칙적으로 사실상취득가격, 상속 외의 무상취득이면 원칙적으로 시가인정액, 상속이면 시가표준액이고, 취득 유형별 산정 기준과 취득시기는 취득세에서 설명한다(지방세법 제10조의2·지방세법 제10조의3). 조례로 취득세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있다(지방세법 제14조). 원인별 표준세율과 세율 특례, 법인(법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다)·다주택 세대의 주택 취득 중과와 고급주택·대도시 취득 등의 중과, 지방교육세·농어촌특별세의 산식은 취득세 원인별 총정리에서 설명한다(지방세법 제13조·지방세법 제13조의2).

대도시에서 법인을 설립하거나 지점·분사무소를 설치하거나 대도시로 전입하면서 하는 부동산 취득의 중과에서는, 수도권의 경우 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로 옮기는 것도 대도시 전입으로 본다(지방세법 제13조 제2항 제1호 괄호). 설립·설치·전입 이전의 취득은 본점·주사무소·지점·분사무소 용도로 직접 사용하기 위한 취득이어야 하고, 그 이후의 취득은 5년 이내에 하는 업무용·비업무용, 사업용·비사업용의 모든 부동산 취득이 대상이다(지방세법 시행령 제27조 제3항). 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다(같은 항). 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용할 목적으로 취득하면 지방세법 제11조의 해당 세율을 적용한다(지방세법 제13조 제2항 단서). 다만 정당한 사유 없이 취득일부터 1년이 지날 때까지 그 업종에 직접 사용하지 않거나 1년 안에 다른 업종·용도에 쓰면 그 부분은 중과하고, 대통령령으로 정하는 업종은 그 기한과 금지기간을 3년 이내에서 달리 정할 수 있다(지방세법 제13조 제3항 제1호). 취득일부터 2년 이상 그 업종·용도에 직접 사용하지 않고 매각하거나 다른 업종·용도에 쓰는 경우도 같다(같은 항 제2호).

등록면허세는 어느 등기에 내나?

등록면허세는 근저당권·전세권 설정, 가압류, 말소처럼 취득과 무관한 등기에 내고, 취득을 원인으로 하는 등기는 원칙적으로 대상이 아니다(지방세법 제23조 제1호). 다만 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등기와 취득가액 50만 원 이하여서 취득세를 부과하지 않는 물건의 등기 등은 대상에 포함되고, 이때는 소유권 보존·이전등기 세율을 적용한다(지방세법 제23조 제1호 다목·라목·지방세법 제17조 제1항·지방세법 제28조 제1항 제1호 가목·나목). 말소·변경·경정등기와 신탁등기 같은 그 밖의 등기는 건당 정액이고(비례세율로 계산한 세액이 이보다 적으면 이 정액을 적용한다, 지방세법 제28조 제1항 단서), 등기 원인별 표의 등록 관련 세금 합계는 등록면허세에 납부할 등록면허세액의 20%인 지방교육세를 더한 표준세율 기준이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목·지방세법 제151조 제1항 제2호). 과세표준과 등기별 세율, 공동담보와 담보물 추가, 비과세되는 표시변경, 신고·납부 시기는 등록면허세에서 설명한다.

국민주택채권은 언제 사고 실제 부담은 얼마인가?

국민주택채권은 매입 대상 등기를 신청하기 전에 사 두어야 하고, 실제 부담은 보통 산 채권을 곧바로 팔 때의 할인 차액이다. 부동산등기에서 매입 대상은 소유권의 보존·이전등기와 저당권의 설정·이전등기이고 건축물의 소유권보존등기 등은 제외되며, 대상이어도 시가표준액이나 설정금액이 별표의 하한에 못 미치면 사지 않는다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호). 국가기관 등의 장은 매입의무자의 매입사실을 확인하여야 한다(주택도시기금법 시행령 제8조 제3항). 등기별 하한과 면제, 매입 금액 산정, 즉시매도 실비용, 착오·초과 매입의 중도상환은 국민주택채권 매입 의무에서 설명한다.

등기신청수수료는 얼마인가?

등기신청수수료는 등기 종류에 따라 부동산마다 정해진 금액을 내고, 전자신청이나 전자표준양식으로 신청하면 금액이 낮다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5). 주소 이전으로 하는 등기명의인표시변경등기는 면제 사유에 해당하지 않아 그 밖의 등기 수수료를 낸다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항). 등기별 금액과 적용 시점, 면제되는 등기, 여러 부동산을 함께 신청할 때의 계산, 납부·환급은 등기신청수수료에서 설명한다.

법무사 보수는 언제 드나?

법무사 보수는 등기를 법무사에게 맡길 때만 들고, 직접 신청하면 들지 않는다. 법무사는 법무사 보수기준이 정한 금액을 넘어 보수를 받을 수 없고, 부가가치세는 보수에 포함되지 않는다(법무사 보수기준 제2조 제5항·제7조). 위임할 때에는 사무소가 제시한 보수와 부가가치세, 교통비·제증명 발급비 같은 실비를 구분한 견적서를 받아 비교한다. 상속등기의 보수 산정은 상속등기 비용·수수료, 근저당권 설정등기의 보수는 근저당권 설정등기 비용·수수료에서 설명한다.

매매 3억 원 아파트의 총비용은 얼마인가?

표준세율 기준 세금과 신청수수료는 331만 8천 원이고, 여기에 국민주택채권 할인비용과 법무사 보수가 더해진다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 주택이 없는 세대의 개인이 수도권의 주거전용면적 85㎡ 이하 아파트를 3억 원에 사서 1세대 1주택이 되는 경우를 가정한 계산이다. 세금과 수수료는 미리 계산할 수 있지만, 채권 할인비용과 보수는 거래일과 사무소에 따라 달라진다.

생애최초 주택 구입 감면은 반영하지 않았다. 본인(대한민국 국민)과 배우자가 모두 주택을 소유한 사실이 없고 본인이 거주할 목적으로 12억 원 이하 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득하면 2028년 12월 31일까지 감면한다(미성년자 제외). 이 사례의 아파트는 산출세액에서 200만 원을 공제받는 제1항 제2호 대상이고, 전용 60㎡ 이하이고 취득당시가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 아파트 외 공동주택 등 제1호 주택은 300만 원을 공제하며, 산출세액이 공제액 이하이면 면제한다(지방세특례제한법 제36조의3).

• 취득세: 취득가액 6억 원 이하 주택이므로 1% = 300만 원(지방세법 제11조 제1항 제8호)
• 농어촌특별세: 없음. 주택법상 국민주택 규모(수도권은 주거전용면적 85㎡ 이하) 이하의 주거용 건물은 부속토지가 정해진 면적 이내이면 서민주택으로 보아 부과하지 않는다(농어촌특별세법 제4조 제11호·농어촌특별세법 시행령 제4조 제5항)
• 지방교육세: 주택 유상거래는 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용한 금액의 20%이므로 표준 기준 30만 원(지방세법 제151조 제1항 제1호)
• 국민주택채권: 주택 시가표준액이 2천만 원 이상이면 매입 대상이고, 시가표준액별 의무매입액에 매입 당일 할인율을 적용한 금액을 부담(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 가목)
• 등기신청수수료: 서면 신청 18,000원(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항)
• 법무사 보수·실비: 위임하는 사무소의 사전 견적액

합계 331만 8천 원은 취득세 300만 원, 지방교육세 30만 원, 신청수수료 18,000원을 더한 금액이다. 세대가 이미 주택을 가진 상태에서 추가로 사거나, 전용면적이 국민주택 규모를 넘거나, 증여·법인 매수라면 세율과 부가세목 구조가 달라질 수 있으므로(지방세법 제13조의2) 취득일 현재의 시가표준액과 적용 세율을 다시 확인한다.

등기 전에 내야 하는 돈은 무엇이고 언제까지인가?

등기를 신청하기 전에 취득세나 등록면허세를 신고·납부하고, 매입 대상이면 국민주택채권을 사고, 등기신청수수료를 내야 한다(부동산등기법 제29조 제10호). 이 가운데 해당하는 것은 모두 신청서 접수 때까지 마쳐야 하며 근거는 다음과 같다.

• 취득세: 신고·납부 기한이 남았어도 그 전에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제4항).
• 등록면허세: 등록을 하기 전까지 신고하고 납부하여야 한다(지방세법 제30조 제1항).
• 국민주택채권: 등기관이 신청서를 접수하면서 매입금액을 입력하므로 신청 전에 사 둔다(부동산등기규칙 제65조 제1항).
• 등기신청수수료: 서면 신청은 전자적 방법으로 내거나 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 낸 뒤 증명 서면을 신청서에 첨부한다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제6조 제3항). 전자신청은 신용카드·계좌이체·전자화폐 등으로 낸다(같은 조 제5항).

취득세 신고·납부 기한

등기를 서두르지 않더라도 취득세는 취득 원인별로 다음 기한 안에 신고·납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항).

• 무상취득·상속 외의 취득(매매 같은 유상취득, 신축 같은 원시취득 등): 취득일부터 60일이다. 매매의 취득일은 원칙적으로 사실상의 잔금지급일이다(지방세법 시행령 제20조 제2항).
• 상속 외의 무상취득(증여 등)과 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이다(지방세법 제20조 제1항).
• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다(지방세법 제20조 제1항). 실종으로 인한 취득은 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 같은 기간이다.

토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 대금을 완납하고 취득한 경우에는 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일이 기산일이다(지방세법 제20조 제1항).

미납·기한 경과의 효과

취득세·등록면허세·수수료를 내지 않았거나 등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 않으면 등기관은 신청을 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조 제10호). 다만 잘못된 부분이 보정될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 단서). 신청이 각하되어도 이미 낸 신청수수료는 돌려받지 못하고, 수수료를 더 냈다면 환급청구를 포기한 경우가 아니면 초과액을 돌려받는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제6조 제7항·제4항).

취득세 신고·납부 기한을 넘기면 산출세액이나 부족세액에 가산세를 합한 금액을 보통징수의 방법으로 징수한다(지방세법 제21조 제1항). 취득한 뒤 신고하지 않고 매각하면 원칙적으로 산출세액에 100분의 80을 가산한다(같은 조 제2항).

실무 체크포인트

• 등기 원인과 세대의 주택 수를 먼저 확정한다(지방세법 제11조·지방세법 제13조의2). 같은 주택도 매매·증여·상속인지, 법인인지, 세대의 몇 번째 주택인지에 따라 취득세율이 달라진다.
• 시가표준액을 확인해 국민주택채권 매입 대상인지 본다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호). 등기별 하한은 국민주택채권 매입 의무에서 확인한다.
• 취득세 신고·납부 기한을 계산하고 등기 신청서 접수일 전에 낸다(지방세법 제20조 제1항·제4항). 기한을 넘기면 가산세가 붙는다(지방세법 제21조 제1항).
• 국민주택채권은 등기 신청 전에 사고, 할인율은 매입 당일 확인한다(부동산등기규칙 제65조 제1항). 미리 잡아 둔 실비용과 실제 금액이 달라질 수 있다.
• 등기신청수수료는 부동산 개수와 신청 방법을 정한 뒤 계산한다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5). 한 사건에 부동산이 여러 개면 수수료도 그만큼 늘어난다.
• 법무사에게 맡기면 보수·부가가치세·실비를 구분한 견적서를 받는다(법무사 보수기준 제7조). 직접 신청하면 보수는 들지 않는다.
• 접수 뒤 보정명령을 받으면 다음 날까지 보정한다(부동산등기법 제29조 단서). 각하되면 낸 신청수수료는 돌려받지 못한다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제6조 제7항).

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