근저당권 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료 같은 공과금과 국민주택채권 매입 부담, 대리를 맡기는 경우의 법무사 보수가 든다. 등록면허세·지방교육세와 국민주택채권 매입금액은 채권최고액을 기준으로 계산하지만, 등기신청수수료는 부동산마다 정액으로 낸다.
쉽게 말하면 — 은행 대출을 받으면서 집에 근저당을 잡을 때 드는 비용입니다. 세금은 실제 대출금이 아니라 등기부에 적히는 채권최고액을 기준으로 매기므로, 채권최고액이 커지면 세금도 늘어납니다.
공과금은 얼마인가
근저당권 설정등기의 공과금은 채권최고액에 비례하는 등록면허세·지방교육세와 부동산마다 정액인 등기신청수수료다. 항목별 금액과 근거는 다음 표와 같다.
| 항목 | 금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권금액의 1천분의 2 (표준세율 0.2%). 산출세액이 6,000원 미만이면 6,000원 | 세율은 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)(저당권 설정). 최저 6,000원은 같은 항 단서: 산출세액이 같은 호 마목 「그 밖의 등기」 세율(건당 6천원)보다 적으면 그 세율을 적용 |
| 지방교육세 | 납부하여야 할 등록면허세액의 100분의 20 (표준세율) | 지방세법 제151조 제1항 제2호 |
| 등기신청수수료 | 부동산마다 서면(방문) 18,000원, 전자신청 10,000원, 전자표준양식(e-form) 15,000원 | 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항 제3호(제한물권 설정), 같은 규칙 제5조의5 제1항 |
근저당권에서 세율표의 「채권금액」을 채권최고액으로 보는 근거는 등기사항과 구법 행정해석이다. 근저당권 등기에는 채권액 대신 채권의 최고액을 기록하고(부동산등기법 제75조 제2항 제1호), 구 지방세법의 등록세에 관한 행정해석은 저당권설정 세액을 계산하는 채권금액을 근저당권설정등기신청서상의 채권최고액으로 보았다(행정안전부 지방세정팀-1869). 감면이 없고 표준세율을 적용하는 예로, 채권최고액 1억 2,000만 원을 채권금액으로 삼으면 등록면허세 240,000원과 지방교육세 48,000원을 합쳐 288,000원이고, 등기신청수수료는 이와 별도로 더해진다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2), 같은 법 제151조 제1항 제2호). 채권최고액이 300만 원 미만이면 산출세액이 6,000원에 미치지 못해 6,000원을 낸다.
등록면허세는 등기를 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부한다(지방세법 제30조 제1항). 납세의무자는 「등록을 하는 자」다(같은 법 제24조 제1호).
위 표의 세율은 표준세율이어서, 지방자치단체의 장이 조례로 다음 범위에서 가감할 수 있다.
- 등록면허세: 지방세법 제28조 제1항 제1호에 따른 표준세율의 100분의 50 범위(같은 조 제6항).
- 지방교육세: 지방교육투자재원의 조달을 위하여 필요한 경우 지방세법 제151조 제1항(같은 항 제3호는 제외한다)의 표준세율의 100분의 50 범위(같은 조 제2항).
등기신청수수료 중 서면 신청 금액과 전자표준양식 금액은 2025. 7. 29. 개정으로 올랐고, 전자신청 금액은 바뀌지 않았다. 개정된 금액은 2025. 8. 1. 이후 최초로 접수되는 사건부터 적용되므로 구금액으로 계산하지 않는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29) 제2항).
국민주택채권은 얼마를 언제 사야 하나
근저당권설정등기는 저당권 설정금액이 2천만 원 이상인 경우에만 국민주택채권 매입 대상이고, 매입금액은 저당권 설정금액의 1천분의 10이다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목). 다만, 매입금액이 10억 원을 초과하는 경우에는 10억 원으로 한다. 근저당권설정등기에는 채권의 최고액을 기록하므로(부동산등기법 제75조 제2항 제1호) 등기되는 채권최고액을 저당권 설정금액으로 삼아 계산한다.
계산한 매입금액은 1만 원 단위로 맞춘다. 1만 원 미만의 단수가 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고, 5천 원 미만이면 버린다. 최저매입금액은 1만 원이다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제4호).
국민주택채권은 국가에 등기를 신청하는 자 가운데 별표가 정한 자가 매입한다(주택도시기금법 제8조 제1항 제2호, 주택도시기금법 시행령 제8조 제2항). 국가기관의 장은 매입의무자에게 채권을 매입하게 하고 매입사실을 확인하여야 한다(같은 조 제3항). 그래서 근저당권설정등기를 신청하기 전에 채권을 매입해 둔다.
예를 들어 채권최고액을 1억 2,000만 원으로 설정하면 그 1천분의 10인 120만 원어치 채권을 사야 합니다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목). 채권최고액이 1,950만 원이면 2천만 원에 못 미쳐 채권을 사지 않습니다(같은 부표 제15호 다목). 대부분은 산 채권을 그 자리에서 되팔기 때문에 실제로 드는 돈은 120만 원이 아니라 되팔 때의 할인 차액입니다.
매입 대상과 즉시매도 구조는 국민주택채권 매입 의무에서 볼 수 있다. 채권을 사서 바로 되파는 경우 실제 부담은 할인 차액이고, 그날의 할인율에 따라 달라진다.
국민주택채권 매입이 면제되는 경우
면제는 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제2호의 전부 면제와 같은 별표 제3호의 일부 면제로 나뉜다. 같은 별표 제2호에 따라 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 국민주택채권의 매입의무를 면제한다.
- 가. 국가기관
- 나. 지방자치단체
- 다. 같은 시행령 제8조제1항에 따른 공공기관
- 라. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업
- 마. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사
- 바. 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사
- 사. 「한국주택금융공사법」에 따라 설립된 한국주택금융공사
같은 별표 제3호의 일부 면제 가운데 저당권·근저당권 설정등기를 직접 정한 것은 다음과 같다. 이 경우에는 그 설정등기에 대해 국민주택채권을 매입하지 아니한다.
- 융자에 필요한 저당권 설정등기로서, 농업인·어업인·임업인에게 농업협동조합·수산업협동조합·산림조합 중앙회나 회원조합의 장이 영농자금·축산자금·어업자금·산림개발자금으로 융자하고 이를 확인한 경우 또는 주택건설사업자에게 금융기관의 장이 국민주택규모 이하 주택 건설자금으로 융자하고 이를 확인한 경우(같은 별표 제3호 가목)
- 농업인·어업인·영농조합법인·농업회사법인이 농지에 대하여 하는 저당권 설정등기(같은 별표 제3호 마목)
- 조세의 분납·연부연납 또는 납부시기 연기를 목적으로 제공한 담보에 대한 저당권설정등기(같은 별표 제3호 바목)
- 국가유공자 등 관계 법률을 적용받는 자가 대부금으로 취득한 재산이나 대부를 받기 위해 담보로 제공하는 재산에 대한 근저당권설정등기(같은 별표 제3호 아목)
- 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증을 받는 사람, 또는 장기주택저당대출에 가입한 사람이 담보로 제공하는 주택에 대한 근저당권설정등기(같은 별표 제3호 자목)
이 밖에 주택도시보증공사가 보증업무를 수행하면서 하는 부동산등기(같은 별표 제3호 사목)와 부동산집합투자기구의 부동산등기(같은 별표 제3호 차목)에도 국민주택채권을 매입하지 않는다.
주택연금 담보 등기는 무엇이 줄어드나
주택연금 담보 등기가 아래 요건에 해당하면 등록면허세가 감면되고, 그 감면에는 농어촌특별세가 붙지 않는다. 주택담보노후연금보증을 받는 사람이 담보로 제공하는 주택의 근저당권설정등기에는 국민주택채권도 사지 않는다.
감면 대상은 「한국주택금융공사법」에 따른 연금보증을 하기 위하여 한국주택금융공사와 연금을 지급하는 금융회사가 주택을 담보로 하는 등기다. 담보 주택은 주택금융운영위원회가 심의ㆍ의결한 연금보증의 보증기준에 해당되는 주택이어야 하고, 주거목적으로 사용되는 오피스텔을 포함한다. 담보 주택을 제공하는 자가 등록면허세를 부담하는 경우여야 한다. 등록면허세는 2027년 12월 31일까지 다음과 같이 감면한다(지방세특례제한법 제35조 제1항).
- 시가표준액 5억 원 이하인 주택으로서 대통령령으로 정하는 1가구 1주택 소유자의 주택을 담보로 하는 등기: 등록면허세의 100분의 50 경감(지방세특례제한법 제35조 제1항 제1호)
- 그 밖의 등기: 등록면허세액이 300만 원 이하이면 100분의 50 경감, 300만 원을 초과하면 150만 원 공제(지방세특례제한법 제35조 제1항 제2호)
이 등록면허세 감면에는 농어촌특별세를 부과하지 아니한다(농어촌특별세법 제4조 제10호의3). 지방교육세는 감면 뒤 납부하여야 할 등록면허세액의 100분의 20이므로 함께 줄어든다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 한국주택금융공사로부터 주택담보노후연금보증을 받는 사람이 담보로 제공하는 주택에 근저당권설정등기를 할 때에는 국민주택채권을 매입하지 아니한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제3호 자목 1)).
법무사 보수는 어떻게 정해지는가
대리를 맡기면 법무사 보수가 별도로 든다. 보수는 법정 등기신청수수료와 별개로 법무사 보수기준이 정한 상한 안에서 정해지며, 법무사는 그 상한을 초과하여 보수를 받지 못한다(같은 기준 제2조 제5항). 담보권 설정등기의 기본보수는 과세표준액 구간별로 정한 산정표에 따르고(같은 기준 제9조 제1항), 담보권의 추가설정에 관한 등기는 따로 정한 산정표에 따른다(같은 조 제2항). 그 기준의 보수에는 부가가치세가 포함되지 않아 부가가치세법 제30조의 세율 10%가 별도로 붙는다. 실제 청구액과 비용 부담 주체는 견적서와 위임약정·대출약정에서 확인한다.
실무 체크포인트
- 비례 항목과 정액 항목을 나눈다. 등록면허세·지방교육세와 국민주택채권은 채권최고액에 비례하고, 등기신청수수료는 부동산마다 정액이어서 부동산이 여러 개면 부동산마다 붙는다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항). 등록면허세 최저 6,000원(지방세법 제28조 제1항 단서), 국민주택채권의 2천만 원 미만 매입 제외·단수 처리·10억 원 상한(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목, 같은 별표 제4호) 때문에 전체 비용이 언제나 같은 비율로 늘어나는 것은 아니다.
- 국민주택채권은 2천만 원 경계를 확인한다. 설정금액이 2천만 원 미만이면 매입 대상이 아니지만, 정확히 2천만 원이면 1천분의 10인 20만 원을 매입한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 부표 제15호 다목).
- 같은 채권의 담보물 추가 등기는 건당 정액이다. 같은 채권을 위하여 담보물을 추가하는 등기 또는 등록에 대해서는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 등에 따라 등록면허세를 각각 부과한다(지방세법 시행령 제47조). 그 마목의 세율은 「그 밖의 등기: 건당 6천원」이다.
- 목적물 종류가 달라 둘 이상 등기하면 잔액으로 계산한다. 이 잔액 계산은 같은 채권을 위한 저당권의 목적물이 종류가 달라 둘 이상의 등기 또는 등록을 하게 되는 경우에 적용한다(지방세법 시행령 제46조 제1항). 등기ㆍ등록관서가 이에 관한 등기 또는 등록 신청을 받았을 때에는 채권금액 전액에서 이미 납부한 등록면허세의 산출기준이 된 금액을 뺀 잔액을 그 채권금액으로 보고 등록면허세를 부과한다.
- 주택연금 담보 등기면 감면과 채권 면제 대상인지 확인한다. 등록면허세 감면 요건과 감면액은 지방세특례제한법 제35조 제1항, 국민주택채권 면제는 주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제3호 자목으로 확인한다.
- 말소는 별개 비용이다. 상환 후 근저당권말소등기의 등록면허세는 「그 밖의 등기」 세율인 건당 6천 원이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 마목). 말소등기의 신청수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항부터 제3항까지의 경우를 제외한 나머지 부동산등기의 신청수수료로서 서면 신청은 매 부동산마다 4,000원이고(같은 조 제4항), 전자신청은 1,000원, 전자표준양식은 3,000원이다(같은 규칙 제5조의5 제4항).
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