근저당권 설정등기 비용·수수료

근저당권 설정등기에는 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료 같은 공과금과 국민주택채권 매입 부담, 대리를 맡기는 경우의 법무사 보수가 든다. 등록면허세·지방교육세와 국민주택채권 매입금액은 채권최고액을 기준으로 계산하지만, 등기신청수수료는 부동산마다 정액으로 낸다.

공과금은 얼마인가

감면이 없고 표준세율을 적용하는 예로, 채권최고액 1억 2,000만 원이면 등록면허세 240,000원 + 지방교육세 48,000원으로 합계 288,000원에 신청수수료가 더해진다. 같은 채권최고액이면 국민주택채권 매입기준액도 120만 원(설정금액의 1천분의 10)이 따로 붙고, 그 실부담은 즉시매도 할인 차액이다. 세율 조문의 과세표준은 「채권금액」인데, 근저당은 등기되는 채권최고액을 그 채권금액으로 계산한다 — 일정한 채권금액이 없을 때 채권의 목적이 된 것의 가액 등을 채권금액으로 보는 보충 규정은 지방세법 제27조 제4항이다. 등록면허세와 지방교육세의 세율은 지방자치단체 조례로 각각 표준세율의 50% 범위에서 가감될 수 있다(지방세법 제28조 제6항, 지방세법 제151조 제2항).

등록면허세의 납세의무자는 등록을 하는 자, 곧 등기권리자인 근저당권자이고(지방세법 제24조 제1호), 등록을 하기 전까지 신고·납부하여 영수필확인서를 등기신청서에 첨부한다(지방세법 제30조 제1항). 채권최고액이 300만 원 미만이면 산출세액(0.2%)이 6,000원에 미치지 못해 최저세액 6,000원이 적용된다.

등기신청수수료 서면 금액은 2025. 7. 29. 개정으로 올라 2025. 8. 1. 이후 최초로 접수되는 사건부터 적용된다(등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29)). 구금액으로 계산하지 않는다.

국민주택채권은 언제 사야 하나

저당권 설정등기는 국민주택채권 매입 대상이고, 매입기준액은 채권최고액이다. 설정금액이 2천만 원 미만이면 매입하지 않으며, 2천만 원 이상이면 설정금액의 1천분의 10을 매입하되 매입금액은 10억 원을 넘지 않는다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제1종국민주택채권 매입대상 및 금액표 제15호 다목). 최저매입금액은 1만 원이고, 1만 원 미만 단수는 5천 원 이상이면 1만 원으로 올리고 5천 원 미만이면 버린다(같은 별표 제4호). 농업인·어업인 등이 영농 목적으로 농지에 저당권을 설정하는 경우에는 매입의무가 면제되고(같은 별표 제3호 마목), 그 밖의 면제 사유는 제3호의 각 목이 따로 정한다. 매입 대상과 즉시매도 구조는 국민주택채권 매입 의무가 정리한다. 실제 부담은 채권을 사서 바로 되팔 때의 할인 차액이므로, 그날의 할인율에 따라 달라진다.

법무사 보수는 어떻게 정해지는가

대리를 맡기면 법무사 보수가 별도로 든다. 보수는 법정 등기신청수수료와 별개로 법무사 보수기준이 정한 상한 안에서 정해지며, 그 기준의 보수에는 부가가치세가 포함되지 않아 부가가치세법 제30조의 세율 10%가 별도로 붙는다. 실제 청구액과 비용 부담 주체는 견적서와 위임약정·대출약정에서 확인한다.

실무 체크포인트

• 비례 항목과 정액 항목을 나눈다. 실제 대출금이 아니라 등기되는 채권최고액으로 등록면허세·지방교육세와 국민주택채권 매입금액을 계산하지만, 등기신청수수료는 부동산마다 정액이다. 채권최고액이 커지면 비례 항목은 늘지만 등록면허세 최저세액, 국민주택채권 단수 처리·상한 때문에 전체 비용이 언제나 같은 비율로 늘어나는 것은 아니다.
• 부동산이 여러 개면 신청수수료는 부동산마다 붙는다. 공동담보로 여러 부동산에 설정하면 등기신청수수료가 매 부동산 단위로 계산된다(등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항).
• 국민주택채권은 2천만 원 경계를 확인한다. 설정금액이 2천만 원 미만이면 매입 대상이 아니지만, 정확히 2천만 원이면 1천분의 10인 20만 원을 매입한다(주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준 제15호 다목).
• 같은 채권의 담보물 추가는 정액이다. 이미 등록면허세를 낸 같은 채권을 위해 부동산을 추가로 담보 제공하는 등기에는 채권금액 비례가 아니라 「그 밖의 등기」 정액(건당 6천원)이 부과되고(지방세법 시행령 제47조), 목적물 종류가 달라 둘 이상 등기하는 경우에는 이미 낸 산출기준 금액을 뺀 잔액만 채권금액으로 본다(지방세법 시행령 제46조 제1항).
• 감면 사유를 확인한다. 주택담보노후연금보증(주택연금)을 위한 담보 등기는 담보로 제공하는 주택의 소유자가 등록면허세를 부담하는 경우에 2027년 12월 31일까지 감면된다(지방세특례제한법 제35조 제1항). 시가표준액 5억원 이하 1가구 1주택은 100분의 50 경감이다. 이 등기의 납세의무자는 등기권리자인 근저당권자이므로, 설정자가 세금을 부담하기로 한 경우에만 이 감면이 붙는다.
• 말소는 별개 비용이다. 상환 후 말소등기는 설정과 다른 정액 체계를 따른다(근저당권말소등기).

관련

• 개념·해설
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• 법령
  지방세법 제24조지방세법 제28조지방세법 제30조지방세법 시행령 제46조지방세법 시행령 제47조지방세특례제한법 제35조지방세법 제151조등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의5등기사항증명서 등 수수료규칙 부칙 제2조(2025.7.29)부가가치세법 제30조주택도시기금법 시행령 별표 국민주택채권 매입기준
• 예규·기준
  법무사 보수기준