등기사항이란 등기기록에 기록할 수 있는 부동산의 표시와 권리에 관한 사항을 말한다. 등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존·이전·설정·변경·처분제한·소멸에 대하여 한다(부동산등기법 제3조). 같은 조가 열거하지 않은 권리는 원칙적으로 등기할 수 없다.
쉽게 말하면 — 등기부에는 아무거나 다 적을 수 있는 것이 아닙니다. 법이 정해 놓은 권리(소유권·저당권 등)와 부동산의 표시(위치·면적 등)만 적을 수 있습니다. 그 밖의 약속은 등기로 공시되지 않습니다.
어떤 권리를 등기할 수 있나?
등기할 수 있는 권리는 법이 8가지로 열거한다(부동산등기법 제3조). 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권이 그것이다. 이 목록은 한정적이어서, 여기에 없는 권리(예: 점유권·유치권)는 등기로 공시할 수 없다. 또 등기는 이들 권리의 보존·이전·설정·변경·처분제한·소멸을 대상으로 하므로, 권리의 발생부터 소멸까지 변동이 모두 등기사항이 된다(부동산등기법 제3조).
등기할 수 있는 권리는 소유권·저당권·전세권처럼 법에 적힌 8가지뿐입니다. 점유권이나 유치권 같은 권리는 등기부에 적을 수 없습니다.
권리에 관한 등기에는 무엇을 적나?
등기관이 갑구 또는 을구에 권리에 관한 등기를 할 때 적는 사항은 법에 정해져 있다(부동산등기법 제48조). 순위번호, 등기목적, 접수연월일 및 접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자가 그것이다(부동산등기법 제48조). 권리자는 성명·명칭 외에 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)와 주소를 함께 적고, 권리자가 2인 이상이면 지분을, 합유이면 그 뜻을 적는다(부동산등기법 제48조).
권리 등기 한 줄에는 몇 번째 순위인지, 무슨 등기인지, 언제 접수했는지, 무슨 원인으로(매매·증여 등) 했는지, 권리자가 누구인지가 들어갑니다.
부동산의 표시도 등기사항인가?
그렇다. 등기는 권리뿐 아니라 부동산의 표시도 대상으로 한다(부동산등기법 제3조). 토지 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재·지번·지목·면적·등기원인 등을 기록한다(부동산등기법 제34조). 건물 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재·지번, 건축물대장에 있는 경우 건물명칭, 건물번호, 종류·구조·면적 등을 기록한다(부동산등기법 제40조). 다만 같은 지번 위에 건물이 하나뿐이면 건물번호를 기록하지 않는다.
표시가 바뀌면 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 토지는 부동산등기법 제35조, 건물은 부동산등기법 제41조 제1항이 근거다.
실무 체크포인트
- 등기능력 없는 권리(점유권·유치권 등)는 등기로 보전할 수 없으므로 다른 공시·보전수단이 있는지 확인한다.
- 권리자가 여럿이면 지분 기재가 필수다(부동산등기법 제48조). 지분 합계가 1이 되는지, 합유·공유 구분이 맞는지 신청 전 확인한다.
- 접수연월일과 접수번호는 갑구·을구에 기록하는 등기사항이다(부동산등기법 제48조). 권리 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호에 따른다(부동산등기법 제4조 제2항).
관련
- 개념·해설
- 법령
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