규약상 공용부분의 등기

규약이나 법이 허용한 공정증서로 공용부분을 정하면, 소유권의 등기명의인이 공용부분이라는 뜻의 등기를 신청해야 한다(집합건물법 제3조 제2항~제4항, 부동산등기법 제47조 제1항). 규약을 폐지한 뒤에는 그 부분의 취득자가 지체 없이 소유권보존등기를 신청해야 한다(같은 법 제47조 제2항).

쉽게 말하면 — 따로 소유할 수 있는 방을 적법한 규약으로 주민 공동의 관리사무소로 정한 경우입니다. 방의 용도를 바꾸는 데서 끝나지 않고, 공용부분이라는 뜻을 등기해야 합니다(집합건물법 제3조 제2항·제4항). 이 등기는 그 방의 소유권 등기명의인이 신청해야 합니다(부동산등기법 제47조 제1항).

어떤 부분을 공용부분으로 정하고 등기하나

구분하여 소유할 수 있는 건물부분과 부속건물은 규약으로 공용부분으로 정할 수 있다(집합건물법 제3조 제2항). 여기서 구분소유자는 구분소유권을 가진 사람을 뜻한다(같은 법 제2조 제2호).

공용부분이 된 이유에 따라 등기의 필요성을 구별한다.

구조상 공용부분: 여러 전유부분으로 통하는 복도·계단처럼 구조상 전원 또는 일부의 공동 사용에 제공되는 부분이다. 이런 부분은 따로 구분소유권의 목적으로 삼을 수 없다(집합건물법 제3조 제1항).
규약상 공용부분: 같은 법 제1조 또는 제1조의2에 해당하는 건물부분이나 부속건물을 규약으로 공용화한 것이다. 아래의 공정증서로 정한 경우를 포함하여 공용부분이라는 뜻의 등기를 해야 한다(집합건물법 제3조 제2항~제4항).

관리사무소로 사용한다는 사실만으로 규약상 공용부분이라고 단정할 수는 없다. 규약이나 공정증서의 내용과 등기기록의 공용부분 표시를 함께 확인한다(집합건물법 제3조 제2항~제4항, 부동산등기규칙 제104조 제3항). 소유·지분의 기본 관계는 전유부분과 공용부분에서 설명한다.

누가 공용부분으로 정하고 등기를 신청하나

공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인이 신청해야 한다(부동산등기법 제47조 제1항). 그에 앞서 공용부분으로 정하는 방식에는 규약과 공정증서가 있다(집합건물법 제3조 제2항·제3항).

규약의 설정

구분소유자들이 관리단집회에서 공용부분을 규약으로 정하려면 다음 두 찬성 기준을 모두 충족해야 한다(집합건물법 제29조 제1항).

구분소유자 수의 4분의 3 이상이 찬성해야 한다(집합건물법 제29조 제1항).
의결권의 4분의 3 이상이 찬성해야 한다(집합건물법 제29조 제1항).

규약이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 사람의 승낙도 받아야 한다. 규약의 변경·폐지에도 같은 찬성 기준과 특별한 영향을 받는 사람의 승낙 요건이 적용된다(집합건물법 제29조 제1항).

일부공용부분에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은, 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 그 부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로 정할 수 있다(집합건물법 제28조 제2항). 이러한 사항을 전원의 규약으로 설정·변경·폐지할 때에는, 그 부분을 공용하는 구분소유자 수 또는 의결권 중 어느 한쪽이라도 4분의 1을 초과하는 반대가 있으면 할 수 없다(같은 법 제29조 제2항).

공정증서에 의한 설정

법 제1조 또는 제1조의2에 해당하는 건물부분 전부를 소유하는 자나 부속건물의 소유자는 공정증서에 공용부분으로 정하는 내용을 담을 수 있다(집합건물법 제3조 제3항). 공정증서는 공증인이 당사자 등의 요청으로 법률행위나 사권에 관한 사실을 적어 작성하는 문서다(공증인법 제2조 제1호).

등기를 위해 무엇을 준비해야 하나

신청인은 공용부분으로 정한 규약이나 공정증서를 등기소에 제공해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제1항). 여기에 권리등기와 공동 사용자의 범위에 따라 다음 사항을 보완한다.

소유권 외의 권리등기가 있는 경우: 그 권리의 등기명의인의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제47조 제1항). 승낙을 증명하는 정보 또는 그 등기명의인에게 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제1항).
다른 등기기록의 건물 구분소유자들이 공용하는 경우: 공용한다는 뜻과 해당 구분소유자들이 소유한 건물의 번호를 신청정보에 넣어야 한다. 다만 그 다른 건물의 구분소유자 전원이 공용하면 그 1동 건물의 번호만 제공한다(부동산등기규칙 제104조 제2항).

등기를 마치면 기록은 어떻게 달라지나

등기관은 해당 공용부분의 등기기록 중 표제부에 공용부분이라는 뜻을 기록하고, 각 구의 소유권과 그 밖의 권리등기에 말소 표시를 해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제3항). 표제부는 부동산 자체의 표시를 적는 부분이고, 각 구는 소유권을 적는 갑구와 그 밖의 권리를 적는 을구를 말한다(부동산등기법 제15조 제2항).

다른 등기기록의 건물과 공동 사용하는 사항이 신청정보에 포함되었다면 등기관은 그 사항도 기록해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제3항). 등기 후에는 공용부분 표시와 해당 건물번호를 함께 확인한다.

규약을 폐지하면 어떤 등기를 해야 하나

공용부분으로 정한 규약을 폐지하면 그 부분의 취득자가 지체 없이 소유권보존등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제47조 제2항). 여기서 보존등기는 공용부분의 취득자를 소유자로 기록하는 등기다. 예전 소유자의 명의를 단순히 되살리는 것으로 처리하지 않는다(같은 법 제47조 제2항, 부동산등기규칙 제104조 제4항·제5항).

규약 폐지 이후 등기기록은 다음 순서로 정리한다.

취득자는 규약 폐지를 증명하는 정보를 첨부하여 등기소에 보존등기를 신청해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제4항).
등기관은 보존등기를 마치면 공용부분이라는 뜻의 등기를 말소하는 표시를 해야 한다(부동산등기규칙 제104조 제5항).

여러 동이 함께 쓰는 단지공용부분도 등기하나

단지공용부분도 공용부분이라는 뜻의 등기를 하며, 첨부정보·기록·규약 폐지 후 등기에 같은 규정이 적용된다(부동산등기규칙 제104조 제6항). 한 단지의 여러 건물 소유자 전부 또는 일부가 토지나 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)을 공동소유하면 그 관리를 위한 단지관리단을 구성할 수 있다(집합건물법 제51조 제1항·제2항). 전유부분이 있는 건물에서는 그 구분소유자가 여기서 말하는 소유자다(같은 법 제51조 제1항·제2항).

단지관리단에도 공용부분의 설정과 규약에 관한 규정이 적용된다. 이때 전유부분이 없는 건물은 건물 수를 전유부분 수로 센다(집합건물법 제52조).

실무 체크포인트

규약의 찬성자 수와 의결권을 각각 확인하고, 권리에 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙도 확인한다(집합건물법 제29조 제1항).
등기기록에서 소유권 외의 권리를 확인하고, 해당 명의인의 승낙 증명 또는 대항할 수 있는 재판 증명 정보를 준비한다(부동산등기규칙 제104조 제1항).
다른 건물과 함께 사용한다면 공용하는 구분소유자의 범위를 확인하여 신청정보의 건물번호를 정한다(부동산등기규칙 제104조 제2항).
규약 폐지 뒤에는 취득자와 폐지 증명 정보를 확인하고, 취득자가 지체 없이 보존등기를 신청한다(부동산등기법 제47조 제2항, 부동산등기규칙 제104조 제4항).