등기부란 부동산의 권리관계를 공시하기 위해 등기소에서 관리하는 공적 장부다. 현행법상 등기부는 전산정보처리조직으로 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정한 바에 따라 편성한 것을 말한다(부동산등기법 제2조). 부동산의 현황과 권리에 관한 사항을 국가가 등기부에 기록해 외부에 공시함으로써 거래의 안전을 도모한다.
쉽게 말하면 — 등기부는 어떤 부동산이 누구 것이고 빚이 얼마나 걸려 있는지를 나라가 적어 두는 공식 장부입니다. 지금은 종이가 아니라 전산으로 관리되며, 누구나 등기부등본(등기사항증명서)을 떼어 그 내용을 볼 수 있습니다.
등기부에는 어떤 종류가 있나?
등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다(부동산등기법 제14조). 토지등기부는 1필의 토지마다, 건물등기부는 1개의 건물마다 등기기록을 둔다. 같은 부동산이라도 토지와 건물은 별개의 등기부로 관리되므로, 토지·건물을 모두 확인하려면 각각 발급받아야 한다.
땅에 대한 등기부와 건물에 대한 등기부는 따로 있습니다. 단독주택을 살 때 땅만 보고 건물 등기를 빠뜨리면 안 되고, 둘 다 떼어 봐야 합니다.
등기부는 어떻게 보존·관리되나?
등기부는 영구히 보존한다(부동산등기법 제14조). 등기부는 대법원규칙으로 정한 장소에 보관·관리하며, 전쟁·천재지변 등 외에는 그 장소 밖으로 옮길 수 없다(부동산등기법 제14조). 부속서류도 등기소 밖으로 옮기지 못하나, 법원의 명령·촉탁이나 법관의 영장에 의한 압수는 예외다(부동산등기법 제14조). 등기부가 손상되거나 손상될 염려가 있을 때에는 대법원장이 복구·손상방지에 필요한 처분을 명령할 수 있고(부동산등기법 제17조), 실제 복구는 등기부와 같은 내용을 보조기억장치에 기록해 둔 등기부부본자료(부동산등기법 제2조)에 의한다(부동산등기규칙 제17조).
등기부는 한 번 만들면 영구히 보관됩니다. 전산 자료가 망가져도 따로 복사본(부본자료)을 두고 있어 복구할 수 있습니다.
등기부와 등기기록은 어떻게 다른가?
등기부는 등기기록의 집합이고, 등기기록은 그 단위다. 등기기록은 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말하며(부동산등기법 제2조), 부동산 1개마다 1개의 등기기록을 두는 것이 원칙이다(물적 편성주의, 부동산등기법 제15조). 각 등기기록은 표제부·갑구·을구로 구성된다(부동산등기법 제15조). 한 부동산에 등기기록이 둘 이상 만들어진 것이 중복등기다.
종이등기부에서 전산등기부로
한국 등기부는 부책식·카드식의 종이등기부에서 전산등기부로 바뀌었다. 현행법은 등기사무를 전산정보처리조직을 이용해 처리하도록 정한다(부동산등기법 제11조). 종이등기부는 모두 폐쇄되어 폐쇄등기부로 별도 보존된다.
실무 체크포인트
- 토지등기부와 건물등기부는 별도로 관리된다. 단독주택·상가 거래 시 토지·건물 등기사항증명서를 각각 발급해 확인한다.
- 권리분석에는 말소된 등기 이력까지 보이는 ‘말소사항 포함’ 등기사항전부증명서를 떼는 것이 안전하다.
- 등기부와 토지대장·건축물대장은 별개의 공부다. 표시가 서로 다르면 다른 등기 신청이 각하될 수 있어(부동산등기법 제29조) 표시변경등기를 먼저 처리해야 한다.
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