등기관이란 등기소에서 등기사무를 처리하는 공무원이다(부동산등기법 제11조). 지방법원장 또는 지원장이 그 소속 법원서기관·등기사무관·등기주사·등기주사보 중에서 지정한다. 등기관은 전산정보처리조직을 이용해 등기사무를 처리하고, 처리한 등기관을 알 수 있게 하는 조치를 해야 한다.
쉽게 말하면 — 등기관은 등기소에서 우리가 낸 등기신청서를 받아 보고, 문제가 없으면 등기부에 기록해 주는 담당 공무원입니다. 법원에서 일하는 직원 중에서 법원장이 지정합니다.
등기관은 사무를 어떤 순서로 처리하나?
등기관은 접수번호의 순서에 따라 등기사무를 처리한다(부동산등기법 제11조 제3항). 이는 사무 처리 순서에 관한 규정이다. 마친 등기의 효력은 접수한 때부터 생기고(같은 법 제6조 제2항), 같은 부동산에 관한 권리의 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호에 따른다(같은 법 제4조).
같은 부동산에 신청이 여러 건 들어오면 접수번호 순서로 처리됩니다. 다만 처리 순서와 권리 순위의 법적 근거는 구별해야 하며, 마친 등기는 접수한 때부터 효력이 생깁니다.
등기관이 처리할 수 없는 사건이 있나?
있다. 등기관 자기, 배우자 또는 4촌 이내 친족이 등기신청인인 사건은 처리에 제한을 받으며, 그 관계가 끝난 뒤에도 같다(부동산등기법 제12조). 이 경우 그 배우자등이 아니면서 해당 등기소에서 소유권등기를 한 성년자 2명 이상이 참여하지 않으면 등기를 할 수 없고, 참여인과 함께 조서를 작성한다. 등기관이 자기·친족 사건을 자의로 처리하는 것을 막아 공정성을 지키려는 제척 규정이다.
자기 가족 일을 자기가 처리하면 공정하지 않으니, 등기관은 본인·배우자·가까운 친척의 등기는 제3자가 참여해야만 처리할 수 있습니다.
등기관은 신청을 어디까지 심사하나?
등기관은 신청서류의 형식적 적법성만 심사하는 형식적 심사권을 가진다. 신청정보·첨부정보가 형식 요건을 갖추었는지, 관할·등기 가능성·신청권한이 맞는지를 보고, 각하 사유에 해당하면 신청을 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조). 등기원인의 실체적 유효 여부는 심사 대상이 아니다. 등기관의 잘못으로 등기에 착오나 빠뜨림이 생기면 직권 경정을 할 수 있지만, 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다(같은 법 제32조 제2항).
등기관의 처분에 불복하려면?
등기관의 결정·처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조). 이의가 이유 있으면 지방법원이 등기관에게 그에 상응하는 처분을 명한다(같은 법 제105조). 형식적 심사의무를 다했는지는 서류의 출처도 함께 본다. 위조된 주민등록표와 인감증명서에 의한 등기신청을 받아 준 사안에서, 그 서류들이 등기소가 아닌 다른 행정관청에서 작성된 것이어서 양식이나 작성 관행을 구체적으로 알기 어려운 등기관에게는 통상의 주의를 기울여도 위조를 발견할 수 없었다고 보아 과실을 부정한 하급심 판단이 있다(서울민사지법 92가합44591).
심사의 기준 시점은 서류를 낸 때가 아니라 등기부에 기재하려는 때다(87마820 요지 나). 접수도 서류를 두고 가는 것만으로 성립하지 않는다. 등기신청 대리인이 비어 있는 등기소장 책상 위에 서류를 놓고 간 것은 접수행위로 볼 수 없다고 한 결정이 있다(같은 결정 요지 가).
판례는 등기관이 통상의 주의를 기울이면 발견할 수 있는 서면상 위조 정황을 간과한 경우 형식적 심사의무 위반에 따른 국가배상책임을 인정한다(87다카2470).
등기부를 새로 편제하면서 기존 등기를 옮겨 적지 않은 잘못도 같은 문제를 낳는다. 환지 과정에서 등기관이 새 등기부를 편제하며 근저당권설정등기와 압류등기의 이기를 빠뜨렸고, 그 등기부를 믿고 부동산을 산 매수인이 대금을 모두 치른 뒤 그 등기들이 이기된 사안이 있다. 대법원은 등기관의 직무상 과실로 위법하게 이루어진 등기부 기재를 믿고 법률상·계약상 지급할 의무가 없는 금원을 지급한 사실 자체로 매수인에게 손해가 현실적으로 발생했다고 보았다(2007다76580).
실무 체크포인트
- 접수번호는 처리 순서뿐 아니라 다른 구 사이의 권리 순위에도 쓰인다. 잔금 지급 직후 신청을 접수하고 등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한다.
- 보정명령을 받으면 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 한다(부동산등기법 제29조 단서). 그때까지 보정하지 않으면 각하되어 다시 신청해야 할 수 있다.
- 등기관과의 사전 전화·면담은 정식 처분 전이라 법적 구속력이 없다. 보정 가능성을 가늠하는 참고자료로만 활용한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
이 문서를 인용·참조한 문서
인용·참조한 문서 목록 펼치기 (13)
- 개념 (10)
- 법령 (3)
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
