등기기록의 구성

등기기록은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 이루어진다(부동산등기법 제15조). 등기기록이란 1필의 토지 또는 1개의 건물에 관한 등기정보자료를 말하며(부동산등기법 제2조), 부동산 하나마다 1개의 등기기록을 두는 것이 원칙이다(부동산등기법 제15조).

1부동산 1등기기록 원칙이란 무엇인가?

등기는 부동산 1개마다 1개의 등기기록을 두는 물적 편성주의를 따른다(부동산등기법 제15조). 토지는 1필지마다, 일반건물은 1개 건물마다 등기기록 1개를 둔다. 다만 1동의 건물을 구분한 구분건물(집합건물)은 1동 전부에 대해 1개의 등기기록을 사용한다(부동산등기법 제15조). 이 원칙을 어기고 같은 부동산에 등기기록이 둘 이상 만들어진 것이 중복등기다.

표제부에는 무엇이 적히나?

표제부에는 부동산의 표시, 즉 그 부동산을 특정하는 정보가 적힌다(부동산등기법 제15조). 토지는 소재·지번·지목·면적을(부동산등기법 제34조), 건물은 소재·지번·종류·구조·면적을 적는다(부동산등기법 제40조). 건물번호는 같은 지번 위에 1개의 건물만 있으면 적지 않고, 같은 지번에 여러 건물이 있거나 구분건물인 경우에 적는다(부동산등기법 제40조 제1항). 표제부의 칸 구성은 토지와 건물이 다르다. 토지는 표시번호란·접수란·소재지번란·지목란·면적란·등기원인 및 기타사항란을, 건물은 표시번호란·접수란·소재지번·건물명칭 및 건물번호란·건물내역란·등기원인 및 기타사항란을 둔다(부동산등기규칙 제13조).

갑구와 을구는 어떻게 다른가?

갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 적는다(부동산등기법 제15조). 갑구에는 소유권보존·소유권이전, 그리고 소유권에 관한 가등기·가압류·가처분·경매개시결정 등이 들어간다. 을구에는 저당권·근저당권·전세권·지상권·지역권·임차권 같은 권리의 설정·이전·말소가 들어간다. 갑구·을구는 각각 순위번호란·등기목적란·접수란·등기원인란·권리자 및 기타사항란으로 구성된다(부동산등기규칙 제13조). 을구는 기록할 사항이 없으면 두지 않을 수 있어, 표제부·갑구와 달리 필수 구성요소가 아니다.

구분건물 등기기록은 어떻게 짜이나?

구분건물(집합건물) 등기기록은 1동 건물의 표제부를 두고, 전유부분마다 표제부·갑구·을구를 따로 둔다(부동산등기규칙 제14조). 1동 건물의 표제부에는 1동 전체의 표시와 대지권의 목적인 토지의 표시가 들어가고, 전유부분 표제부에는 그 호수의 표시와 대지권의 표시가 들어간다(부동산등기규칙 제14조). 즉 호수마다 갑구·을구가 별도로 있고, 대지권 정보는 전유부분 등기기록에 함께 기록된다.

등기기록은 언제 폐쇄되나?

등기기록은 등기된 사항을 새 등기기록에 옮겨 적으면 종전 것을 폐쇄한다(부동산등기법 제20조). 부동산이 멸실되거나(멸실등기 후), 토지의 합필·건물의 합병으로 다른 부동산에 흡수되거나, 중복등기를 정리할 때 등기기록이 폐쇄된다. 폐쇄된 등기기록도 영구 보존하며 별도로 폐쇄등기 증명서로 발급한다(부동산등기법 제20조).

실무 체크포인트

• 권리분석은 표제부·갑구·을구를 전부 봐야 한다. 갑구만 보고 소유자를 확인하는 것으로 부족하고, 을구의 담보권·용익권까지 확인한다.
• 갑구의 가압류·가처분은 소유권이전 뒤에도 효력이 남으므로 매수 전 반드시 점검한다.
• 구분건물은 1동 표제부 + 전유부분 표제부 + 전유부분 갑구·을구를 모두 본다. 1동 표제부의 대지권 정보가 비어 있으면 대지권 미등기 문제를 확인한다.

관련

• 개념·해설
  등기부등기관등기사항등기의 종류중복등기등기사항증명서
• 법령
  부동산등기법 제2조부동산등기법 제15조부동산등기법 제20조부동산등기법 제34조부동산등기법 제40조부동산등기규칙 제13조부동산등기규칙 제14조