분필등기와 합필등기

분필등기와 합필등기란 토지의 분할·합병에 따라 등기기록을 나누거나 합치는 토지 표시변경등기다. 분필등기는 1필지를 2필지 이상으로 나눈 경우, 합필등기는 2필지 이상을 1필지로 합친 경우에 한다. 토지의 분할·합병이 있으면 그 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제35조). 둘 다 권리변동이 아니라 표시등기의 변경이다.

분필등기는 어떻게 하나?

분필등기는 지적공부상 토지 분할이 먼저 이루어져야 한다. 토지대장에 분할이 등록되지 않은 채 분필등기만 하면 무효다(대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카25208 판결). 따라서 측량 → 지적공부 분할 등록 → 분필등기 신청 순서를 거친다. 대장 분할 없이 분필등기만 신청하면 대장 불일치로 각하된다(부동산등기법 제29조 11호).

등기관은 분할된 을 토지에 새 등기기록을 개설하고, 갑 토지에서 옮겨 기록한 뜻을 적는다(부동산등기규칙 제75조). 갑 토지의 갑구·을구 현재 유효사항은 을 토지로 전사된다. 토지 일부에 지상권·전세권·임차권·승역지 지역권이 있으면 권리가 존속할 토지 표시와 권리자 확인 정보를 함께 제공해야 한다(부동산등기규칙 제74조).

합필등기는 어떻게 하나?

합필등기는 지적공부상 합병이 먼저 등록되어야 한다. 합병일로부터 1개월 이내에 토지대장 등본을 첨부해 신청한다(부동산등기법 제35조). 등기관은 갑 토지를 을 토지에 합병하고 갑 토지의 등기기록을 폐쇄한다(부동산등기규칙 제79조). 갑 토지의 소유권등기와 용익권은 을 토지로 옮겨 적되, 갑 토지였던 부분만 권리의 목적이라는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제80조).

합필에는 어떤 제한이 있나?

합필등기에는 권리관계의 충돌을 막기 위한 제한이 있다. 합필하려는 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권·승역지 지역권 외의 권리등기(저당권·가압류·가처분·가등기 등)가 있으면 합필할 수 없다(부동산등기법 제37조). 토지의 일부에는 성립할 수 없는 권리들이기 때문이다.

다만 예외가 있다. 모든 토지에 등기원인·연월일·접수번호가 같은 저당권(공동저당)이나 같은 신탁등기가 있으면 합필이 허용된다(부동산등기법 제37조). 또 대장상 합병 후 합필등기 전에 일부 토지에 소유권이전이나 제한 권리가 생겨도, 이해관계인의 승낙이 있으면 합병 후 토지를 공유로 하는 합필등기를 할 수 있다(부동산등기법 제38조). 이때는 권리변동을 수반하는 특수한 표시변경등기가 된다.

실무 체크포인트

• 대장 정리가 등기보다 먼저다. 분할·합병 모두 지적공부 정리(측량·대장 등록)를 마친 뒤 등기를 신청한다. 대장과 등기가 불일치하면 각하된다(부동산등기법 제29조 11호).
• 공유물분할을 위한 분필은 공유자 1인이 단독으로 신청할 수 있다. 다른 공유자의 동의가 필요 없다.
• 합필 제한에 걸리는 권리등기가 있는 토지를 합치려면, 그 등기를 먼저 말소하거나 합필 특례(부동산등기법 제38조)를 활용한다.
• 저당권·전세권이 있는 토지를 분필하면 분필 후 갑·을 토지 사이에 공동담보가 자동으로 성립한다.

관련

• 개념·해설
  등기의 종류표시등기직권등기
• 법령
  부동산등기법 제35조부동산등기법 제36조부동산등기법 제37조부동산등기법 제38조부동산등기법 제29조부동산등기규칙 제74조부동산등기규칙 제75조부동산등기규칙 제79조부동산등기규칙 제80조
• 판례·선례
  대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카25208 판결(대장 분할 없는 분필등기 무효)