채무자회생법에 따른 부동산등기 사무처리

회생·파산·개인회생·국제도산 절차에서 채무자의 부동산에 하는 등기는 대부분 법원사무관등의 촉탁으로 처리한다(채무자회생법 제24조). 어떤 촉탁을 수리하고 어떤 신청을 각하하는지, 촉탁서에 무엇을 적고 무엇을 첨부하는지는 등기예규 제1847호가 절차 단계별로 정한다. 이 글은 그 등기소 실무를 다룬다. 관리인·파산관재인의 권한이나 부인권 같은 실체 법리는 각 개념 페이지에서 다룬다.

쉽게 말하면 — 회생이나 파산이 시작되면 그 사실을 알리는 등기는 당사자가 아니라 법원이 등기소에 보냅니다. 당사자가 직접 신청하면 등기소는 받아주지 않습니다. 다만 관리인·파산관재인이 부동산을 파는 등기처럼 당사자가 신청해야 하는 등기도 따로 있어서, 어느 쪽 경로인지부터 확인해야 합니다.

촉탁과 신청은 어떻게 나뉘나?

채무자회생법 제24조에 따른 등기는 법원사무관등의 촉탁이 있으면 등기관이 수리해야 하고, 당사자가 같은 등기를 신청하면 수리하면 안 된다(등기예규 제1847호 제2조 제1항). 예외가 둘 있다. 회생절차 종료 전 회생계획 수행 등으로 등기된 권리가 바뀐 경우의 촉탁(채무자회생법 제24조 제2항)과 부인의 등기 등의 말소촉탁(채무자회생법 제26조 제4항)은 법원사무관등이 아니라 법원의 촉탁으로만 수리한다(같은 예규 제2조 제2항). 앞의 촉탁은 채무자·채권자·담보권자·주주·지분권자 또는 신회사를 권리자로 하는 등기에 한하고, 그 밖의 자를 권리자로 하는 등기는 촉탁 대상이 아니다(채무자회생법 제24조 제2항 단서). 뒤의 말소촉탁은 관리인이나 파산관재인이 부인등기가 된 재산을 임의매각하고 그 임의매각을 원인으로 하는 등기가 된 때, 이해관계인의 신청에 따라 한다(채무자회생법 제26조 제4항).

등기가 들어오는 길은 세 가지입니다. 대부분은 법원 직원(법원사무관등)이 보내는 촉탁이고, 회생계획 수행으로 권리가 바뀐 등기와 부인등기 말소는 법원 자체의 촉탁으로만 받습니다. 관리인·파산관재인이 부동산을 판 이전등기처럼 촉탁 대상이 아닌 등기는 그때 재산을 관리·처분하는 사람이 직접 신청합니다.

누가 신청하고 어떤 비용이 면제되나?

촉탁사항이 아닌 등기는 그때 관리처분권을 가진 사람이 신청한다(등기예규 제1847호 제3조). 보전관리명령(채무자회생법 제43조 제3항)이 있으면 개시결정 전까지 보전관리인이 신청한다(채무자회생법 제85조). 개시결정 뒤에는 관리인(채무자회생법 제56조 제1항)이, 관리인이 선임되지 않았으면 관리인으로 간주되는 채무자의 대표자(채무자회생법 제74조 제4항)가 신청한다. 파산에서는 파산관재인(채무자회생법 제384조), 개인회생에서는 인가된 변제계획에서 달리 정하지 않는 한 채무자 본인(채무자회생법 제580조), 국제도산에서는 국제도산관리인이 선임된 경우 그 국제도산관리인(채무자회생법 제637조)이 신청한다. 국제도산관리인이 국내 재산을 처분하려면 법원의 허가를 받아야 하므로(채무자회생법 제637조 제2항), 처분을 원인으로 하는 이전등기에는 그 허가를 증명하는 정보를 붙인다.

채무자회생법 제6조 제3항, 채무자회생법 제24조, 채무자회생법 제25조 제2항·제3항에 따른 촉탁등기는 등록면허세와 등기신청수수료가 모두 면제된다. 부인의 등기는 신청등기인데도 등록면허세가 면제되지만 수수료는 면제되지 않고, 그 밖의 촉탁등기는 다른 법령에 특별한 규정이 없으면 반대로 수수료만 면제된다(같은 예규 제4조). 미등기부동산에 촉탁이 오면 등기관이 부동산등기법 제66조에 따라 직권으로 소유권보존등기를 한 다음 촉탁등기를 한다(같은 예규 제5조).

보전처분은 어떻게 등기하나?

채무자나 그 발기인·이사·감사·검사인·청산인의 부동산에 대한 보전처분 등기는 법원사무관등이 촉탁한다. 촉탁서에는 등기의 목적을 “보전처분”으로, 원인을 “○○회생법원의 재산보전처분” 또는 “○○회생법원의 임원재산보전처분”으로, 일자를 보전처분 결정일로 적고 결정서 등본·초본을 첨부한다(등기예규 제1847호 제8조 제1항). 금지사항이 지정되어 있으면 등기관이 그 내용을 기록한다(같은 조 제3항).

보전처분등기는 먼저 가압류·가처분·강제집행·경매·체납처분 압류 같은 처분제한 등기나 가등기가 있어도 할 수 있고, 반대로 보전처분등기가 된 부동산에 제3자의 가압류 등 촉탁이 와도 수리한다(같은 예규 제9조). 보전처분은 채무자의 행위를 제한할 뿐 제3자의 권리행사를 막지 않기 때문이다. 보전처분이 변경 또는 취소되거나 개시신청의 기각·취하 등으로 실효되면 법원사무관등이 결정문 등본이나 취하서 등 소명자료를 붙여 변경 또는 말소를 촉탁하고, 절차 종결·폐지 등의 등기와 동시에 또는 그 뒤에 말소를 촉탁해도 수리한다(같은 예규 제10조).

회생절차 단계별 등기는 어떻게 처리하나?

개시결정

개시결정 등기는 촉탁서에 목적·원인·일자와 법원을 적고 결정서 등본·초본을 붙인다. 앞선 처분제한등기가 있어도 할 수 있다. 개시등기가 된 뒤 파산선고 등기나 다른 회생개시 등기의 촉탁이 오면 각하하지만, 강제집행·가압류·가처분·담보권 실행 경매의 등기촉탁은 수리한다(등기예규 제1847호 제14조).

중지명령·포괄적 금지명령이나 개시결정으로 중지된 강제집행·가압류·가처분·경매절차의 취소 또는 체납처분의 취소를 회생법원이 명하고 그에 따라 말소등기를 촉탁하면 등기관은 수리하여 말소한다. 집행법원이 촉탁한 경우에도 수리하고, 개인회생절차에서도 같다(같은 예규 제6조).

인가

인가 등기는 개시등기가 없는 부동산이면 부인등기가 된 경우를 빼고 각하한다. 같은 부동산에 파산등기가 있으면 인가등기를 한 뒤 직권으로 말소하고, 인가취소 등기를 할 때 회복한다. 인가로 실효된 중지절차(채무자회생법 제58조 제2항, 채무자회생법 제256조)의 등기는 회생법원이나 집행법원의 촉탁으로 말소한다. 다만 속행을 명한 절차·처분(채무자회생법 제58조 제5항)은 실효되지 않아(채무자회생법 제256조 제1항 단서) 말소 대상이 아니고, 개시등기 전에 된 가등기(담보가등기 제외)·용익물권 등기와 체납처분·조세담보 관련 등기도 말소 대상이 아니다. 변경인가에 따른 등기촉탁은 부동산등기법 제29조 제2호로 각하한다(같은 예규 제15조).

종결·불인가·폐지

종결 등기는 법원사무관등이 종결결정 즉시 직권으로 보전처분·개시·인가등기의 말소와 함께 촉탁한다. 보전처분등기 뒤에 등기된 권리로 인가로 소멸했는데 남아 있는 등기가 있으면 회생법원이 그 말소도 촉탁해야 한다(같은 예규 제18조 제1항). 남은 종결등기 자체는 채무자나 이해관계인이 신청하면 지체 없이 말소를 촉탁하고, 종결등기 후 3월이 지나면 신청이 없어도 직권으로 말소를 촉탁할 수 있다(같은 예규 제18조). 불인가·폐지 등기도 말소는 같은 방식이고(같은 예규 제18조의2), 불인가·폐지 확정과 함께 직권 파산선고가 된 경우 한 촉탁서로 오면 같은 순위번호로 불인가 등의 등기를 한 뒤 파산등기를 한다(같은 예규 제17조 제2항). 간이회생절차에도 회생절차 규정을 적용한다(같은 예규 제19조의2).

임의매각에 따른 등기는 어떻게 신청하나?

관리인이 회생계획에 따라 부동산을 처분하면 인가결정 등본·초본을, 계획에 의하지 않고 처분하면 법원 허가서나 허가가 필요 없다는 증명서를 신청서에 붙인다. 보전처분에 저촉되는 등기가 있으면 그 말소등기도 동시에 신청한다. 등기필정보는 제공할 필요가 없지만 관리인의 매도용 인감증명서는 제공해야 한다. 제3자 명의로 이전등기가 되면 법원사무관등이 직권으로 “매각”을 원인으로 보전처분·개시·인가등기의 말소를 촉탁한다(등기예규 제1847호 제14조의2).

파산관재인의 임의매각(채무자회생법 제492조)은 첨부서면부터 다르다. 회생계획 해당 여부를 따지지 않고 법원 허가서 등본 또는 감사위원 동의서 등본을 붙이며, 인가결정 등본을 붙이는 경우는 없다. 보전처분·파산등기의 말소도 법원사무관등의 직권이 아니라 파산관재인의 신청에 따라 촉탁한다. 등기필정보 없이 매도용 인감증명서를 제공하되 법원이 발급한 사용인감 인감증명으로 대신할 수 없다. 일부 지분만 매각되면 등기관이 보전처분·파산선고 등기를 남은 지분에 존속하는 것으로 직권 변경한다(등기예규 제1847호 제22조).

상속재산파산(채무자회생법 제389조)에서는 상속등기가 안 되어 있어도 등기의무자를 “망○○○의 상속재산 파산관재인 ○○○”로 표시해 이전등기를 신청할 수 있다. 상속등기가 이미 마쳐진 부동산이면 “망○○○의 상속재산(갑 지분 1/2, 을 지분 1/2) 파산관재인 ○○○”처럼 각 상속인별 지분을 표시해 제공해야 한다(등기예규 제1847호 제22조).

임의매각이 아니라 파산관재인이 파산등기가 된 권리를 파산재단에서 포기한 경우에는 파산관재인이 등기촉탁을 신청하고, 법원사무관등이 촉탁서에 권리포기허가서 등본을 붙여 권리포기의 등기를 촉탁한다(채무자회생법 제24조 제4항). 파산등기의 말소를 촉탁할 때도 같은 등본을 첨부한다(등기예규 제1847호 제23조).

파산·개인회생·국제도산 등기는 어떻게 처리하나?

파산선고 등기의 촉탁 구조는 파산선고 등기에서 다룬다. 등기소 쪽에서 주의할 것은 각하 지점이다. 파산선고 후에는 파산재단에 속하는 재산에 대하여 국세징수법·지방세징수법에 따라 징수할 수 있는 청구권에 기한 체납처분을 할 수 없다(채무자회생법 제349조 제2항). 그래서 파산등기 후에 온 체납처분 압류등기나 납세담보 근저당권설정등기의 촉탁은 각하하고, 강제집행·가압류·가처분·경매의 등기촉탁은 수리한다(등기예규 제1847호 제21조). 파산등기가 없는 부동산에 파산취소·폐지·종결의 촉탁이 오면 부인등기가 된 경우를 빼고 부동산등기법 제29조 제6호로 각하한다(같은 예규 제27조). 부인등기의 신청과 말소는 부인의 등기에서 다룬다.

개인회생에서는 보전처분 등기와 부인등기만 부동산등기부에 들어간다. 개시결정·변제계획 인가·폐지결정은 등기할 사항이 아니므로 그 촉탁은 부동산등기법 제29조 제2호로 각하한다(같은 예규 제29조·제30조). 국제도산에서는 외국도산절차 승인 전후의 변제금지·처분금지 결정(채무자회생법 제635조 제1항, 채무자회생법 제636조 제1항)에 따라 법원사무관등의 촉탁으로 변제금지 또는 처분금지의 등기를 한다(같은 예규 제31조).

법인 채무자의 신청은 언제 각하되나?

법인인 채무자 명의의 부동산에 회생개시·인가·종결이나 파산선고 등의 등기촉탁이 오면 등기관은 부동산등기법 제29조 제2호로 각하한다(등기예규 제1847호 제19조·제28조). 이 등기들은 법인등기부에 하기 때문이다(채무자회생법 제23조 제1항). 부동산에 대한 개시등기 촉탁도 법인이 아닌 채무자에 한한다(채무자회생법 제24조 제1항 제1호). 법인등기 쪽 절차는 회생절차에 따른 법인 등기에서 다룬다.

실무 체크포인트

등기 전에 경로부터 확인한다. 법원사무관등 촉탁·법원 촉탁·당사자 신청 중 어느 것인지에 따라 수리와 각하가 뒤집힌다(등기예규 제1847호 제2조).
관리인·파산관재인의 매각 이전등기는 등기필정보 대신 매도용 인감증명서다. 파산관재인의 사용인감 인감증명으로는 안 된다(같은 예규 제14조의2·제22조).
선행등기가 없으면 부인등기가 된 경우 외에는 각하 대상이다. 인가 촉탁은 개시등기, 종결 촉탁은 개시등기와 인가등기, 파산취소·폐지·종결 촉탁은 파산등기가 있는지 본다(같은 예규 제15조·제18조·제27조).
법인 채무자의 부동산에 온 회생개시·인가·종결이나 파산선고 등의 등기촉탁은 각하한다. 채무자가 법인인지부터 본다. 보전처분 등기촉탁은 이 각하 대상이 아니다(같은 예규 제8조·제19조·제28조).