등기사항이란 등기기록에 기록할 수 있는 부동산의 표시와 권리에 관한 사항을 말한다. 등기는 부동산의 표시와 일정한 권리의 보존·이전·설정·변경·처분제한·소멸에 대하여 한다(부동산등기법 제3조). 같은 조가 열거하지 않은 권리는 원칙적으로 등기할 수 없다.
쉽게 말하면 — 등기부에는 아무거나 다 적을 수 있는 것이 아닙니다. 법이 정해 놓은 권리(소유권·저당권 등)와 부동산의 표시(위치·면적 등)만 적을 수 있습니다. 그 밖의 약속은 등기로 공시되지 않습니다.
어떤 권리를 등기할 수 있나?
등기할 수 있는 권리는 법이 8가지로 열거한다(부동산등기법 제3조). 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권이 그것이다. 이 목록은 한정적이어서, 여기에 없는 권리(예: 점유권·유치권)는 등기로 공시할 수 없다. 열거된 권리의 등기는 형식적으로 존재하는 것만으로 적법한 등기원인에 따라 마쳐진 것으로 추정되고, 등기명의자가 등기부에 적힌 것과 다른 원인을 주장했다가 인정되지 않았다고 해서 그 추정력이 깨지지 않는다(95다39526 판시 [1]). 또 등기는 이들 권리의 보존·이전·설정·변경·처분제한·소멸을 대상으로 하므로, 권리의 발생부터 소멸까지 변동이 모두 등기사항이 된다(부동산등기법 제3조).
등기할 수 있는 권리는 소유권·저당권·전세권처럼 법에 적힌 8가지뿐입니다. 점유권이나 유치권 같은 권리는 등기부에 적을 수 없습니다.
권리에 관한 등기에는 무엇을 적나?
등기관이 갑구 또는 을구에 권리에 관한 등기를 할 때 적는 사항은 법에 정해져 있다(부동산등기법 제48조). 순위번호, 등기목적, 접수연월일 및 접수번호, 등기원인 및 그 연월일, 권리자가 그것이다(부동산등기법 제48조). 권리자는 성명·명칭 외에 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)와 주소를 함께 적고, 권리자가 2인 이상이면 지분을, 합유이면 그 뜻을 적는다(부동산등기법 제48조).
권리 등기 한 줄에는 몇 번째 순위인지, 무슨 등기인지, 언제 접수했는지, 무슨 원인으로(매매·증여 등) 했는지, 권리자가 누구인지가 들어갑니다.
부동산의 표시도 등기사항인가?
그렇다. 등기는 권리뿐 아니라 부동산의 표시도 대상으로 한다(부동산등기법 제3조). 토지 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재·지번·지목·면적·등기원인 등을 기록한다(같은 법 제34조). 건물 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재·지번, 건축물대장에 있는 경우 건물명칭, 건물번호, 종류·구조·면적 등을 기록한다(같은 법 제40조). 다만 같은 지번 위에 건물이 하나뿐이면 건물번호를 기록하지 않는다.
표시가 바뀌면 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청해야 한다. 토지는 부동산등기법 제35조, 건물은 같은 법 제41조 제1항이 근거다.
실무 체크포인트
- 등기능력 없는 권리(점유권·유치권 등)는 등기로 보전할 수 없으므로 다른 공시·보전수단이 있는지 확인한다.
- 권리자가 여럿이면 지분 기재가 필수다(부동산등기법 제48조). 지분 합계가 1이 되는지, 합유·공유 구분이 맞는지 신청 전 확인한다.
- 접수연월일과 접수번호는 갑구·을구에 기록하는 등기사항이다(부동산등기법 제48조). 권리 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호에 따른다(같은 법 제4조 제2항).
- 등기는 물권의 효력 발생 요건이지 존속 요건이 아니다. 등기가 원인 없이 말소되어도 물권의 효력에는 영향이 없고, 회복등기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정되므로 그 효력을 다투는 쪽이 무효 사유를 주장·증명해야 한다(95다39526 판시 [2]).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
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