도산절차에서 임대차계약과 임차보증금

임대인이 도산한 경우 해지 배제와 차임의 선급 특칙은 회생(채무자회생법 제124조)과 파산(같은 법 제340조)의 조문이고, 보증금 우선변제(같은 법 제415조)는 파산과 개인회생(같은 법 제586조 준용)의 조문이다. 이때 임차인이 주택·상가건물 임대차의 대항요건을 갖춘 때에는 관리인·파산관재인의 선택권 조문을 적용하지 않는다(같은 법 제124조 제4항, 제340조 제4항).

임대인이 회생절차개시나 파산선고를 받으면 관리인·파산관재인이 임대차계약을 해지할 수 있는가?

임차인이 대항요건을 갖춘 때에는 회생에서는 관리인의 선택권 조문을, 파산에서는 파산관재인의 선택권 조문을 적용하지 않는다. 회생은 채무자회생법 제124조 제4항이 제119조를, 파산은 같은 법 제340조 제4항이 제335조를 각각 배제한다.

회생절차와 파산절차의 배제 조문

임대인인 채무자에 관하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때 또는 「상가건물 임대차보호법」 제3조의 대항요건을 갖춘 때에는 채무자회생법 제119조를 적용하지 아니한다(같은 법 제124조 제4항 제1호·제2호). 제119조는 쌍무계약에 관하여 채무자와 상대방이 모두 회생절차개시 당시 이행을 완료하지 아니한 때 관리인이 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다고 정한 조문이다(같은 법 제119조 제1항 본문). 다만 관리인은 회생계획안 심리를 위한 관계인집회가 끝난 후 또는 제240조의 규정에 의한 서면결의에 부치는 결정이 있은 후에는 계약을 해제 또는 해지할 수 없다(같은 항 단서).

임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 같은 두 가지 대항요건 중 어느 하나를 갖춘 때에는 채무자회생법 제335조를 적용하지 아니한다(같은 법 제340조 제4항 제1호·제2호). 제335조는 채무자 및 그 상대방이 모두 파산선고 당시 이행을 완료하지 아니한 쌍무계약에 관하여 파산관재인이 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구할 수 있다고 정한 조문이다(같은 법 제335조 제1항).

대항요건과 그 효력 발생일

주택 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 상가건물 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다(주택임대차보호법 제3조 제2항 전문). 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다(같은 항 후문). 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에도 제1항을 준용한다(같은 법 제3조 제3항 전문). 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(같은 항 후문). 이런 법인 임차인에게 배제 조문이 미치는지는 관리인·파산관재인이나 관할 법원에 확인한다.

대항요건을 갖추지 못한 임차인과 입법 연혁

배제 조문은 각 호의 대항요건을 「갖춘 때」에 적용된다. 대항요건을 갖추지 못한 임차인에게는 이 배제가 적용되지 않으며, 쌍방미이행 쌍무계약의 요건과 상대방 최고의 효과(채무자회생법 제119조 제2항, 같은 법 제335조 제2항)는 쌍방미이행 쌍무계약을 본다. 계속적 공급·도급·위임계약에 관한 선택권의 특칙은 도산절차에서 계속적 공급·도급·위임계약의 특칙을 본다.

대법원 전원합의체 판결의 다수의견은 BTO 실시협약이 쌍방미이행 쌍무계약인지를 판단하면서 제340조 제4항의 입법 연혁을 설명했다. 다수의견에 따르면 구 파산법 시행 당시부터 임대인 파산에 관한 비판이 있었다. 임대차계약 중 임대인이 파산하는 경우 임대인의 파산관재인이 해지 규정에 따라 임대차계약을 해제한다면, 강행규정인 민법 제635조 등에 의한 보장도 없이 바로 임차권을 잃게 되는 것이므로 부당하다는 비판이다. 채무자회생법은 이를 반영하여 제340조 제4항을 두었다는 것이다(2017다273441).

임대인이 회생절차개시나 파산선고를 받으면 차임의 선급이나 차임채권의 처분은 어디까지 효력이 있는가?

임대인이 회생절차개시나 파산선고를 받으면 차임의 선급·차임채권의 처분은 당기·차기 것을 제외하고 회생에서는 회생절차의 관계에서 그 효력을 주장할 수 없고, 파산에서는 파산채권자에게 대항할 수 없다. 기준 시점과 효과 문언은 절차마다 다르다.

회생에서는 「회생절차의 관계에서는 그 효력을 주장할 수 없다」이고, 파산에서는 「파산채권자에게 대항할 수 없다」이다(채무자회생법 제124조 제1항, 같은 법 제340조 제1항). 두 조 모두 당기와 차기에 관한 것은 이 제한에서 제외한다.

이 제한으로 손해를 받은 자의 손해배상은 회생에서는 회생채권, 파산에서는 파산채권으로 행사한다(같은 법 제124조 제2항, 제340조 제2항). 당기와 차기를 구체적으로 어느 기간으로 볼지는 관리인·파산관재인이나 관할 법원에 확인한다.

임대인 파산에서 확정일자 임차인과 소액임차인은 보증금을 어떻게 우선변제받는가?

파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 확정일자 임차인은 보증금을 후순위권리자 그 밖의 채권자보다, 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 세입자 쪽의 구체적 대응은 집주인이 파산했을 때 전세보증금은 어떻게 받나를 본다.

확정일자 임차인과 소액임차인

「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(채무자회생법 제415조 제1항).

「주택임대차보호법」 제8조의 임차인은 같은 조의 보증금을 파산재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 대항요건을 갖추어야 한다(채무자회생법 제415조 제2항).

주택임대차보호법 자체는 소액임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 정한다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하되, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다(같은 법 제8조 제3항).

채무자회생법 제415조 제3항은 「상가건물 임대차보호법」 제3조의 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인과 같은 법 제14조의 임차인에 관하여 제1항·제2항을 준용한다. 상가건물 임차인은 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받는다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항).

개인회생절차의 준용

채무자회생법 제586조는 제411조 내지 제415조를 개인회생절차에 준용하면서 「파산재단」은 「개인회생재단」으로, 「파산선고」는 「개인회생절차개시결정」으로 본다. 바꿔 읽는 용어는 이 두 가지다. 개인회생에서 소액임차인이 언제까지 대항요건을 갖추어야 하는지는 회생위원·관할 법원에 확인한다.

파산관재인의 별제권 목적의 환수와 상계합의

대항요건과 확정일자를 갖춘 뒤 임대인이 파산한 주택임차인은 파산절차에서 별제권자에 준하는 지위에 있다(2020다277481). 그래서 파산관재인은 임차인에게 임대주택을 처분하면서 채무자회생법 제492조 제14호에 따라 「별제권의 목적의 환수」에 관한 파산법원의 허가 등을 얻어 임대차보증금 반환채무액 상당의 환수대금을 지급할 수 있다. 임차인의 환수대금채권은 파산선고 전의 원인으로 발생한 파산채권이 아니므로, 파산관재인은 매매대금채권을 자동채권으로 하여 환수대금채권과 대등액에서 상계하거나 상계합의를 할 수 있다(같은 판결 판결요지 [2]).

같은 판결요지 [2]는 파산관재인이 환취권의 목적인 재산의 가치에 상응하는 부분을 제외한 나머지 부분의 범위에서 환수대금채무를 부담하므로, 그 범위 내에 있는 환수대금채권과 상계하거나 상계합의를 할 수 있다고 한다. 상계하거나 상계합의를 할 수 있는 주체는 파산관재인이다.

그 사건에서 토지구획정리조합은 수급인 평창토건과 토지구획정리사업 공사의 도급계약을 맺고 선급금 명목으로 체비지의 매수인 명의를 평창토건으로 바꾸어 주었다. 평창토건은 그 대지에 공공건설임대주택을 지어 임대사업자로서 임차인을 모집했고, 공정률 74.791%인 상태에서 공사를 중단했으며 조합은 도급계약을 해지했다(2020다277481 이유 2.가).

평창토건의 파산관재인은 분양전환을 하면서 별제권 목적의 환수 허가를 받아 분양대금채권 중 임대차보증금 반환채권을 상계한 나머지만 받고 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 대법원은 조합이 도급계약을 해지하면 평창토건이 선급 공사대금인 대지 중 기성고 비율 74.791%에 상응하는 부분을 제외한 나머지를 반환하게 된다고 보았다. 그래서 환취권의 목적인 재산은 공사 미시공 비율 25.209%(= 100% – 74.791%)에 한정된다(2020다277481 이유 2.다.1)).

나머지 74.791% 부분과 아파트는 파산재단에 속하는 재산으로서 임차인들의 별제권 목적에 해당한다. 분양대금 중 상계한 보증금이 차지하는 비율 49.4% 내지 56.7%는 파산재단에 속하는 나머지 대지를 환가한 대금의 비율 74.791%를 넘지 않는다. 대법원은 이를 근거로 별제권 목적의 환수 허가를 받아 이루어진 상계합의를 유효하다고 보아 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기환송했다(2020다277481 이유 2.다.2)~4)).

임대인이 개인회생 면책을 받으면 우선변제권 있는 주택임차인의 보증금반환채권도 면책되는가?

대법원은 구 개인채무자회생법 사건에서 임차주택 환가 없이 임대인 면책결정이 확정돼도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 우선변제권 한도 내 보증금반환채권에는 면책 효력이 미치지 않는다고 했다(2014다32014). 파산 면책과 경매신청권 있는 별제권자는 결론이 다르다.

개인회생 면책과 우선변제권의 한도

2014다32014는 구 개인채무자회생법이 적용된 사건이다. 판결요지 [1]은 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권 중 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 부분은 모두 면책되지만, 개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권은 변제계획에 의한 변제대상이 될 수 없어 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 한다.

판결요지 [2]에 따르면 주택임차인은 구 개인채무자회생법 제46조 제1항이 인정한 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있다. 그래서 설혹 보증금반환채권 전액이 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었더라도, 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권에 해당한다(2014다32014).

판결요지 [2]는 이어서 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 환가대금에서 보증금반환채권을 변제받지 못한 채 면책결정이 확정되어 절차가 종료된 경우를 다룬다. 그렇게 절차가 종료되었더라도 특별한 사정이 없는 한 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제84조 제2항 단서 제1호의 「개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권」에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다(2014다32014 판결요지 [2]).

대법원은 그 한도에서 주택임차인의 임대차보증금반환채권에 관한 확정판결의 집행력이 배제될 수 없다고 보아, 임대인이 제기한 청구이의 사건의 상고를 기각했다(2014다32014 이유 2.). 판결의 참조조문은 구법 제46조 제1항을 현행 채무자회생법 제415조 제1항·같은 법 제586조에, 제84조 제2항 제1호를 현행 같은 법 제625조 제2항 제1호에 대응시킨다.

현행 채무자회생법 제625조 제2항은 면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외하고 개인회생채권자에 대한 채무에 관하여 그 책임이 면제되고, 다만 개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권 등 각 호의 청구권에 관하여는 책임이 면제되지 아니한다고 정한다. 면책의 결정은 확정된 후가 아니면 그 효력이 생기지 아니한다(같은 조 제1항).

파산 면책과의 차이

파산에서는 채무자회생법 제566조 단서 각호가 제415조의 주택임차인 보증금반환채권을 면책에서 제외되는 청구권으로 규정하지 않고, 우선변제권이 인정되는 부분 역시 마찬가지다. 그래서 제564조에 의한 면책결정의 효력은 우선변제권이 인정되는 부분을 포함하여 주택임차인의 보증금반환채권 전부에 미친다(2022다247378). 다만 제566조 단서 각 호의 청구권은 책임이 면제되지 아니하고, 그 가운데 제7호는 「채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권. 다만, 채권자가 파산선고가 있음을 안 때에는 그러하지 아니하다」이다(채무자회생법 제566조).

주택임차인이 우선변제권이 인정되는 부분조차 변제받지 못한 상태에서 파산절차가 폐지되었더라도, 면책결정이 확정된 이상 주택임차인은 이후 주택이 환가되는 경우 환가대금에 관하여 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다(2022다247378). 이 판결은 2014다32014를 개인회생절차에 관하여 제625조 제2항 단서 제1호가 적용되는 사안에 대한 것으로서 파산절차에 원용하기 적절하지 않다고 했다(2022다247378 이유 3.나).

경매신청권 있는 별제권자와의 차이

2022다256327은 별제권자가 채무자에 대하여 가지는 개인회생채권이 개인회생채권자목록에 기재되어 있는 한 제624조에 따른 면책결정의 효력은 별제권자의 개인회생채권에도 미친다고 했다. 이 판결은 2014다32014를 「우선변제권은 있으나 경매신청권은 없는 주택임차인의 임대차보증금반환채권에 관한 것으로서 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 않다」고 했다(이유 2.나).

2014다32014는 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인 사안이다. 상가건물 임차인에게 같은 결론이 적용되는지는 회생위원·관할 법원에 확인한다.

임차인이 임대인의 파산채권자이면 파산선고 뒤의 차임을 어디까지 상계할 수 있는가?

임차인인 파산채권자는 파산선고시의 당기 및 차기의 차임에 관하여 상계를 할 수 있고, 보증금이 있는 경우 그 후의 차임에 관하여도 또한 같다(채무자회생법 제421조 제1항).

제1항 전문은 당기(當期) 및 차기(次期)의 차임을, 후문은 보증금이 있는 경우 그 후의 차임을 상계 대상으로 든다. 이 규정은 지료(地料)에 관하여 준용한다(채무자회생법 제421조 제2항). 제416조 내지 제422조는 개인회생절차에 준용되고, 이 경우 「파산신청」은 「개인회생절차개시신청」으로, 「파산재단」은 「개인회생재단」으로, 「파산선고」는 「개인회생절차개시결정」으로 본다(같은 법 제587조). 보증금이 있는 경우 그 후의 차임을 어느 범위까지 상계할 수 있는지는 파산관재인·관할 법원에 확인한다. 상계의 일반 요건과 상계금지는 상계권(도산)을 본다.

실무 체크포인트

• 임대인에게 진행 중인 절차가 회생절차·파산절차·개인회생절차 중 무엇인지 먼저 확인하고, 위 표에서 그 절차의 조문을 찾는다.
• 주택은 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 날, 상가건물은 인도와 사업자등록을 신청한 날을 확인한다. 대항력은 각각 그 다음 날부터 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).
• 파산에서 소액임차인은 파산신청일까지 대항요건을 갖추어야 한다(채무자회생법 제415조 제2항). 개인회생에서 그 기준일은 회생위원·관할 법원에 확인한다.
• 차임의 선급·차임채권의 처분은 당기·차기에 관한 것을 제외하고 회생에서는 회생절차의 관계에서 그 효력을 주장할 수 없고(채무자회생법 제124조 제1항), 파산에서는 파산채권자에게 대항할 수 없다(같은 법 제340조 제1항).
• 임대인의 파산 면책결정이 확정되면, 보증금반환채권이 채무자회생법 제566조 단서 각 호의 청구권에 해당하지 않는 한 그 효력은 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미치고, 임차인은 이후 환가대금에 관하여 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 이행을 소구할 수 없다(2022다247378).
• 임대인의 개인회생 면책은 구법 사건에서 임차주택 환가가 이루어지지 않은 채 면책결정이 확정된 경우, 특별한 사정이 없는 한 대항요건·확정일자를 갖춘 주택임차인의 보증금반환채권 중 우선변제권 한도 내에는 미치지 않는다고 본 판결이 있다(2014다32014). 경매신청권 있는 별제권자의 사안에는 그 판결이 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 않다고 본 판결이 있다(2022다256327).
• 임차인이 파산채권자이면 파산선고시의 당기·차기 차임과, 보증금이 있는 경우 그 후의 차임에 관하여 상계할 수 있다(채무자회생법 제421조 제1항). 개인회생에서는 「파산선고」를 「개인회생절차개시결정」으로 바꿔 읽어 준용한다(같은 법 제587조).

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• 개념·해설
  쌍방미이행 쌍무계약상계권(도산)집주인이 파산했을 때 전세보증금은 어떻게 받나별제권환취권회생채권파산채권대항력개인회생 면책도산절차에서 계속적 공급·도급·위임계약의 특칙개인회생 변제계획 인가결정과 중지된 강제집행·가압류의 실효
• 판례
  2014다320142017다2734412020다2774812022다2473782022다256327
• 법령
  채무자회생법 제119조채무자회생법 제124조채무자회생법 제335조채무자회생법 제340조채무자회생법 제415조채무자회생법 제421조채무자회생법 제566조채무자회생법 제586조채무자회생법 제625조주택임대차보호법 제3조주택임대차보호법 제8조상가건물 임대차보호법 제3조상가건물 임대차보호법 제5조