구분건물 표제부등기 신청

구분건물의 등기기록은 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개를 사용하고, 표제부는 1동의 건물 표제부와 전유부분 표제부의 이중 구조다(부동산등기법 제15조 제1항 단서, 부동산등기법 제40조 제2항). 그래서 1동에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에도 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제1항). 이 글은 표제부를 만드는 표시등기와 소유권보존등기의 신청 절차를 다루고, 대지권 문제는 대지권등기 신청에 맡긴다.

쉽게 말하면 — 아파트 등기부는 “동 전체의 표지”와 “호실별 표지”가 따로 있습니다. 새 건물에서 한 호수의 보존등기를 신청해도 나머지 호수의 표시등기를 동시에 신청해야 하며, 빠뜨리면 보정 또는 각하 사유가 될 수 있습니다. 다른 구분건물 소유자가 협조하지 않으면 그 사람 몫의 표시등기를 대위 신청할 수 있습니다.

일반건물과 구분건물, 등기가 이렇게 나뉩니다:
– 등기기록: 일반건물은 1개의 건물마다 1개, 구분건물은 1동 전부에 1개(부동산등기법 제15조 제1항)
– 표제부: 일반건물은 1개, 구분건물은 1동 표제부와 전유부분 표제부의 2단 구조(부동산등기법 제40조 제2항)
– 보존등기 신청: 일반건물은 그 건물만, 구분건물은 나머지 구분건물의 표시등기를 동시 신청(부동산등기법 제46조 제1항)
– 첨부 도면: 일반건물은 같은 대지에 여러 건물이 있을 때 소재도, 구분건물은 1동 소재도·각 층 평면도·전유부분 평면도. 다만 건축물대장 정보를 제공한 경우에는 도면을 별도로 내지 않는다(부동산등기규칙 제121조 제3항·제4항)

구분건물 등기는 왜 표제부가 두 개인가

등기부를 편성할 때에는 1개의 건물에 1개의 등기기록을 두는 것이 원칙이나, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다(부동산등기법 제15조 제1항). 이 등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다(부동산등기규칙 제14조 제1항). 등기관은 1동 건물의 표제부에 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고, 전유부분의 표제부에 건물번호를 기록하여야 한다(부동산등기법 제40조 제2항). 등기사항증명서를 발급할 때에는 1동의 건물의 표제부와 해당 전유부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다(부동산등기규칙 제30조 제3항).

이 구조의 전제는 구분소유가 성립할 수 있는 건물이라는 점이다. 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에 각 부분을 소유권의 목적으로 할 수 있고(집합건물법 제1조), 상가는 이용상 구분된 구분점포도 요건을 갖추면 같다(집합건물법 제1조의2). 판례는 여기에 더하여 물리적으로 구획된 부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위를 요구하고, 구분행위는 시기나 방식에 제한이 없지만 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다고 본다(2016다245289). 전유부분 소유자들이 함께 사용하는 것이 일반적인 다세대주택에서, 신축 당시 무허가로 건축한 지하층은 구분의사가 명확히 표시되지 않은 이상 공용부분으로 추정된다고 본 사례다.

누가 신청하는가, 다른 호수 소유자가 협조하지 않으면

소유권보존등기는 등기명의인으로 될 자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제2항). 신청할 수 있는 자는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 기본이다(부동산등기법 제65조 제1호). 확정판결로 소유권을 증명하는 자, 수용으로 소유권 취득을 증명하는 자, 특별자치도지사·시장·군수·구청장의 확인으로 소유권을 증명하는 자도 신청할 수 있다(같은 조 제2호부터 제4호). 구분건물로서 표시등기만 있는 건물의 표시변경등기도 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하여야 한다(부동산등기법 제41조 제2항).

1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제1항). 이때 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다(같은 조 제2항). 구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우에는, 신축건물의 소유권보존등기와 함께 기존 건물을 구분건물로 변경하는 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다(같은 조 제3항). 이 경우에도 제2항의 대위신청이 준용된다.

같은 토지 위에 있는 여러 개의 구분건물에 대한 등기를 동시에 신청하는 경우에는, 그 건물의 소재 및 지번 정보가 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 본다(부동산등기규칙 제3조 제2항). 1동 표제부에 기록하는 등기사항에 관한 변경등기는 같은 1동에 속하는 다른 구분건물에 대하여도 변경등기로서의 효력이 있다(부동산등기법 제41조 제4항). 1동 전부가 멸실된 경우의 대위신청은 멸실등기 신청에서 다룬다.

신청정보와 첨부정보는 무엇을 내는가

구분건물의 신청정보에는 부동산의 표시로 1동의 건물의 표시(소재지번·건물명칭 및 번호·구조·종류·면적)와 전유부분의 건물의 표시(건물번호·구조·면적)를 제공하고, 대지권이 있는 경우 그 권리의 표시를 더한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제1호 다목). 다만 1동의 건물의 구조·종류·면적은 건물의 표시에 관한 등기나 소유권보존등기를 신청하는 경우로 한정한다(같은 목 단서).

소유권보존등기를 신청할 때에는 제65조 각 호의 어느 하나에 따라 등기를 신청한다는 뜻을 신청정보로 제공하고, 등기원인과 그 연월일은 제공할 필요가 없다(부동산등기규칙 제121조 제1항). 등기관도 보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다(부동산등기법 제64조). 첨부정보로는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제121조 제2항). 구분건물에 대한 소유권보존등기에는 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도를 첨부정보로 제공하여야 하나, 건축물대장 정보를 제공한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 조 제4항, 제3항 단서 준용).

표시변경등기를 신청할 때에는 변경 전·후의 표시를 신청정보로 제공한다. 대지권의 변경·경정·소멸에는 이를 증명하는 규약·공정증서 또는 그 밖의 정보를 제공하고, 그 외 건물표시변경에는 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 제공한다(부동산등기규칙 제86조 제1항부터 제3항). 건축물대장을 생성하거나 일반건물 대장을 집합건축물대장으로 전환하는 절차 자체는 대장 소관청의 절차다.

신청은 부동산 소재지 관할 등기소에 방문하거나 전산정보처리조직을 이용해 한다(부동산등기법 제7조, 부동산등기법 제24조). 신청의 잘못이 보정될 수 있으면 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정할 수 있고, 보정하지 않으면 각하한다(부동산등기법 제29조). 등기관이 등기를 마치면 완료 사실을 통지하고 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다(같은 법 제6조 제2항·제30조). 등기관의 처분에 대한 이의는 그 등기소에 제출하고 관할 지방법원이 심판하며, 이의신청에는 집행정지 효력이 없다(같은 법 제100조부터 제105조).

대지권이 있으면 표제부에 무엇이 더 적히는가

구분건물에 전유부분과 분리하여 처분할 수 없는 대지사용권, 곧 대지권이 있는 경우에는 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시를, 전유부분의 표제부에 대지권의 표시를 각각 기록하여야 한다(부동산등기법 제40조 제3항). 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻을 기록하여야 한다(같은 조 제4항).

대지권의 등기를 신청할 때 규약상 대지이거나 대지권 비율을 규약으로 달리 정한 경우 등에는 해당 규약이나 공정증서를 첨부정보로 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제2항). 대지권의 성립 요건과 신청 실무, 변경·소멸 등기는 대지권등기 신청과 대지권에서 다룬다.

규약상 공용부분은 어떻게 등기하는가

구분소유권의 객체가 될 수 있는 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있고, 이 경우 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다(집합건물법 제3조 제2항·제4항). 공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인이 신청하여야 하며, 그 건물에 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있을 때에는 그 권리의 등기명의인의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제47조 제1항).

신청할 때에는 공용부분이라는 뜻을 정한 규약이나 공정증서를 첨부정보로 제공하고, 소유권 외의 권리 등기가 있으면 그 등기명의인의 승낙 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판 정보를 함께 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제104조 제1항). 등기관은 표제부에 공용부분이라는 뜻을 기록하고 갑구·을구의 권리 등기를 말소하는 표시를 한다(같은 조 제3항). 규약을 폐지한 경우에 공용부분의 취득자는 지체 없이 소유권보존등기를 신청하여야 하고, 규약의 폐지를 증명하는 정보를 첨부한다(부동산등기법 제47조 제2항, 부동산등기규칙 제104조 제4항). 단지공용부분이라는 뜻의 등기에도 같은 규정이 준용된다(같은 조 제6항).

실무 체크포인트

한 호수만 보존등기하는 경우에도 1동 전체의 표시등기를 함께 낸다. 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제1항).
다른 호수 소유자가 협조하지 않으면 대위신청한다. 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 표시등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제46조 제2항).
보존등기 신청서에 등기원인을 적지 않는다. 대신 제65조 각 호 중 어느 것에 따라 신청한다는 뜻을 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제121조 제1항).
도면 3종은 건축물대장 정보로 갈음할 수 있다. 1동 소재도·각 층 평면도·전유부분 평면도는 건축물대장 정보를 제공하면 내지 않는다(부동산등기규칙 제121조 제4항).
기존 일반건물에 접속하여 구분건물을 신축했다면 표시변경등기를 동시에 신청한다. 기존 건물을 구분건물로 변경하는 등기와 신축건물 보존등기가 한 묶음이다(부동산등기법 제46조 제3항).
공용부분 뜻의 등기 전에 을구를 확인한다. 소유권 외의 권리 등기가 있으면 그 등기명의인의 승낙이 있어야 한다(부동산등기법 제47조 제1항).