건물 임대인의 법정질권

건물 임대인이 임대차 채권으로 건물에 부속한 임차인 소유 동산을 압류하면 질권과 같은 효력을 얻는다(민법 제650조). 일시사용을 위한 임대차·전대차임이 명백한 경우는 제외된다(같은 법 제653조). 법정질권 성립 전 압류에 기한 경매의 매수인에게는 물건 인도를 거절할 수 없다고 본 판결이 있다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)).

쉽게 말하면 — 가게 주인이 밀린 월세를 받으려고 세입자의 영업용 물건을 압류하는 경우입니다. 일시사용 임대차가 아니라면, 그 가게에 부속한 세입자 소유 물건의 압류로 법정질권이 생깁니다(민법 제650조·같은 법 제653조). 다만 압류는 집행관이 하는 절차이므로, 주인이 물건을 가져다 보관하는 것만으로 대신할 수는 없습니다(민사집행법 제189조 제1항·민법 제650조).

어떤 임대인과 동산에 법정질권이 인정되는가?

건물이나 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권으로 그곳에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류하면 질권과 같은 효력이 생긴다(민법 제650조). 법정질권은 이처럼 법이 정한 요건을 갖추면 생기는 담보권이다(같은 법 제650조). 다만 일시사용을 위한 임대차나 전대차임이 명백하면 이 규정이 적용되지 않는다(같은 법 제653조).

다음 사항을 모두 갖춰야 한다(민법 제650조).

임대차 목적물이 건물이나 그 밖의 공작물이어야 한다.
압류의 근거가 되는 채권이 그 임대차에 관한 것이어야 한다.
압류하는 동산이 그 건물이나 공작물에 부속하고, 임차인 소유여야 한다.
임대인이 그 채권으로 해당 동산을 압류해야 한다.

임차인이 다른 사람에게서 빌린 물건은 임차인 소유라는 요건을 충족하지 않는다(민법 제650조). 물건 목록과 매매·임대차계약 등을 대조해 소유자를 구별한다. 건물 임대차계약에서는 사용 목적과 기간을 함께 살펴 일시사용을 위한 계약인지 확인한다(같은 법 제653조).

건물 안의 기계와 상품도 부속 동산인가?

임차인의 영업에 사용되는 기계·재료와 판매용 상품도 그 건물의 부속 동산으로 인정된 사례가 있다(2002나17089 판결요지 [1]). 여기서 부속 동산인지는 건물과 물건의 관계를 따지는 문제다. 건물 안에 있다는 사정 외에 부속성과 임차인 소유라는 요건을 갖춰야 한다(민법 제650조).

대구지방법원은 축구화 제조·판매용으로 임차한 건물에 비치한 기계·기구와 재료를 부속 동산으로 보았다(2002나17089 이유 2.가.(1)(다)). 그곳에서 만들어 판매하려고 보관하던 완성된 축구화도 포함했다(2002나17089 판결요지 [1]). 이는 상고가 기각되어 확정된 하급심 사례다(국가법령정보센터 판결 표제).

임대인은 물건 이름만 적기보다 그 건물에서 어떤 영업에 쓰였는지, 상품이면 어떤 목적으로 보관했는지도 정리한다. 위 판결은 축구화의 제조·판매와 물건의 이용·보관 관계를 근거로 부속성을 인정했다(2002나17089 이유 2.가.(1)(다)).

언제 생기며 물건을 직접 가져가도 되는가?

법정질권은 임대인이 임대차 채권으로 해당 동산을 압류했을 때 생긴다(민법 제650조). 임대인이 물건을 보관하거나 점유한다는 사실만으로 이 압류를 대신할 수는 없다(같은 법 제650조·민사집행법 제189조 제1항). 성립 시점과 실제 압류 방법을 나누어 살펴본다.

집행권원과 압류에 따른 성립

계약으로 동산질권을 설정할 때는 질권자에게 목적물을 인도해야 효력이 생긴다(민법 제330조). 건물 임대인의 법정질권은 임대차 채권에 의한 압류를 요건으로 한다(같은 법 제650조). 계약으로 설정하는 담보권의 자세한 내용은 질권에서 설명한다.

임대인이 차임 지급 판결을 강제집행의 근거인 집행권원으로 삼아 압류를 신청하려면, 판결이 확정되었거나 가집행선고가 있어야 한다(민사집행법 제24조). 판결에 기초한 강제집행은 집행문이 있는 판결정본으로 한다(같은 법 제28조 제1항).

축구화 제조업 사건에서 임대인은 먼저 가압류를 하고, 차임 지급 판결을 받은 뒤 본압류를 했다(2002나17089 이유 2.가.(1)(나)). 법원은 본압류일인 1998년 8월 3일에 법정질권을 취득했다고 판단했다(2002나17089 이유 2.가.(1)(다)).

집행관의 압류와 제한

현재 동산 강제집행은 압류로 시작한다(민사집행법 제188조 제1항). 채무자가 점유하는 물건은 집행관이 점유함으로써 압류한다(같은 법 제189조 제1항 본문). 압류는 집행관이 법정 절차에 따라 물건의 처분을 제한하는 조치다.

채권자가 승낙하거나 운반이 곤란하면 집행관은 압류 표시를 명확히 하고 채무자에게 보관시킬 수 있다(민사집행법 제189조 제1항 단서). 물건이 건물 안에 남아 있는지와 집행관이 압류했는지는 별도로 확인해야 한다.

채권자인 임대인이 이미 점유하는 임차인 소유 물건도 집행관의 압류를 받을 수 있다(민사집행법 제191조). 이 경우에도 집행관이 물건을 점유하는 등 제189조의 압류 절차를 준용한다(같은 법 제191조·같은 법 제189조).

채무자와 그와 함께 사는 친족(사실상 관계 포함)의 생활필수품 등은 압류금지 대상이다(민사집행법 제195조 제1호). 주로 자신의 정신적·육체적 노동으로 직업이나 영업에 종사하는 사람에게 꼭 필요한 도구 등도 보호된다(같은 법 제195조 제6호). 다만 법원은 당사자의 신청으로 생활형편 등을 고려해 압류를 취소하도록 하거나 압류금지 물건의 압류를 명할 수 있다(같은 법 제196조 제1항). 일반적인 집행의 흐름과 압류 범위는 유체동산 강제집행에서 설명한다.

다른 채권자가 먼저 압류했다면 인도를 거절할 수 있는가?

법정질권 성립 전에 한 압류에 기한 경매에서 동산을 산 사람에게는 유치적 효력으로 인도를 거절할 수 없다고 본 판결이 있다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)). 유치적 효력이란 담보하는 채권을 변제받을 때까지 물건 인도를 거절할 수 있는 효력이다. 질권자는 자신보다 우선권이 있는 채권자에게는 이를 주장하지 못한다(민법 제335조).

위 사건에서 다른 채권자들은 1998년 3월 4일에 압류했고, 임대인의 법정질권은 같은 해 8월 3일에 성립했다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)). 법원은 선행 압류의 처분금지 효력을 근거로 임대인이 선행 압류채권자에게 법정질권의 유치적 효력을 주장할 수 없다고 보았다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)). 그 압류에 기한 경매에서 동산을 사서 대금을 지급한 매수인에게도 임대인은 인도를 거절할 수 없다고 판단했다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)).

임대인은 계속 보관하며 지출한 비용을 이유로 유치권도 주장했다(2002나17089 이유 2.가.(2)). 그러나 법원은 매수인의 인도청구에 응하지 않은 점유를 불법행위로 보아 그 주장도 받아들이지 않았다(2002나17089 이유 2.가.(2)). 불법행위로 인한 점유에는 유치권이 인정되지 않는다(민법 제320조 제2항).

따라서 이 사안과 비교할 때는 임대인의 압류일, 다른 채권자의 압류일, 매수인이 어느 압류에 기한 경매에서 샀는지를 함께 확인한다. 임대인이 언제부터 물건을 보관했는지만으로 선후를 판단하지 않는다(2002나17089 이유 2.가.(1)(다)·(라)).

매각대금에서 받으려면 무엇을 해야 하는가?

법정질권을 취득한 임대인은 우선변제권을 매각대금의 배당절차에서 행사할 수 있다(민법 제650조·민사집행법 제217조). 우선변제란 담보물의 대금에서 다른 채권자보다 앞서 변제받는 것이다(민법 제329조). 배당요구는 그 이유를 밝혀 집행관에게 해야 한다(민사집행법 제218조). 법정질권 취득을 위한 압류 신청과 취득한 권리를 행사하는 배당요구를 구별한다.

임대인이 배당요구만 한다고 법정질권이 생기는 것은 아니다(민법 제650조·민사집행법 제217조). 아직 법정질권을 취득하지 않았다면 임대차 채권에 기한 강제집행을 신청해 압류가 이루어져야 한다(민법 제650조·민사집행법 제215조). 이미 압류된 물건에 대한 집행은 아래의 압류 경합 절차에 따른다(같은 법 제215조).

배당요구의 기한

물건의 매각대금이나 압류한 금전에 대한 배당요구 기한은 다음과 같다(민사집행법 제220조 제1항 제1호).

물건을 매각했다면 집행관이 매각대금을 받은 때까지이다(민사집행법 제220조 제1항 제1호).
금전을 압류했다면 집행관이 그 금전을 압류한 때까지이다(민사집행법 제220조 제1항 제1호).

공탁된 매각대금에는 다음 예외가 있다. 공탁은 집행관이 매각대금을 공탁소에 맡겨 두는 것이다.

민사집행법 제198조 제4항에 따른 매각대금 공탁이면, 동산집행을 계속 진행할 수 있게 된 때까지 배당요구를 할 수 있다(민사집행법 제220조 제2항).
값이 크게 떨어질 염려나 과다한 보관비 때문에 가압류물을 매각·공탁한 경우에는 압류를 신청한 때까지 할 수 있다(민사집행법 제296조 제5항 단서, 같은 법 제220조 제2항).

집행관에게 매각대금의 수령·공탁 여부와 공탁 근거를 확인해 해당 기한 안에 배당요구를 한다.

압류가 겹친 경우

이미 압류·가압류된 동산에 매각기일 전 다른 강제집행을 신청하면 압류 경합 절차가 적용된다(민사집행법 제215조 제1항). 이 경우 각 압류물은 강제집행을 신청한 모든 채권자를 위해 압류한 것으로 본다(같은 법 제215조 제3항). 자세한 집행 절차는 유체동산 강제집행에서 설명한다.

임대인은 배당요구를 하면서 임대차 채권의 내용과 법정질권을 취득한 압류 사실을 구별해 제시한다(민법 제650조·민사집행법 제218조).

연체 차임은 언제까지 청구할 수 있는가?

1년 이내의 기간으로 정한 차임채권은 행사할 수 있는 때부터 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성한다(민법 제163조 제1호·같은 법 제166조 제1항). 월차임이라면 매월 지급기일을 기준으로 각 차임을 청구할 수 있는 때를 따진다(같은 법 제166조 제1항). 임대인은 계약서의 지급기일과 월별 입금 내역을 대조해 연체 내역을 정리한다.

청구, 압류·가압류·가처분, 채무의 승인은 시효중단 사유이다(민법 제168조). 다만 각 조치의 구체적인 중단 요건은 소멸시효 중단에서 설명한다. 가압류일과 본압류일은 시효중단 기록에서도 구별해 적는다.

이미 판결로 확정된 차임채권은 판결이 확정된 때부터 새로 10년의 시효가 진행한다(민법 제165조 제1항·같은 법 제178조 제2항). 파산절차나 재판상 화해·조정 등 판결과 같은 효력으로 확정된 채권에도 10년의 시효가 적용된다(같은 법 제165조 제2항). 다만 확정 당시 아직 지급기일이 오지 않은 채권에는 이 특칙이 적용되지 않는다(같은 법 제165조 제3항).

법정질권의 성립 근거는 임대차에 관한 채권이고, 위 단기시효는 그중 정기적으로 지급하는 차임채권의 기준이다(민법 제650조·같은 법 제163조 제1호). 다른 종류의 채권이나 별도 법률에 따른 시효는 소멸시효에서 설명한다.

실무 체크포인트

임대차계약의 사용 목적·기간을 보고 일시사용 임대차·전대차가 명백한지 확인한다. 그 경우 법정질권 규정은 적용되지 않는다(민법 제653조).
물건 목록에 소유자와 건물에서의 용도를 함께 적는다. 임차인 소유와 건물에 부속한다는 요건을 따로 대조한다(민법 제650조).
압류조서에서 임대인의 압류와 다른 채권자의 선행 압류를 구별한다. 매수인이 인도를 요구하면 그 매각이 어느 압류에 기한 것인지도 확인한다(2002나17089 이유 2.가.(1)(라)).
법정질권을 취득한 압류 사실을 확인한 뒤, 배당요구는 이유를 밝혀 집행관에게 한다(민법 제650조·민사집행법 제218조). 매각대금을 받은 시점과 공탁 사유를 확인해 일반 기한 또는 공탁의 예외 기한을 적용한다(같은 법 제220조).
연체차임은 월별 지급기일·미지급액과 청구·압류·가압류 등 시효중단 자료를 함께 정리한다(민법 제166조·같은 법 제168조).