상가임대차

상가임대차는 영업용 상가건물을 빌리는 임대차로, 상가건물 임대차보호법이 민법의 특례로 임차인을 보호한다(상가건물 임대차보호법 제1조). 핵심 보호는 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 대항력·우선변제와 차임 증액 제한이다. 적용 범위는 같은 법 제2조와 환산보증금 기준에 따라 달라진다(환산보증금).

쉽게 말하면 — 가게를 빌려 장사하는 분을 지키는 법이 상가건물 임대차보호법입니다. ① 최대 10년 영업 보장, ② 권리금 회수 보호, ③ 보증금 지키기, ④ 임대료 인상 제한이 핵심입니다. 보증금(월세 환산 포함)이 우리 지역 기준액(서울 9억 등) 이하면 전부, 넘으면 일부만 보호받습니다.

어떤 계약에 적용되나

사업자등록 대상인 영업용 상가건물의 임대차에 적용된다(상가임대차 적용범위, 상가건물 임대차보호법 제2조). 환산보증금이 시행령 기준액 이하면 법 전부가 적용된다. 기준액을 넘더라도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호와 폐업 해지 등 제2조 제3항이 열거한 조항은 적용된다. 반면 우선변제·임차권등기명령·제11조의 5% 상한과 제10조 제4항·제5항의 법정갱신은 적용되지 않는다. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더해 계산한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).

내 가게가 보호 대상인지부터 봅니다. “보증금 + (월세 × 100)”이 우리 지역 기준액 안이면 모든 보호를, 넘으면 10년 보장과 권리금 보호 등 핵심만 받습니다.

몇 년까지 영업을 보장받나

임차인은 전체 임대차기간 10년 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(계약갱신요구권, 상가건물 임대차보호법 제10조). 갱신 요구는 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해야 한다. 이 요구 시기를 놓치면 그 만기의 갱신요구권은 행사할 수 없다.

다만 환산보증금 기준액 이하 임대차에서 임대인이 그 기간에 갱신 거절이나 조건변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다(같은 조 제4항·제5항).

갱신요구권은 “만료 6개월~1개월 전”에 행사해야 합니다. 이 시기를 놓쳐도 기준액 이하 임대차에서는 임대인이 같은 기간에 거절·조건변경을 통지하지 않아 1년의 법정갱신이 성립할 수 있으므로 두 제도를 따로 확인해야 합니다.

임대료는 얼마나 오를 수 있나

차임·보증금 증액은 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못한다(차임 증감청구권, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조). 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다(상가건물 임대차보호법 제11조). 다만 환산보증금이 기준액을 넘는 고액 임대차는 이 5% 상한이 적용되지 않는다.

권리금은 어떻게 보호받나

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못한다(권리금 회수기회 보호, 상가건물 임대차보호법 제10조의4). 임차인이 주선한 신규임차인에게 고액을 요구하거나 계약을 부당하게 거절하면 방해가 된다. 방해로 손해가 생기면 임대인은 배상 책임을 지고, 청구는 종료일부터 3년 안에 해야 한다. 다만 대규모점포·준대규모점포의 일부와 국유·공유재산에는 권리금 보호가 적용되지 않는다(같은 법 제10조의5). 권리금 자체의 개념은 권리금 참조.

나갈 때 다음 세입자에게 권리금을 받고 정리하는 것을 건물주가 부당하게 막지 못합니다. 막아서 손해를 입었다면 배상을 청구할 수 있는데, 계약 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다.

보증금은 어떻게 지키나

건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다(상가건물 임대차 대항력, 상가건물 임대차보호법 제3조). 여기에 세무서에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매에서 보증금을 우선변제받을 권리가 생긴다(확정일자, 상가건물 임대차보호법 우선변제). 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전한 뒤 이사할 수 있다(임차권등기명령, 상가건물 임대차보호법 제6조).

“대항력(가게 인도 + 사업자등록)”으로 임차권을 지키고, “확정일자”까지 받아야 경매에서 보증금을 먼저 받습니다. 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 해 두어야 권리가 유지됩니다.

계약은 언제 해지되나

임차인의 차임 연체액이 3기에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(차임연체와 해지, 상가건물 임대차보호법 제10조의8). 3기는 연속이 아니라 연체액 누계 기준이다. 한편 감염병 집합제한을 합계 3개월 이상 받아 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 임차인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생긴다(폐업으로 인한 해지권, 상가건물 임대차보호법 제11조의2). 임차인이 임대인 동의 없이 전대하면 갱신은 거절될 수 있고(제10조 제1항 제4호), 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조).

실무 체크포인트

계약 직후 대항요건과 확정일자를 함께 확보한다. 인도와 사업자등록 신청으로 대항력을 갖추고(상가건물 임대차보호법 제3조), 기준액 이하 임대차에서는 확정일자도 받아 우선변제권을 확보한다.
갱신 요구는 시기와 증거를 남긴다. 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명으로 행사한다(상가건물 임대차보호법 제10조).
권리금 분쟁은 3년 시효를 관리한다. 임대인 방해 정황을 문서로 확보하고, 손해배상은 종료일부터 3년 안에 청구한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4).
보증금 미반환 시 이사 전에 임차권등기명령을 검토한다. 등기 완료를 확인하기 전에 점유를 넘기면 대항력·우선변제권 보전에 문제가 생길 수 있다(상가건물 임대차보호법 제6조).

실무 노하우 — 갱신·명도 분쟁이 예상되는 상가는 계약 단계에서 제소전화해를 함께 받아 두면 분쟁 시 별도 소송 없이 바로 강제집행할 수 있다(제소전화해). 임대인·임차인이 합의한 명도·차임 조건을 화해조서로 만들어 두는 것이다.

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최종 수정 2026년 9월 8일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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