상가건물 임대차보호법 우선변제

상가건물 임대차보호법은 임대차보증금 액수에 따라 우선변제·최우선변제의 적용 여부가 달라진다. 보증금 환산액은 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한다.

우선변제권과 최우선변제권은 어떻게 다른가

상가임대차의 우선변제는 두 가지다. 확정일자 우선변제권은 대항요건(건물 인도+사업자등록 신청)을 갖추고 관할 세무서장의 확정일자를 받은 임차인이, 경매·공매 시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받는 권리다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항). 순위는 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 잡는다. 이 기준은 제5조 제2항의 문언에 따로 적혀 있는 것이 아니라, 대항력이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 생기는 구조에서 나온다(같은 법 제3조 제1항). 그래서 신청 당일을 순위 기준으로 잡으면 안 된다. 경매에서는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있다(민사집행법 제88조·같은 법 제148조).

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 순위와 무관하게 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받는 권리다(상가건물 임대차보호법 제14조). 다만 임차인이 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖춰야 하고, 경매에서는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다. 아래는 주로 이 최우선변제권의 적용 기준을 다룬다.

사업자등록은 우선변제권의 취득요건일 뿐 아니라 배당요구 종기까지 유지해야 하는 존속요건이다. 폐업신고를 했다가 같은 상호·등록번호로 다시 등록해도 종전 우선변제권이 되살아나지는 않는다(2006다56299). 다만 임차권등기를 마친 뒤에는 건물 인도나 사업자등록을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다(상가건물 임대차보호법 제6조 제5항). 배당으로 보증금을 실제 받으려면 임차건물을 매수인에게 인도해야 한다(같은 법 제5조 제3항).

보증금 환산액이란 무엇인가

보증금과 월 차임이 함께 있는 임대차는 환산보증금으로 적용 여부를 판단한다. 예컨대 보증금 5,000만 원, 월 차임 100만 원이면 환산보증금은 1억 5,000만 원이다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 이 금액이 지역별 적용 기준 이하라야 확정일자 우선변제권(상가건물 임대차보호법 제5조)과 소액임차인 최우선변제(같은 법 제14조) 보호를 받는다. 다만 상한을 넘어도 대항력(같은 법 제3조), 계약갱신요구권, 권리금 보호 등은 그대로 적용된다(같은 법 제2조 제3항). 환산보증금 초과가 법 전체의 배제를 뜻하지는 않는다.

현행 기준은 얼마인가

적용 대상 보증금액(법 적용 여부를 나누는 환산보증금 상한)은 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 소액보증금 범위와 최우선변제금액은 각각 같은 영 제6조와 같은 영 제7조에서 정한다. 아래 표는 현행 기준이다. 과거에 체결·갱신한 계약이나 과거에 설정된 담보물권이 얽힌 사건은 개정마다 적용례와 경과조치가 달랐으므로, 단순히 계약일이나 선순위 담보물권 설정일 하나만으로 아래 현행 수치를 소급 적용해서는 안 된다. 해당 시기의 시행령과 그 개정 부칙을 함께 확인해야 한다.

적용 대상 보증금액(현행)

이 금액 이하라야 확정일자 우선변제(제5조 제2항)·소액 최우선변제(제14조)의 보호를 받는다(시행령 제2조). 기준액을 초과해도 대항력·계약갱신요구·권리금 규정 등은 계속 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항).

소액보증금 범위·최우선변제금액(현행)

소액임차인으로 최우선변제를 받을 수 있는 환산보증금 상한과 변제 금액이다(시행령 제6조, 제7조).

두 표의 지역 구분은 각각 다른 조문을 따르므로 서로 옮겨 쓰면 안 된다. 적용 대상 표(시행령 제2조)의 셋째 구간에는 세종·파주·화성이 들어가지만, 소액 표(시행령 제6조)의 같은 구간에는 없다.

우선변제액 한도는 얼마인가

소액임차인의 최우선변제는 임대건물 가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 2분의 1 한도 안에서 인정된다(상가건물 임대차보호법 제14조 제3항). 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면 그 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다(상가건물 임대차보호법 시행령 제7조 제2항). 2인 이상 소액임차인의 일정액 합산액이 그 2분의 1을 초과하면, 그 2분의 1을 각 임차인의 일정액 비율로 나눈 금액을 각자의 우선변제액으로 본다(같은 조 제3항).

실무 체크포인트

• 과거 사건은 개정 부칙까지 확인한다. 현행 시행령 수치를 계약일이나 담보물권 설정일 하나만 보고 소급 적용하지 않는다.
• 사업자등록을 배당요구 종기까지 유지하고 배당요구한다(2006다56299·민사집행법 제88조). 중간에 폐업했다가 같은 등록번호로 재등록해도 종전 우선변제권은 되살아나지 않는다. 다만 임차권등기를 마친 경우에는 이미 취득한 권리가 유지된다(상가건물 임대차보호법 제6조 제5항).
• 배당금을 받기 전 인도 요건을 확인한다. 우선변제권이 있어도 임차건물을 매수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다(상가건물 임대차보호법 제5조 제3항).
• 여러 구분점포가 실질적으로 하나의 임대차인지 확인한다(2013다27152). 같은 임대인에게서 여러 점포를 임차해 하나의 사업장으로 사용하고 단일한 영업을 하는 등 전체적으로 단일한 임대차관계라면 환산보증금을 합산한다. 반대로 별도의 임대차관계라면 이 판결만으로 합산할 수 없다. 계약서가 여러 장이라는 사정만으로 결론이 정해지지는 않는다.

관련

• 개념·해설
  환산보증금상가임대차 적용범위상가건물 임대차 대항력
• 법령
  상가건물 임대차보호법 제2조상가건물 임대차보호법 제3조상가건물 임대차보호법 제5조상가건물 임대차보호법 제6조상가건물 임대차보호법 제14조상가건물 임대차보호법 시행령 제2조상가건물 임대차보호법 시행령 제6조상가건물 임대차보호법 시행령 제7조민사집행법 제88조민사집행법 제148조
• 판례
  2006다562992013다27152