상가건물 임대차의 대항력이란 임차인이 건물 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘이다(상가건물 임대차보호법 제3조). 등기 없이도 생기는 것이 핵심이다. 대항력 일반은 대항력 참조.
쉽게 말하면 — 가게를 빌려 들어가 장사를 시작하면, 나중에 건물주가 바뀌어도 “나 여기 임차인이오”라고 새 주인에게 주장할 수 있는 힘입니다. 따로 등기할 필요 없이, 건물을 넘겨받고 + 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 생깁니다.
대항요건
대항력을 얻으려면 두 가지가 필요하다(상가건물 임대차보호법 제3조). ① 건물의 인도(점유), ② 사업자등록 신청이다. 두 요건을 갖춘 날의 다음 날 0시부터 효력이 생긴다.
주의할 점은 “그 다음 날”부터라는 것입니다. 입주·등록한 당일이 아니라 다음 날 0시부터 보호가 시작됩니다. 그래서 등록을 미루면 그만큼 보호 시점도 늦어집니다.
양수인의 지위 승계
건물을 넘겨받은 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제3조). 따라서 임차인은 새 소유자에게 임대차를 주장하고, 보증금 반환도 새 소유자에게 청구한다.
우선변제·확정일자와의 관계
대항력은 임차권을 “주장”하는 힘이고, 보증금을 “먼저 돌려받는” 우선변제권은 대항요건에 더해 확정일자를 받아야 생긴다(확정일자, 상가건물임대차보호법 우선변제). 보증금을 못 받은 채 임대차가 끝나면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 보전할 수 있다(임차권등기명령).
대항력만으로는 부족할 수 있습니다. 경매에서 보증금을 우선 배당받으려면 세무서에서 계약서에 확정일자까지 받아 두어야 합니다. 환산보증금이 기준액을 넘으면 우선변제 보호는 받지 못합니다.
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