권리금 회수기회 보호

권리금 회수기회 보호란 임대차가 끝날 무렵 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 제도다(상가건물임대차보호법 제10조의4). 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다.

권리금이란

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 자리(위치)에 따른 이점 같은 유·무형의 재산적 가치에 대한 대가다(상가건물임대차보호법 제10조의3). 보증금·차임과 별도로 주고받는 돈이다. 자세한 내용은 권리금 참조.

임대인이 하면 안 되는 행위

임대인의 방해 행위는 4가지 유형으로 정해져 있다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

• 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
• 신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
• 신규임차인에게 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

거절이 정당한 경우

계약 체결 거절에 정당한 사유가 있으면 방해가 아니다(상가건물임대차보호법 제10조의4).

• 신규임차인이 보증금·차임을 낼 자력이 없는 경우
• 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우

또한 대규모점포·준대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산인 경우에는 이 보호가 적용되지 않는다(상가건물임대차보호법 제10조의5). 다만 대규모점포라도 전통시장은 제외되어 권리금 보호가 적용된다(같은 조).

갱신요구 기간이 지나도 보호된다

전체 임대차기간이 의무임대차기간(구법 5년, 현행 10년)을 넘어 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없게 됐어도, 임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 그대로 존속한다(2017다225312). 갱신요구권과 권리금 보호는 별개의 제도이기 때문이다.

다만 임대인에게 갱신거절의 정당한 사유(3기 연체 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 각 호)가 있으면 권리금 보호의무도 지지 않는다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).

방해하면 손해배상

임대인이 방해해 임차인에게 손해를 입히면 배상 책임이 있다(상가건물임대차보호법 제10조의4). 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 한다. 이 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다.

실무 체크포인트

• 주선 입증: 신규임차인을 실제로 “주선”한 사실을 권리금계약서·임대인에 대한 통지로 남긴다. 주선이 없으면 보호가 작동하지 않는다.
• 방해 증거: 임대인의 거절·고액 요구를 내용증명·문자 등으로 확보한다.
• 3년 시효: 손해배상 청구는 종료일부터 3년. 협상이 길어지면 시효가 먼저 지날 수 있다.
• 적용 제외 확인: 대규모점포(백화점·대형마트 내 점포)나 국공유재산은 보호 대상이 아니다(상가건물임대차보호법 제10조의5).
• 환산보증금이 기준액을 넘어도 권리금 보호는 적용된다(상가임대차 적용범위).

관련

• 개념·해설
  상가임대차권리금권리금 상계환산보증금상가임대차 적용범위계약갱신요구권
• 법령
  상가건물 임대차보호법 제10조상가건물임대차보호법 제10조의3상가건물임대차보호법 제10조의4상가건물임대차보호법 제10조의5
• 판례·선례
  2017다225312