상가임대차 적용범위

상가건물 임대차보호법이 내 계약에 적용되는지는 세 단계로 순서대로 판단한다. ①영업용 상가건물인가(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문) → ②환산보증금이 지역별 기준액 안인가(같은 항 단서) → ③기준액을 넘는다면 무엇이 남는가(같은 조 제3항).

① 영업용 상가건물인가

상가법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서, 임대차 목적물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말한다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 본문, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 일부를 다른 용도로 써도 적용된다.

중요한 것은 공부상 표시가 아니라 건물의 현황·용도로 실질 판단한다는 점이다(2009다40967). 건축물대장에 “공장”으로 되어 있다는 것만으로 배제되지 않는다.

• 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장·창고는 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없다.
• 그러나 그 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지면 적용대상인 상가건물에 해당한다.

위 판례는 도금작업장과 인접 컨테이너 박스에서 주문을 받고 완성품을 인도하며 수수료를 받은 사안에서, 둘을 일체로서 하나의 사업장으로 보아 상가건물에 해당한다고 했다.

사업자등록을 할 수 없는 비영업용(동창회 사무실, 종교·자선 목적 등)은 적용되지 않는다.

목적물이 애초에 “건물”이 아닌 경우

적용 판단 이전에 걸리는 문턱이 하나 더 있다. 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 한다. 토지에서 쉽게 분리할 수 있거나 이 요건을 갖추지 못한 구조물은 건물이 아니라 동산이므로, 이를 목적으로 하는 임대차에는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가법이 적용되지 않는다(2024다293016).

다만 이 판결은 컨테이너가 그 요건을 갖추었는지 심리하지 않은 원심을 파기환송한 것이다. 컨테이너 점포면 상가법이 적용되지 않는다는 뜻이 아니다 — 구조물마다 기둥·지붕·주벽을 실제로 갖추었는지 따진다.

② 환산보증금이 기준액 안인가

환산보증금이 시행령 기준액 이하면 상가법이 전면 적용되고, 넘으면 원칙적으로 적용에서 빠진다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).

계산법(보증금 + 월차임 × 100), 지역별 기준액, 여러 점포를 합산하는 기준, 공시된 금액과 실제 계약이 다를 때의 처리는 환산보증금에서 다룬다.

③ 기준액을 넘어도 적용되는 것

기준액을 넘어도 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항이 열거한 것은 그대로 적용된다.

• 대항력(제3조) — 상가건물 임대차 대항력
• 계약갱신요구권(제10조 제1항·제2항·제3항 본문) — 계약갱신요구권
• 계약갱신의 특례(제10조의2)
• 권리금 관련 규정 전부(제10조의3부터 제10조의9까지) — 권리금 · 권리금 회수기회 보호
• 폐업으로 인한 임차인의 해지권(제11조의2) — 폐업으로 인한 해지권
• 표준계약서 권장(제19조)

반대로 기준액을 넘으면 받지 못하는 보호는 다음과 같다.

• 보증금 우선변제권 — 상가건물임대차보호법 우선변제
• 차임·보증금 증액 5% 상한(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조) — 차임 증감청구권
• 최단 존속기간 1년 보장(상가건물 임대차보호법 제9조)
• 확정일자에 따른 순위 보호 — 확정일자

주의할 함정이 있다. 기준액을 넘는 임대차에 갱신요구권이 적용되더라도, 기간을 정하지 않은 계약이면 갱신요구권이 발생할 여지가 없다(2021다233730). 자세한 것은 환산보증금을 본다.

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• 판례·선례
  2009다409672024다2930162021다233730