상가임대차 적용범위

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 영업용 상가건물의 임대차에 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조). 다만 환산보증금이 지역별 기준액을 넘으면 원칙적으로 적용 대상에서 빠진다. 그래도 핵심 조항 일부는 고액 임대차에도 적용된다.

쉽게 말하면 — “내 가게 계약이 상가임대차보호법의 보호를 받나?”를 정하는 기준입니다. 두 개를 봅니다. ① 영업용으로 쓰는 가게인가, ② 환산보증금이 우리 지역 기준액 안인가. 둘 다 맞으면 상가법 전부의 보호를 받습니다.

적용 대상

영업용으로 쓰는, 사업자등록 대상 상가건물의 임대차다(상가건물 임대차보호법 제2조). 건물의 주된 부분을 영업용으로 쓰면 일부를 다른 용도로 써도 적용된다. 사업자등록을 할 수 없는 비영업용(예: 동창회 사무실, 종교·자선 목적)은 적용되지 않는다.

환산보증금이 시행령 기준액 이하면 상가법이 전면 적용된다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 기준액을 넘으면 원칙적으로 빠진다(상가건물 임대차보호법 제2조). 환산보증금 계산과 지역별 기준액은 환산보증금 참조.

환산보증금이 우리 지역 기준액(서울 9억 등) 이하면 보증금 우선변제, 임대료 5% 인상 제한, 최단 1년 보장까지 전부 받습니다. 넘으면 그중 일부만 받습니다.

환산보증금이 기준액을 넘어도 다음은 그대로 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조).

즉 고액 가게라도 “10년 동안 쫓겨나지 않을 권리”와 “권리금 회수 보호”는 받습니다. 2015년·2020년 개정으로 보호 범위가 점점 넓어졌습니다.

반대로 기준액 초과 임대차는 다음 보호를 받지 못한다.

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