상가 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 민법 일반 임대차의 2기 연체 해지보다 임차인에게 한 기 더 여유를 준 특례다.
쉽게 말하면 — 가게 월세를 밀려도 곧바로 쫓겨나는 것은 아닙니다. 밀린 월세가 3개월치에 이르러야 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다. 일반 임대차(2개월치)보다 한 달 더 여유가 있습니다.
“3기”의 의미
3기는 연속으로 3개월을 밀린 것이 아니라, 연체액 누계가 3개월분 차임에 이른 상태를 뜻한다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 예를 들어 매달 조금씩 밀린 금액이 합쳐서 석 달치 차임이 되면 해지 사유가 된다.
한 달씩 거르며 밀린 것도 합쳐서 3개월치가 되면 해지될 수 있습니다. “연속 3개월”이 아니라 “밀린 총액이 3개월치”인 점을 주의해야 합니다.
갱신 거절 사유와의 관계
3기 연체 사실은 계약갱신 거절 사유이기도 하다(상가건물 임대차보호법 제10조, 계약갱신요구권). 해지 시점에 연체가 해소됐더라도, “3기에 이르도록 연체한 사실이 있는” 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있다. 권리금 회수기회 보호도 같은 사유가 있으면 배제된다(권리금 회수기회 보호).
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