상가건물 임대차의 전대차란 임차인이 빌린 상가를 다시 제3자에게 빌려주는 것이다(상가건물 임대차보호법 제13조). 빌려준 임차인이 전대인, 다시 빌린 사람이 전차인이다. 전대차관계에도 임차인 보호 규정 일부가 준용된다.
쉽게 말하면 — 가게를 빌린 사람이 그 가게를 또 다른 사람에게 빌려주는 것이 전대차입니다. 이때 다시 빌린 사람(전차인)도 일정 보호를 받습니다. 다만 건물주의 동의 없이 전대하면 오히려 계약 해지·갱신 거절의 빌미가 됩니다.
준용되는 보호
전대인과 전차인 사이에 계약갱신 요구, 차임연체 해지, 차임 증감 등이 준용된다(상가건물 임대차보호법 제13조). 전차인도 전대인에게 이들 규정을 주장할 수 있다.
동의 있는 전차인의 대위 갱신요구
임대인의 동의를 받고 전대차를 맺은 전차인은, 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 직접 계약갱신을 요구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제13조, 계약갱신요구권).
건물주 동의를 받고 들어온 전차인은, 원래 임차인을 대신해 건물주에게 “계약 연장해 달라”고 요구할 수 있습니다. 동의 없이 전대하면 이런 보호를 받지 못합니다.
무단 전대의 위험
임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대하면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호, 계약갱신요구권), 나아가 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 제2항). 해지권의 근거는 상가건물 임대차보호법이 아니라 민법 제629조 제2항이다. 전대 전에 임대인 동의를 받아 두는 것이 안전하다.
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