상가건물 임대차 전대차

상가건물 임대차의 전대차란 임차인이 빌린 상가를 다시 제3자에게 빌려주는 것이다(상가건물 임대차보호법 제13조). 빌려준 임차인이 전대인, 다시 빌린 사람이 전차인이다. 전대차관계에도 임차인 보호 규정 일부가 적용된다.

쉽게 말하면 — 가게를 빌린 사람이 그 가게를 또 다른 사람에게 빌려주는 것이 전대차입니다. 이때 다시 빌린 사람(전차인)도 일정 보호를 받습니다. 다만 건물주의 동의 없이 전대하면 오히려 계약 해지·갱신 거절의 빌미가 됩니다.

준용되는 보호

전대인과 전차인 사이에 계약갱신 요구(제10조), 계약갱신의 특례(제10조의2), 차임연체와 해지(제10조의8), 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례(제10조의9. 제10조·제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 차임 등의 증감청구권(제11조), 월차임 전환 시 산정률 제한(제12조)이 적용된다(상가건물 임대차보호법 제13조 제1항). 전차인도 전대인에게 이들 규정을 주장할 수 있다.

동의 있는 전대차의 효과

임대인의 동의를 얻어 전대하면 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항). 이때 전차인은 전대인에게 차임을 이미 냈다는 사정으로 임대인에게 대항하지 못한다. 반대로 이 규정은 임대인이 임차인에게 갖는 권리 행사에는 영향을 주지 않는다(같은 조 제2항).

동의 있는 전대차에서는 임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조). 원래 계약 당사자끼리 합의해 전차인을 내보내는 것을 막는 규정이다.

건물주 동의를 받고 들어온 전차인은 건물주에게 직접 차임을 낼 의무를 집니다. 대신 건물주와 원래 임차인이 둘이서 “계약 끝내자”고 합의해도 전차인은 그대로 남아 있을 수 있습니다.

동의 있는 전차인의 대위 갱신요구

임대인의 동의를 받고 전대차를 맺은 전차인은, 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위해 임대인에게 직접 계약갱신을 요구할 수 있다(상가건물 임대차보호법 제13조, 계약갱신요구권).

건물주 동의를 받고 들어온 전차인은, 원래 임차인을 대신해 건물주에게 “계약 연장해 달라”고 요구할 수 있습니다. 동의 없이 전대하면 이런 보호를 받지 못합니다.

무단 전대의 위험

임대인 동의 없이 전부 또는 일부를 전대하면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호, 계약갱신요구권), 나아가 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 제2항). 해지권의 근거는 상가건물 임대차보호법이 아니라 민법 제629조 제2항이다. 전대 전에 임대인 동의를 받아 두는 것이 안전하다.

다만 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제629조부터 제631조까지가 적용되지 않는다(민법 제632조). 그 범위에서는 동의 없이 사용하게 했더라도 해지사유가 되지 않는다. 반면 갱신 거절사유(상가법 제10조 제1항 제4호)에는 이런 소부분 예외가 없어, 해지와 갱신거절의 적용 범위가 서로 어긋난다.

제629조가 무단 전대에 해지권을 준 이유는, 임대차가 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계여서 임대인의 인적 신뢰와 경제적 이익을 보호할 필요가 있기 때문이다(92다45308).

배신행위가 아닌 특별한 사정

그렇더라도 무단 전대가 언제나 해지로 이어지는 것은 아니다. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있으면 제629조에 의한 해지권은 발생하지 않는다(92다45308). 이 판결에서는 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영해 온 사정이 그 특별한 사정에 해당한다고 보았다(무단 양도 사안이지만, 판시는 “사용·수익하도록 한 경우” 일반에 관한 것이라 전대에도 미친다).

여기서 두 가지가 따라 나온다.

배신행위가 아닌 특별한 사정이 있으면 임대인은 동의 없이 이전됐다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라 해지할 수 없다. 그리고 그 특별한 사정은 이를 주장하는 쪽이 주장·증명해야 한다(92다24950. 건물 저당권 실행으로 토지 임차권이 경락인에게 이전된 사안이어서 판시는 “경락인이 주장·입증하여야 한다”로 되어 있다).
특별한 사정이 인정되면 임대인이 해지하지 못하는 데 그치지 않고, 전차인은 그 전대차와 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다(2005다64255. 주택임대차 사안이나 민법 제629조에 관한 일반 법리다).

동의 없이 전대했다고 해서 곧바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 건물주를 배신한 것이라고 보기 어려운 사정이 있으면 해지되지 않습니다. 다만 그런 사정이 있다는 점은 전대한 쪽이 증명해야 하므로, 동의를 받아 두는 편이 여전히 안전합니다.

전차인이 임대인에게 대항할 수 있는 차임

전차인은 전대차계약상의 차임지급시기 전에 전대인에게 지급한 차임으로는 임대인에게 대항하지 못한다. 반대로 차임지급시기 이후에 지급한 차임으로는 대항할 수 있고, 지급시기 전에 낸 차임이라도 임대인이 차임을 청구하기 전에 지급시기가 도래했다면 그 지급으로 대항할 수 있다(2006다45459, 2018다200518).

전대인과 전차인이 전대차계약의 내용을 바꾸는 것도 가능하다. 그로 인해 전차인이 임대인에게 직접 부담하는 의무의 범위가 달라지더라도, 제630조 제1항의 취지에 반해 이루어졌다고 볼 특별한 사정이 없는 한 전차인은 변경된 내용을 임대인에게 주장할 수 있다. 차임을 감액한 경우도 마찬가지다(2018다200518).

다만 전차인의 의무에는 상한이 있다. 전차인은 전대차계약으로 전대인에게 부담하는 의무 이상으로, 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에게 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않는다(2018다200518).

임대차가 해지되면 전차인은 어떻게 되나

임대차가 해지 통고로 종료된 경우, 적법하게 전대됐다면 임대인은 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다(민법 제638조). 그러나 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달해 민법 제640조에 따라 해지하는 경우에는 전차인에게 통지하지 않아도 해지로 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계가 종료한다(2012다55860, 차임연체와 해지).

원래 임차인이 월세를 2기분 밀려 계약이 해지되면, 전차인은 따로 통지를 받지 못했더라도 그 해지를 받아들여야 합니다. 전차인 입장에서는 원래 임차인이 월세를 제대로 내고 있는지가 자기 문제가 됩니다.

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