임대차

임대차란 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약이다(민법 제618조).

쉽게 말하면 — 돈을 내고 남의 물건을 일정 기간 쓰는 계약입니다. 건물 월세나 전세가 대표적인 예입니다. 빌려주는 사람(임대인)은 물건을 사용할 수 있게 해주고, 빌리는 사람(임차인)은 차임(월세·임대료)을 냅니다.

임대차는 어떻게 성립하는가?

임대차는 낙성계약이다. 당사자의 합의만으로 성립하고, 별도의 형식(서면·등기 등)이 필요 없다. 목적물은 부동산·동산을 불문하며, 물건의 사용·수익이 가능한 것이면 된다.

임대차는 유상계약이다. 차임 지급이 필수 요소다. 차임 없이 무상으로 빌리는 계약은 사용대차(민법 제609조)이고 임대차가 아니다.

합의만 있으면 계약서가 없어도 임대차는 성립합니다. 다만 나중에 분쟁이 생길 때 계약 내용을 증명하기 어려우므로, 실무에서는 서면 계약을 권장합니다.

임대인의 의무는 무엇인가?

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다(민법 제623조).

이 의무에는 수리 의무가 포함된다. 임차물에 파손이 생기면 임대인은 이를 수리해야 한다. 임차인이 필요비를 지출한 경우에는 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있고, 유익비를 지출한 경우에는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존하는 한 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조). 이 비용상환청구는 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 안에 해야 한다(민법 제654조가 민법 제617조 준용).

임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실해 사용·수익할 수 없게 되면 임차인은 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있고, 잔존 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있다(민법 제627조).

보일러가 고장 나면 임대인이 고쳐야 합니다. 임차인이 먼저 수리비를 냈다면 나중에 돌려받을 수 있습니다.

임차인의 주요 의무는 무엇인가?

임차인은 차임을 지급하고(민법 제618조), 임차물을 선량한 관리자의 주의로 보존하며, 계약 종료 시 원상회복해 반환해야 한다(민법 제654조 → 제615조 준용).

차임 지급 시기는 동산·건물·대지는 매월 말, 그 밖의 토지는 매년 말이 원칙이다(민법 제633조).

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다. 동의 없이 전대한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조).

세를 들어 쓰다가 다른 사람에게 다시 빌려주려면(전대) 집주인의 허락을 받아야 합니다. 허락 없이 전대하면 집주인이 계약을 끊을 수 있습니다.

임대차의 대항력은 언제 생기는가?

민법상 원칙: 부동산임대차는 등기를 마친 때부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항). 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않았더라도 임차인이 지상건물을 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다(민법 제622조).

주택임대차보호법상 특례: 주거용 건물 임차인은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 등기가 없어도 된다.

상가건물 임대차보호법상 특례: 상가 임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

우선변제권: 대항요건을 갖춘 데 더해 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은, 임차건물이 경매·공매되면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리를 가진다(주택임대차보호법 제3조의2, 상가건물 임대차보호법 제5조). 대항력과는 별개의 권리다.

집을 빌린 경우, 이사하고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 집이 경매로 넘어가도 새 주인에게 “나는 여기 세입자입니다”라고 주장할 수 있게 됩니다. 여기에 더해 계약서에 확정일자까지 받아 두면, 집이 경매되었을 때 보증금을 다른 후순위 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.

임대차는 어떻게 종료되는가?

기간 약정이 없는 경우: 당사자는 언제든지 해지를 통고할 수 있다. 토지·건물은 임대인이 통고하면 6개월·임차인이 통고하면 1개월, 동산은 5일이 지나면 해지 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항).

묵시의 갱신: 기간 만료 후 임차인이 임차물을 계속 사용하는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 않으면, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(민법 제639조 제1항). 다만 이렇게 갱신된 임대차는 기간 약정이 없는 것이 되어, 당사자는 제635조에 따라 언제든지 해지통고를 할 수 있다(같은 항 단서). 또 전임대차에 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸한다(같은 조 제2항).

차임 연체에 의한 해지: 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제640조). 다만 상가건물 임대차는 연체액이 3기에 이르러야 해지할 수 있어, 민법의 2기보다 임차인에게 유리하다(상가임대차).

강행규정: 민법 제627조·민법 제628조·제631조·민법 제635조·제638조·민법 제640조·제641조·제643조~제647조에 위반하여 임차인이나 전차인에게 불리한 특약은 효력이 없다(민법 제652조).

월세를 2달치 연체하면 집주인이 계약을 끊을 수 있습니다. 기간이 끝났는데도 아무 말 없이 계속 살면 같은 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.

실무 체크포인트

임차인은 등기 없이도 대항력을 확보할 수 있으나(주택·상가 특별법), 등기는 법원에 임대차 등기절차 협력을 청구할 수 있는 권리(민법 제621조 제1항)와 물권적 효력을 준다는 점에서 여전히 의미가 있다.
전대차는 임대인의 동의가 있어도 임대인·임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다(민법 제631조). 임대인이 전대 동의를 줄 때는 이 점을 염두에 두어야 한다.
임차인이 필요비·유익비를 지출한 경우 임대차 종료 전에 미리 청구 여부와 범위를 서면으로 확인해 두면 분쟁을 줄일 수 있다.
해지 통고 기간(임대인 6개월·임차인 1개월)은 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권·갱신거절 기간과 별개이므로, 주택·상가 임대차에서는 특별법 규정을 우선 확인한다.