부기등기란 독립한 순위번호를 받지 않고 주등기 번호에 가지번호를 붙여 하는 등기다(부동산등기규칙 제2조). 형식상 등기는 주등기와 부기등기로 나뉘는데, 부기등기는 어떤 등기가 기존 등기(주등기)와 동일성·순위를 유지하며 그 연장선에서 이루어진다는 것을 표시한다.
쉽게 말하면 — 등기에는 1번·2번처럼 독립한 번호를 받는 주등기와, 1-1처럼 기존 등기에 딸린 번호를 받는 부기등기가 있습니다. 부기등기는 원래 등기의 순위를 그대로 물려받기 때문에, 순위를 유지해야 할 때 사용합니다.
부기등기는 언제 하나?
부기로 하는 등기는 부동산등기법 제52조가 각 호로 열거한다. 등기관은 그 각 호의 등기를 할 때 부기로 하여야 한다. 선택이 아니라 기속이고, 열거 밖의 등기는 부기로 하지 않는다.
- 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기
- 소유권 외의 권리의 이전등기
- 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기(예: 전세권 위의 질권)
- 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기(예: 근저당권에 대한 가압류)
- 권리의 변경이나 경정의 등기
- 부동산등기법 제53조의 환매특약등기
- 부동산등기법 제54조의 권리소멸약정등기
- 부동산등기법 제67조 제1항 후단의 공유물 분할금지의 약정등기
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기
제52조 단서는 제5호에만 붙는다. 권리의 변경·경정등기는 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그의 승낙을 증명해야만 부기등기로 할 수 있다(부동산등기법 제52조 단서). 이 승낙은 그 사실을 증명하는 정보, 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호). 제1호의 등기명의인표시 변경·경정에는 이 단서가 없어 언제나 부기로 하고 종전 사항을 말소하는 표시를 한다(부동산등기규칙 제112조 제2항).
법이 “이건 부기로 한다”고 정한 경우에만 부기등기를 합니다. 이름·주소 변경, 근저당권 이전, 환매특약 같은 것이 여기에 해당합니다.
부기등기의 효과는?
부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다(부동산등기법 제5조 본문). 즉 부기등기는 기존 등기가 그 순위를 유지하게 할 필요가 있을 때 한다. 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위만 그 등기 순서에 따른다(같은 조 단서).
부기등기에 다시 부기등기를 할 수도 있다. 부기등기 “1-1″에 대한 부기등기는 “1-1-1″로 표시된다(부동산등기규칙 제2조).
부기등기는 따로 순위를 받지 않고 원래 등기 순위를 이어받습니다. 예를 들어 근저당권(2번)을 다른 사람에게 넘기는 이전등기를 부기(2-1)로 하면, 새 근저당권자도 2번 순위를 그대로 갖습니다.
주등기와 어떻게 다른가?
주등기와 부기등기의 차이는 순위 보유 여부에 있다. 기존 등기와 동일성을 유지하며 그 순위를 이어갈 필요가 있으면 부기등기, 새로운 독립 순위로 공시할 필요가 있으면 주등기로 한다.
변경등기·경정등기 전부가 부기인 것은 아니다. 부기가 되는 것은 등기명의인표시의 변경·경정(제52조 제1호)과 권리의 변경·경정(제5호)이다. 부동산표시의 변경·경정은 제52조 각 호에 없어 표제부에 표시번호로 기록한다.
권리의 변경·경정에서 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받지 못하면 주등기로 한다(부동산등기법 제52조 단서). 주등기로 실행되면 등기한 순서에 따라 새 순위를 받고(부동산등기법 제4조), 이때는 변경 전 등기사항을 말소하는 표시를 하지 않는다(부동산등기규칙 제112조 제1항 단서).
실무 체크포인트 — 권리의 변경·경정등기를 신청할 때 등기 형식이 부기냐 주등기냐는 후순위 권리자 등 이해관계인의 승낙 여부로 나뉜다. 근저당권 채권최고액을 늘리는 변경처럼 후순위자에게 불리한 변경은 그들의 승낙이 있어야 부기등기로 동일 순위를 유지할 수 있다. 승낙서를 첨부정보로 확보했는지 먼저 확인한다. 승낙을 못 받으면 주등기로 실행되어 변경분이 후순위가 된다.
관련
- 개념·해설
- 법령
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