임차보증금반환채권 압류란 임차인이 임대인에 대해 가지는 보증금 반환청구권을 압류하는 것으로, 임대차가 끝나기 전이라도 압류할 수 있다(민사집행법 제223조, 민사집행법 제227조). 이때 제3채무자는 보증금을 돌려줄 임대인이다.
쉽게 말하면 — 빚진 사람이 전세·월세 보증금을 돌려받을 권리도 압류할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려줄 때 그 돈을 채권자가 가져가는 방식입니다.
임대차가 끝나기 전에도 압류되나
된다. 보증금 반환청구권은 임대차 종료와 목적물 반환을 조건으로 하는 정지조건부·장래채권이지만, 권리가 특정되고 발생이 기대되므로 미리 압류할 수 있다(대판 1987. 6. 9. 87다68).
다만 소액임차보증금은 압류금지채권이므로 압류 대상에서 제외해야 한다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금이 여기에 해당한다(주택임대차보호법 제8조).
계약이 아직 안 끝났어도 압류해 둘 수 있습니다. 다만 법으로 보호되는 소액보증금 부분은 빼고 압류해야 합니다.
임대인은 어떻게 정산하나
임대인은 보증금에서 임차인에 대한 모든 채권을 공제한 나머지만 지급하면 된다. 보증금은 연체차임·원상복구비 등 임대차에서 임차인이 부담할 일체의 채무를 담보하기 때문이다(대판 1987. 6. 9. 87다68).
보증금반환채권이 전부·양도되어도 임대인은 임차인이 목적물을 반환할 때까지 동시이행 항변을 할 수 있다. 이때 양수인·전부채권자는 임대인을 대위해 임차인에게 목적물 인도를 청구할 수 있고(전부명령), 이 대위행사에는 임대인의 무자력을 요하지 않는다(대판 1989. 4. 25. 88다카4253).
집주인은 보증금에서 밀린 월세나 원상복구비 등을 뺀 나머지만 돌려주면 됩니다. 그래서 보증금을 전부받거나 압류했어도, 세입자가 집을 비워 줄 때까지는 집주인이 돈을 안 줘도 된다고 버틸 수 있습니다(동시이행).
집이 팔리면 누구를 상대해야 하나
대항력 있는 주택임대차에서 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 집이 팔리면 양수인이 제3채무자 지위를 승계하고, 가압류권자는 양수인을 상대로만 효력을 주장할 수 있다(대판(전) 2013. 1. 17. 2011다49523).
세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔리면, 새 집주인이 보증금을 돌려줄 의무를 넘겨받습니다. 압류·가압류도 새 집주인을 상대로 해야 합니다.
실무 체크포인트
- 압류할 채권을 표시할 때 소액임차보증금을 명시적으로 제외한다(“주택임대차보호법 제8조의 소액임차보증금은 제외”).
- 가압류 후 임대주택이 양도되면 제3채무자 경정 신청이 필요하다. 본압류로 이전할 때 대항력 증명 서면과 등기사항증명서를 첨부한다.
- 전부받은 뒤에도 임차인이 집을 안 비우면, 임대인을 대위해 인도청구를 해야 보증금을 받을 수 있다.
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