임차보증금반환채권 압류란 임차인이 임대인에 대해 가지는 보증금 반환청구권을 압류하는 것으로, 임대차가 끝나기 전이라도 압류할 수 있다(민사집행법 제223조, 민사집행법 제227조). 이때 제3채무자는 보증금을 돌려줄 임대인이다.
쉽게 말하면 — 빚진 사람이 전세·월세 보증금을 돌려받을 권리도 압류할 수 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려줄 때 그 돈을 채권자가 가져가는 방식입니다.
임대차가 끝나기 전에도 압류되나
된다. 보증금 반환청구권은 임대차 종료와 목적물 반환 때 공제 후 잔액이 있으면 현실화되는 장래·조건부 채권이지만, 권리가 특정되고 발생이 기대되므로 미리 압류할 수 있다. 대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68은 전부명령이 임대차계약에 따른 채권을 공제한 뒤의 잔액에 한하여 효력이 있다고 판단했다.
다만 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 보증금은 압류금지채권이므로 제외해야 한다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 적용 지역별 금액과 임차인 범위는 주택임대차보호법 시행령 제10조·주택임대차보호법 시행령 제11조에서 확인한다. 상가건물 임대차보호법 제14조의 소액보증금은 제246조 제1항 제6호의 열거 대상이 아니다.
계약이 아직 안 끝났어도 압류해 둘 수 있습니다. 다만 법으로 보호되는 소액보증금 부분은 빼고 압류해야 합니다.
임대인은 어떻게 정산하나
임대인은 보증금에서 임대차계약에 따라 임차인에게 가지는 채권을 공제한 나머지만 지급하면 된다. 보증금은 연체차임·명도 때까지의 손해배상·원상복구비 등 임대차에서 임차인이 부담할 채무를 담보하기 때문이다(대법원 1987. 6. 9. 선고 87다68).
양도통지가 도달한 뒤에는 임대인과 임차인이 임의로 관계를 늘릴 수 없다. 임대인이 보증금반환채권의 양도통지를 받은 후에 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 기간 연장에 관한 명시적·묵시적 합의가 있더라도, 그 합의의 효과는 양수인에게 미치지 않는다(88다카4253). 당사자끼리 기간을 늘려 양수인의 회수를 뒤로 미룰 수 없다는 뜻이다.
보증금반환채권이 전부·양도되어도 임대인은 임차인이 목적물을 반환할 때까지 동시이행 항변을 할 수 있다. 이때 보증금반환채권의 양수인은 임대인을 대위해 임차인에게 목적물 인도를 청구할 수 있고, 이 대위행사에 임대인의 무자력은 필요 없다(대판 1989. 4. 25. 88다카4253 — 채권양도 사안).
집주인은 보증금에서 밀린 월세나 원상복구비 등을 뺀 나머지만 돌려주면 됩니다. 그래서 보증금을 전부받거나 압류했어도, 세입자가 집을 비워 줄 때까지는 집주인이 돈을 안 줘도 된다고 버틸 수 있습니다(동시이행).
집이 팔리면 누구를 상대해야 하나
대항력 있는 주택임대차에서 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 집이 팔리면 양수인이 제3채무자 지위를 승계하고, 가압류권자는 양수인을 상대로만 효력을 주장할 수 있다(대판(전) 2013. 1. 17. 2011다49523).
세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔리면, 새 집주인이 보증금을 돌려줄 의무를 넘겨받습니다. 압류·가압류도 새 집주인을 상대로 해야 합니다.
실무 체크포인트
- 압류할 채권을 표시할 때 소액임차보증금을 명시적으로 제외한다(“주택임대차보호법 제8조의 소액임차보증금은 제외”).
- 가압류 후 임대주택이 양도되면 제3채무자 경정 신청이 필요하다. 본압류로 이전할 때 대항력 증명 서면과 등기사항증명서를 첨부한다.
- 전부받은 뒤에도 임차인이 집을 안 비우면, 임대인을 대위해 인도청구를 해야 보증금을 받을 수 있다.
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