소유권

소유권이란 물건을 법률의 범위 안에서 전면적으로 사용·수익·처분할 수 있는 권리다(민법 제211조). 물권 중 가장 완전하고 포괄적인 권리로, 다른 모든 물권의 바탕이 된다.

소유권의 내용은 무엇인가?

소유권의 핵심은 사용·수익·처분의 세 가지 권능이다(민법 제211조). 사용은 물건을 직접 쓰는 것, 수익은 물건에서 나오는 과실(임료·열매 등)을 거두는 것, 처분은 물건을 팔거나 담보로 제공하거나 없애는 것을 말한다. 다만 이 권능은 무제한이 아니라 “법률의 범위 안에서”만 인정된다(민법 제211조). 공법상 규제(건축 제한·토지이용 제한 등)와 사법상 제한(상린관계 등)을 받는다.

소유자 스스로 토지를 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에도 독점적·배타적 사용·수익권의 행사가 제한된다(2016다264556 다수의견). 제한 여부는 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 공공의 사용에 제공한 경위와 규모, 제공에 따른 소유자의 이익, 토지의 위치와 형태, 주위 환경 등을 종합해 소유권 보장과 공공의 이익을 비교형량하여 판단한다(같은 판결). 제한이 인정되면 타인이 그 토지를 점유·사용해도 특별한 사정이 없는 한 소유자에게 손해가 생겼다고 보지 않는다. 다만 특정승계인에게는 특별한 사정이 있으면 행사가 허용될 수 있고, 사정변경이 있으면 소유자가 다시 독점적·배타적 사용·수익권을 행사할 수 있다(같은 판결).

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 안에서 토지의 상하에 미친다(민법 제212조). 즉 지표뿐 아니라 일정 깊이의 지하와 일정 높이의 공중에도 미치지만, 정당한 이익이 없는 고공이나 심층까지 미치는 것은 아니다.

소유권은 어떻게 보호되는가?

소유자는 소유권을 침해하는 자에게 물권적 청구권을 행사할 수 있다. 첫째, 자기 물건을 점유한 자에게 반환을 청구할 수 있다(소유물반환청구권, 민법 제213조). 다만 점유자에게 임차권 등 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조). 둘째, 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다(같은 법 제214조).

물권적 청구권은 손해배상청구와 달리 상대방의 고의·과실을 따지지 않는다. 침해 상태가 객관적으로 존재하면 행사할 수 있다.

부동산 소유권은 어떻게 공시되는가?

부동산 소유권은 등기로 공시된다. 소유권보존등기로 처음 등기부에 올린 뒤, 매매·증여처럼 법률행위로 소유권을 옮기려면 소유권이전등기를 마쳐야 효력이 생긴다(민법 제186조). 계약만으로는 소유권이 넘어가지 않는다.

상속은 다르다. 상속인은 등기 없이 소유권을 취득하지만, 그 부동산을 다시 처분하려면 먼저 자기 명의로 등기해야 한다(민법 제187조).

소유권이전등기가 마쳐지면 등기명의자는 제3자에 대해서만이 아니라 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 등기사항증명서에 적힌 등기원인과 다른 원인으로 등기가 되었다고 다투는 쪽이 그 사실을 주장·증명해야 한다(2023다316363).

소유권은 등기부 갑구에 기록된다(부동산등기법 제15조 제2항). 같은 부동산을 여러 사람이 함께 가지는 공유, 합유, 총유의 형태도 있다.

실무 체크포인트

• 매매로 소유권을 넘길 때는 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 신청하는 것이 안전하다. 등기를 미루면 그 사이 이중매매·가압류 위험이 생긴다.
• 미등기 부동산을 물권적으로 이전하거나 담보권을 설정하려면 먼저 소유권보존등기로 등기기록을 만들어야 한다.
• 토지 위·아래로 송전선·지하철 등이 지나면 민법 제212조의 정당한 이익 범위가 문제 되므로, 구분지상권 설정·보상 여부를 확인한다.

관련

• 개념·해설
  부동산 물권변동소유권이전등기소유권보존등기지상권점유권저당권수도 등 시설권생활방해의 금지일조권조망이익
• 법령
  민법 제186조민법 제187조민법 제211조민법 제212조민법 제213조민법 제214조부동산등기법 제15조
• 판례
  2016다2645562023다316363