조망이익

조망이익은 토지나 건물에서 경관을 바라보며 누리는 생활이익이다. 전망이 좋다는 사정만으로 이웃의 건축을 제한할 수 있는 권리가 생기지는 않는다. 먼저 해당 조망이 사회통념상 독립된 이익으로 승인될 만큼 중요한 보호대상인지 살피고, 보호대상이라면 그 침해가 수인한도를 넘는지 판단한다(민법 제750조, 2004다54282 이유 1.가.(1)).

쉽게 말하면 — 앞 땅이 비어 있어 멀리 보였다는 이유만으로 그 땅을 계속 비워 달라고 할 수는 없습니다. 그 장소에서 바라보는 경관이 법적으로 보호할 만큼 특별한지부터 확인해야 합니다. 분양회사에 전망을 보장받았다는 문제는 이웃 땅 주인에 대한 주장과 따로 살펴야 합니다.

전망이 가려지면 모두 보호받을 수 있는가?

조망은 객관적으로 생활이익의 가치가 인정되고 사회통념상 독립된 이익으로 승인될 만큼 중요한 경우에 법적 보호대상이 된다. 특정 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치를 가지고, 조망의 향유를 중요한 목적으로 그곳에 건물을 지은 경우 등이 해당한다. 보호 여부는 그 건물의 소유자나 점유자가 누리는 조망이익을 기준으로 판단한다. 그 정도에 이르지 못한 조망이익은 특별한 사정이 없는 한 보호대상이 되지 않는다(2004다54282 이유 1.가.(1)).

이는 아름다운 경관의 존재만 확인하는 판단이 아니다. 경관과 그 경관을 바라보는 건물·장소의 관계를 함께 보아야 한다. 대법원은 한강 자체는 보호받을 만한 경관이지만, 보통의 지역에서 앞쪽 건물보다 높은 건물을 지어 확보한 해당 아파트의 한강 조망까지 법적 보호대상으로 볼 수는 없다고 판단했다(2004다54282 이유 1.가.(3)(가)).

앞 땅이 비어 있어 누리던 전망은 어떻게 되는가?

타인의 땅에 건물이 없거나 낮은 건물만 있어 전망을 누렸다면, 그 상태가 계속 유지된다고 당연히 요구할 수는 없다. 토지소유자는 원칙적으로 자기 땅에 건물을 지을 수 있다. 다만 판례는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역의 용도에 부합하고 높이·이격거리 등 건축법규에 어긋나지 않는 건축을 전제로 했다. 조망을 부당하게 침해하려는 해의에 따라 권리를 남용하는 경우에도 해당하지 않아야 한다(민법 제2조 제2항, 2004다54282 이유 1.가.(3)(가)).

한강 조망 사건에서는 먼저 지어진 낮은 아파트 뒤에 더 높은 건물을 지어 전망을 누리던 중 앞 아파트가 고층으로 재건축되었다. 해당 지역에는 고층 건축이 허용되었고 재건축에 따른 변화도 예상할 수 있었다. 대법원은 종전 조망이 계속 유지되는 것을 당연한 권리로 전제한 판단을 받아들이지 않았다(2004다54282 이유 1.가.(2)·(3)).

보호대상인 조망이 가려지면 곧바로 위법한가?

보호대상인 조망이라도 침해가 수인한도를 넘어야 사법상 위법한 가해행위가 된다. 경관의 내용과 지역의 건축 상황, 피해 건물의 위치·구조·사용목적을 살핀다. 조망이 주관적인 성격이 강한지 또는 영업 등 경제적 이익과 밀접하게 연결되는지도 본다. 가해 건물의 위치와 건축 경위, 피해 회피 가능성, 해의와 보호 필요성까지 종합하여 판단한다(2004다54282 이유 1.가.(1)).

한강 조망 사건에서는 건물 배치와 규모, 조망을 덜 가리도록 변경할 가능성, 주변 토지 이용 등을 함께 살폈다. 건축주·시공사가 리모델링을 제안했거나 다른 이웃에게 보상했다는 사실만으로 해당 원고들에 대한 침해가 수인한도를 넘었다고 볼 수도 없다고 했다. 보호대상 성립과 수인한도 판단을 모두 거쳐야 한다는 취지다(2004다54282 이유 1.가.(3)(나)).

분양회사가 전망을 보장했다고 하면 무엇이 달라지는가?

분양회사가 조망 확보를 계약상 의무로 부담했다면, 그 불이행에 따른 손해배상이나 해제 가능성을 살핀다. 손해배상은 채무불이행의 책임 요건을, 해제는 이행지체·이행불능에 따른 요건을 각각 확인해야 한다(민법 제390조, 같은 법 제544조, 같은 법 제546조). 분양광고도 구체적인 거래조건과 이행 가능성 등에 따라 계약 내용이 될 수 있다(2005다5812 판결요지 [1]·[2]).

조망 확보에 대한 동기가 계약 내용이 되었으나 그 전제가 어긋난 경우에는 착오 취소를 별도로 살핀다. 별도 합의가 있거나, 수분양자가 그 동기를 계약 내용으로 삼을 것을 표시하고 의사표시의 해석상 계약 내용이 된 경우가 해당한다(2009다97864 이유 2).

그 판단에는 층·위치에 따른 분양가 차이와 전체 가격에서 차지하는 비중, 조망의 중요성, 분양자가 그 확보를 통제할 수 있었는지, 광고의 구체성과 계약 과정의 언행 등이 고려된다. 대법원은 제3자 소유의 인접 토지에 대한 통제가 어려웠고 광고도 건물 전체에 관한 추상적인 표현이었던 사안에서 조망 확보가 계약 내용이 되었다고 보기 어렵다며 상고를 기각했다(2009다97864 이유 2 및 주문).

계약 내용에 관한 착오라고 인정되더라도 중요부분의 착오라는 요건과 표의자의 중대한 과실에 관한 제한을 살펴야 한다. 착오에 따른 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 구체적인 취소 요건은 착오에서 다룬다(민법 제109조 제1항·제2항).

전망에 관한 설명이 틀리면 모두 사기인가?

전망에 관한 말이 실제와 달랐다는 사정만으로 모두 기망행위가 되는 것은 아니다. 사기에 의한 의사표시는 취소할 수 있지만, 착오 취소와는 요건을 구별해야 한다(민법 제110조 제1항). 판례는 중요한 사항의 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지한 경우와, 거래 관행상 허용되는 과장 또는 주관적 예상을 구별한다. 원심은 인접 토지에 높은 건물이 들어서기 어려울 것이라는 담당 직원의 말을 주관적 예상이나 개인적 의견으로 보았고, 대법원은 이를 수긍했다(2009다97864 이유 1).

그 사건에서는 직원의 주관적인 예상과 추상적인 광고 내용이 문제 되었다. 확정적인 보장인지 예상의 설명인지, 분양자가 실제로 알고 있던 정보가 무엇인지 등 구체적인 사실을 대조해야 한다. 중요사실의 설명 의무는 거래상 고지의무에서 다룬다(2009다97864 이유 1·2).

일조·답답함·집값 하락을 함께 주장해도 되는가?

여러 생활이익의 침해를 함께 주장할 수 있으나, 원칙적으로 개별 이익별로 수인한도를 판단하고, 그 한도를 넘는 침해에 기초하여 재산상 손해액을 산정한다. 종합적으로 판단해야 형평을 기할 특별한 사정이 없다면, 수인한도를 넘지 않는 일조방해나 압박감 등을 다른 침해의 위법성 또는 재산상 손해액의 직접 근거로 더할 수는 없다(2004다54282 이유 1.다).

대법원은 조망·일조 등의 침해를 함께 고려하여 재산상 손해를 인정한 일부 원고들에 대한 피고 패소 부분을 파기환송했다. 반면 공사 중 소음·진동·분진으로 입은 정신적 손해에 관한 판단은 유지했다. 모든 생활방해 청구를 일괄하여 기각한 판결은 아니다(2004다54282 이유 2·4 및 주문).

공사를 막으려면 무엇부터 확인해야 하는가?

보호되는 조망이익과 침해의 정도를 구체적으로 확인하고, 자신이 공사 금지를 요구할 수 있는 실체법상 권리도 밝혀야 한다. 소유자는 소유권을 방해하는 자에게 제거를, 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에게 예방 등을 청구할 수 있다. 점유자도 자신의 손해에 관하여 배상을 청구할 수 있는지 검토할 수 있지만, 소유권에 기초한 위 청구는 소유자의 권리다(민법 제214조, 2004다54282 이유 1.가).

본안판결 전에 공사를 잠정적으로 제한하는 공사중지가처분은 별도로 그 필요성을 살핀다. 손해배상을 받을 수 있는지와 지금 공사를 멈추어야 하는지를 같은 결론으로 처리해서는 안 된다(민사집행법 제300조 제2항).