일조권

일조권은 주거에서 햇빛을 누리는 생활이익에 대한 법적 보호를 가리킨다. 이웃 토지의 건축으로 직사광선이 차단되고 그 방해가 사회통념상 수인한도를 넘으면 일조방해로 인한 불법행위가 성립할 수 있다. 햇빛이 조금 줄었다는 사정만으로 배상책임이 생기는 것은 아니다(민법 제750조, 2000다44928,44935 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 옆 건물이 생겨 집이 어두워졌다면 새 건물이 가린 햇빛과 원래 다른 건물이나 집의 방향 때문에 들어오지 않던 햇빛을 나누어 보아야 합니다. 분양받을 때부터 햇빛이 부족했던 문제는 분양회사에 무엇을 약속받았고 어떤 설명을 들었는지도 따로 확인해야 합니다.

누가 일조침해의 피해를 주장할 수 있는가?

생활이익으로서 일조이익을 누리는 주체는 토지·건물 소유자, 지상권자, 전세권자 또는 임차인 등 그곳에 지속적으로 거주하는 사람이다. 토지·건물을 일시적으로 이용할 뿐인 사람은 이에 포함되지 않는다. 원심은 학교시설을 일시적으로 이용하는 학생들의 생활이익으로서 일조권을 인정하지 않았고, 대법원은 이를 수긍했다(2008다41499 판결요지 [1]·[2]). 다만 해당 주택에 관한 지위와 자신에게 실제 손해가 발생했다는 점은 확인되어야 한다. 대법원은 소유자라고 주장한 사람이 제출한 증거로 그 지위나 일조방해로 인한 손해가 인정되지 않은 부분의 청구 배척을 유지했다(2008다23729 이유 3.나).

거주자의 생활이익과 소유자의 재산가치 하락 손해는 구별된다. 소유권에 기초한 방해제거·예방청구의 주체는 소유자이며, 손해배상은 청구인이 입은 구체적인 손해와 책임 요건을 살펴야 한다(민법 제214조, 같은 법 제750조, 2008다23729 이유 3.나·라).

지상권자나 전세권자의 물권적 청구에는 별도의 준용 규정이 적용된다. 지상권자 사이 또는 지상권자와 이웃 토지소유자 사이에는 제214조 등이 준용되고, 구분지상권에도 적용된다. 전세권자 사이 또는 전세권자와 이웃 토지소유자·지상권자 사이에도 준용된다(민법 제290조 제1항·제2항, 같은 법 제319조).

건축허가를 받은 건물이면 책임이 없는가?

건축 당시의 공법상 규제에 적합하더라도 실제 일조방해가 현저하게 커서 수인한도를 넘으면 위법행위가 될 수 있다. 일조에 관한 공법상 규제는 특별한 사정이 없는 한 보호의 최소 기준으로 본다. 피해의 정도와 성질, 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지·피해 회피의 가능성, 공법상 규제 위반 여부, 교섭 경과 등을 종합한다. 건축 후 신설된 규제도 위법성 평가의 자료가 될 수 있다(2003다64602 이유 1.나.(1)).

공사에 참여했다는 사정만으로 설계자·감리자 모두에게 배상책임이 생기는 것도 아니다. 원심은 위법한 건축이나 공모·고의·과실의 증거 없이 설계·감리를 했다는 사실만으로 책임을 인정하지 않았고, 대법원은 이를 수긍했다. 반면 시공사가 설계변경부터 자금 조달·분양까지 사실상 공동 사업주체로 관여한 사건에서는 원심이 단순 수급인과 구별하여 책임을 인정했고, 대법원은 그 판단을 수긍했다(2008다23729 이유 2.가, 2003다64602 이유 2).

일정한 일조시간보다 짧으면 모두 위법한가?

일정한 일조시간을 확보하지 못했다고 언제나 위법한 것은 아니다. 종전 건물의 방해나 피해 주택의 구조 때문에 일조 확보가 어려웠던 경우에는, 기존 방해와 새 방해의 결합을 살펴야 한다. 대법원은 이런 경우 동짓날 08~16시 사이 합계 4시간 이상과 09~15시 사이 연속 2시간 이상의 일조를 모두 확보하지 못해도 언제나 수인한도를 넘는다고 단정할 수 없다고 했다. 종전의 일조가 부족했다고 해서 이후 침해에 대한 보호가 항상 배제되는 것도 아니다(2008다23729 판결요지 [1], 2004다54282 이유 1.나.(1)).

감정에서는 신축 전의 일조방해, 신축 건물만으로 생기는 방해, 두 원인이 결합한 전체 방해, 서로 겹치는 시간과 새 방해가 차지하는 비중을 구별하는 것이 중요하다. 단순히 신축 전후의 일조시간 감소율만 제시하면 이미 존재하던 방해와 해당 건물에 귀속될 방해를 구별하기 어렵다(2008다23729 판결요지 [1] 및 이유 3.다).

여러 건물이 햇빛을 가리면 누구의 책임인가?

여러 건물이 동시에 또는 거의 같은 시기에 신축된 경우와, 상당한 시간차를 둔 기존 건물·후행 건물이 결합한 경우는 책임을 구별한다. 동시에 또는 거의 같은 시기에 신축된 건물들이 전체적으로 수인한도를 넘는 일조방해를 만들고, 각 건축자 등이 결합된 방해를 예견할 수 있었다면 특별한 사정이 없는 한 손해 전부에 공동불법행위책임을 질 수 있다(민법 제760조 제1항, 2005다47014,47021,47038 판결요지 [2], 2022다283183,283190 이유 2.가).

다만 각 건축행위와 해당 피해자의 손해 사이에는 상당인과관계가 있어야 한다. 대법원은 같은 시기에 지은 두 건물이 한 세대에는 함께 영향을 주었지만, 다른 세대에는 그중 한 건물만 영향을 준 사안에서 책임을 달리 판단했다. 영향을 주지 않은 건물의 건축자 등에게까지 책임을 인정한 부분은 파기환송했다(2022다283183,283190 이유 2.나·다 및 주문).

당초 수인한도 안에 있던 기존 건물의 일영이 상당한 기간이 경과한 뒤 다른 사람의 신축 건물 일영과 결합해 수인한도를 넘게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 결과를 기존 건물 소유자에게 책임지울 수는 없다. 신축 건물 소유자의 책임은 별도로 판단한다. 기존 건물 소유자와 무관하게 이루어진 신축이라는 조건과, 당초 기존 건물로 인한 방해를 수인할 의무가 있었다는 점이 중요하다(2008다23729 판결요지 [2]).

이후 그 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지어 피해가 더 심해졌더라도, 당초 수인해야 했던 기존 방해의 범위까지 소급하여 배상책임이 생기는 것은 아니다. 대법원은 실제로 추가된 방해의 정도와 주변 상황을 충분히 구별하지 않고 책임을 인정한 피해 주택 부분을 파기환송했다(2008다23729 이유 3.다 및 주문).

일조침해가 인정되면 집값 하락분을 전부 배상받는가?

다른 기존 건물과 신축 건물의 일영이 결합하여 재산가치가 하락했다면 손해의 합리적·공평한 분담을 살펴야 한다. 기존 건물의 기여 부분을 모두 신축 건물 소유자에게 부담시키거나, 반대로 모두 피해자에게 부담시켜 구제받지 못하게 하는 것은 적절하지 않다. 특별한 사정이 없는 한 방해의 정도와 중첩, 새 방해의 비중 등을 고려하여 배상액을 정한다(2008다23729 판결요지 [3]).

대법원은 같은 사건의 다른 피해 주택에 대해서는 신축으로 생긴 재산가치 하락과 여러 사정을 고려한 원심의 배상액 산정을 유지했다. 피해 주택별로 추가 방해와 실제 손해가 달라 한 주택의 책임 판단은 파기하고 다른 주택의 손해액은 유지한 것이다(2008다23729 이유 3.다·라 및 주문).

분양받을 때부터 햇빛이 부족했던 경우도 같은가?

신축 아파트를 분양받을 때부터 일조가 부족했다는 이유만으로 분양회사에 일조방해 불법행위책임을 물을 수는 없다. 이는 기존에 누리던 일조를 이웃의 후속 건축이 차단한 경우와 다르다(2000다44928,44935 판결요지 [2]).

그렇다고 분양회사의 모든 책임을 부정한 것은 아니다. 거래상 갖추어야 할 품질이나 특약에 따른 성질을 갖추었는지, 일조 상황의 정확한 정보를 제공할 의무를 이행했는지는 별개의 문제가 될 수 있다고 했다. 당시 판결은 일조방해 불법행위책임을 인정한 피고 패소 부분을 파기환송한 것으로, 하자나 정보제공 의무 위반까지 확정하여 배상을 명한 것은 아니다(2000다44928,44935 이유 1.나 및 주문).

과실이 없으면 일조방해의 배상책임도 없는가?

환경정책기본법상 환경오염에 해당하는 일조방해는 원인자의 무과실책임 규정도 함께 살펴야 한다. 이 법은 사람의 건강이나 환경에 피해를 주는 일조방해를 환경오염에 포함하고, 그로 인한 피해의 원인자에게 배상의무를 부과한다(환경정책기본법 제3조 제4호, 같은 법 제44조 제1항). 민사상 불법행위책임을 다룬 판례는 수인한도를 넘는 일조방해와 손해 사이의 상당인과관계를 요구한다(2022다283183,283190 이유 2.가.3).

공사가 끝나기 전에 무엇을 준비해야 하는가?

공사 전후의 일조 상황과 건물 배치·높이·방향, 기존 건물의 영향을 구별할 자료를 확보하는 것이 중요하다. 소유권을 방해할 염려가 있는 행위에 대해서는 예방 등을 청구할 수 있고, 본안판결 전에 공사를 잠정적으로 제한해야 할 필요가 있다면 공사중지가처분을 검토한다. 권리침해 여부와 잠정 조치의 필요성은 나누어 판단한다(민법 제214조, 민사집행법 제300조 제2항).

전망이 가려진 문제는 조망이익, 소음·진동 등으로 고통을 받는 문제는 생활방해의 금지에서 다룬다. 분양 당시 설명과 약속에 관한 분쟁은 거래상 고지의무의 문제도 함께 확인한다.