지역권의 효력 범위와 설정계약상 이용방법

토지의 분할이나 일부양도의 경우 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속하되, 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에는 존속하지 않는다(민법 제293조 제2항). 승역지를 이용하는 방법은 지역권설정계약이 있다면 그 약정에 따라 결정되고(2024다288915 판결요지 [2]), 약정 내용이 명확하지 않으면 계약을 합리적으로 해석한 뒤 의무 위반 여부를 판단한다.

쉽게 말하면 — 지역권설정계약을 두고 다투는 사건에서 피고가 순번 1~3 임야 전체에 걸쳐 벙커, 흙진지, 돌진지, 교통호, 헬기장, 타이어진지, 자재창고, 타이어계단, 전술도로, 이동로 등을 설치하고 점유·사용하고 있는 사실이 인정되었습니다(2024다288915 이유 2).

대법원은 원심으로서는 먼저 지역권설정계약에서 정한 요역지의 편익 및 이용 방법이 무엇인지 심리하였어야 한다고 보아 원심판결 중 원고 패소 부분을 파기하고 서울고등법원에 환송했습니다(2024다288915 이유 2, 주문).

토지의 분할이나 일부양도가 있으면 지역권은 어느 부분에 존속하는가?

지역권은 토지의 분할이나 일부양도의 경우 요역지의 각 부분을 위하여 또는 승역지의 각 부분에 존속하고, 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에는 존속하지 않는다. 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있고(민법 제291조), 분할·일부양도 뒤의 존속 범위는 같은 법 제293조 제2항이 정한다.

「토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.」(같은 법 제293조 제2항)

2024다288915 판결요지 [1]도 같은 내용을 판시했다. 지역권이 승역지의 일부분에만 관한 것이면 분할 뒤 그 일부분이 아닌 다른 부분에는 지역권이 존속하지 않는다.

분할 뒤 지역권이 어느 부분에 존속하는지는 지역권설정계약에서 정한 승역지가 어느 부분인지에 달려 있다. 2024다288915에서 계약의 목적물 중 임야 32정 2단보는 1974. 7. 13. 다른 토지와 합병되어 임야 1,578,645㎡가 되었다가 이후 분할되어 순번 3 임야(1,498,396㎡) 등이 되었다. 순번 3 임야의 등기부에는 지역권설정등기의 등기목적이 「합병한 임야 32정 2단보에 대한 이기 지역권설정」으로 기재되어 있었다(2024다288915 이유 1).

대법원은 이 사실관계라면 당초 계약에서 정한 승역지인 임야 32정 2단보가 다른 토지와 합병과 분할을 거치면서 그 지역권은 승역지의 해당 부분에만 존속하는 것으로 볼 여지가 있다고 판단했다. 순번 3 임야 전체에 지역권이 존속하는 것을 전제로 철거·인도·부당이득반환청구를 받아들이지 않은 원심은 지역권의 효력 범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않은 것이다(2024다288915 이유 1).

따라서 승역지가 분할된 사안에서는 분할된 토지 전체가 아니라 당초 계약이 정한 승역지에 해당하는 부분에 지역권이 존속하는지를 먼저 본다. 지역권의 부종성·불가분성은 지역권, 지역권설정등기는 지역권설정등기에서 다룬다.

지역권설정계약이 있으면 요역지의 편익과 이용 방법은 무엇으로 정해지는가?

지역권자가 승역지를 요역지의 편익에 이용할 때 요역지의 편익과 이용 방법의 구체적인 내용은, 지역권설정계약이 있다면 그 약정에 따라 결정된다(2024다288915 판결요지 [2], 이유 2). 민법 제291조는 지역권자가 「일정한 목적」을 위하여 타인의 토지를 이용한다고 정하는데, 그 목적과 이용 방법의 구체적인 내용을 설정계약이 채운다.

민법 제105조는 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정한다. 지역권 규정 가운데에도 약정이나 계약을 우선시키는 조문이 있다.

민법 제292조 제1항 단서: 지역권의 부종성에 관하여 「다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.」
민법 제297조 제1항: 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 하지만, 「설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다.」
민법 제298조: 계약에 의하여 승역지소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.

따라서 승역지를 어디까지 어떤 방법으로 이용할 수 있는지가 다투어지면, 지역권자와 승역지 소유자 사이의 설정계약이 있는지와 그 약정 내용부터 본다. 설정계약이 기재된 서면이 판단의 출발점이다.

설정계약의 내용이 명확하지 않으면 어떤 순서로 해석하고, 배타적 점유·사용이 의무 위반인지 어떻게 판단하는가?

법원은 설정계약이 정한 요역지의 편익과 이용 방법을 먼저 심리하고, 그 내용이 명확하지 않으면 여러 사정을 종합해 계약을 합리적으로 해석한 뒤에 의무 위반 여부를 판단하여야 한다. 2024다288915 이유 2는 이 순서를 원심이 거쳤어야 할 판단으로 적었다.

「원심으로서는 먼저 이 사건 지역권설정계약에서 정한 요역지의 편익 및 이용 방법이 무엇인지, 이를 기초로 한 당사자 사이의 구체적인 권리·의무의 내용이 무엇인지 등을 심리하고, 만약 그 내용이 명확하게 드러나지 않는 경우에는 지역권의 본질적 특성, 지역권설정계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 지역권설정계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 지역권설정계약을 합리적으로 해석한 후 피고가 승역지의 전부 또는 일부를 배타적으로 점유·사용하는 등으로 지역권설정계약에서 정한 의무를 위반하는 것은 아닌지, 그로 인하여 원고에게 손해가 발생한 것은 아닌지 등을 판단하였어야 한다.」(2024다288915 이유 2, 같은 문언 판결요지 [3])

이 판시는 배타적 점유·사용 그 자체가 곧 의무 위반이라거나 적법하다고 정하지 않고, 계약에서 정한 의무를 위반하는 것은 아닌지를 판단하도록 한다. 내용이 명확하게 드러나지 않을 때 종합할 사정은 지역권의 본질적 특성, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약으로 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사다.

원심은 지역권설정계약의 구체적인 내용을 전혀 확인할 수 없다는 이유로 해지 주장을 배척했는데, 대법원은 이를 위와 같은 심리·해석을 거치지 않은 것으로 보아 법리오해 등의 잘못이 있다고 했다(2024다288915 이유 2). 지역권자가 승역지에 설치한 시설과 점유·사용한 범위는 의무 위반 여부를 가리는 사실 자료다. 사안의 피고는 순번 1~3 임야 전체에 걸쳐 시설을 설치하고 점유·사용하고 있는 사실이 인정되었다(같은 판결 이유 2).

설정계약상 의무를 위반하면 승역지 소유자는 해지·부당이득반환·손해배상·반환을 어떻게 청구하는가?

승역지 소유자가 지역권설정계약의 해지를 주장하고 부당이득반환과 불법행위에 따른 손해배상을 청구하는 경우에도, 법원은 먼저 설정계약의 내용을 심리·해석한 뒤 의무 위반과 손해 발생 여부를 판단하여야 한다(2024다288915 판결요지 [3]). 이 사건은 토지의 소유자인 원고가 지역권설정계약의 해지를 주장하며 철거·인도와 부당이득반환 등을 구한 사안이다(2024다288915 이유 1·2).

원심은 지역권설정계약의 구체적인 내용을 전혀 확인할 수 없다는 이유로 해지 주장을 배척하고, 피고가 지역권이 설정된 임야 전체에 대한 적법한 점유권원을 가지고 있다는 전제에서 부당이득반환 및 불법행위에 따른 손해배상청구도 모두 배척했다. 대법원은 이를 법리오해로 보았다(2024다288915 판결요지 [3], 이유 2).

청구별 근거 조문은 다음과 같다.

해지: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다(민법 제543조 제1항). 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다(같은 법 제550조).
부당이득반환: 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조).
손해배상: 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다(민법 제750조).
반환: 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있고, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 본문·단서).

민법 제301조는 제214조를 지역권에 준용한다고 정하며, 제214조는 소유자의 방해제거·예방청구에 관한 조문이다(같은 법 제214조).

해지 사유, 부당이득액, 손해액은 설정계약의 내용을 심리·해석한 결과에 따라 사건마다 정해진다. 계약 내용은 계약서 등 설정계약이 기재된 서면, 승역지에 설치된 시설과 점유·사용 범위는 현장의 사실관계로 확인한다.

임야를 사실상 지배한다는 것은 무엇을 기준으로 판단하는가?

법원은 물건을 사실상 지배하는지를 물리적·현실적 지배만이 아니라 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하고, 임야에 대한 점유의 이전이나 점유의 계속은 반드시 물리적·현실적 지배를 요하지 않아 관리나 이용의 이전이 있으면 점유의 이전이 있었다고 본다. 민법 제192조 제1항은 「물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.」고 정하고, 그 판단 기준은 2024다288915 판결요지 [4]가 밝혔다.

「사실상의 지배에 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 특히 임야에 대한 점유의 이전이나 점유의 계속은 반드시 물리적이고 현실적인 지배를 요한다고 볼 것은 아니고, 관리나 이용의 이전이 있으면 점유의 이전이 있었다고 보아야 한다.」(2024다288915 판결요지 [4])

같은 취지 1992년 선고 91다38266 판결요지 가, 2018년 선고 2013다2559 판결요지 [2]. 사실상의 지배를 사회관념에 따라 종합해 판단하는 기준은 임야에 한정되지 않고, 임야에 대한 점유의 이전이나 점유의 계속에 관하여는 물리적·현실적 지배가 없어도 관리나 이용의 이전이 있으면 점유의 이전이 있었다고 본다. 점유의 일반 기준은 건물 부지의 점유와 그 판단 기준에서 다룬다.

2024다288915 이유 3은 순번 4, 5 임야에 관한 사안이다. 각 임야는 사격훈련장 인접 부지로 안전통제가 필요한 지역에 포함되어 있거나 작전지역으로서 군사목적상 계속 중요하게 사용될 부지였고, 피고가 설치한 벙커, 흙진지 등이 순번 4, 5 임야 전체에 산재해 있었다. 피고 소속 부대원들이 위 각 임야 전체에서 지속적인 군사훈련을 하면서 군사시설물들을 사용했고, 연간 훈련일수가 280일에 이르렀다.

대법원은 피고가 군사시설물이 설치된 부분만 아니라 훈련장으로 사용되는 순번 4, 5 임야 전체를 점유·사용하고 있다고 볼 여지가 있다고 보았다. 그래서 원심으로서는 군사훈련장으로 사용되는 부분까지 심리하여 부당이득반환의 범위를 산정하였어야 한다고 했다(2024다288915 이유 3).

실무 체크포인트

분할·일부양도 전에 지역권설정계약이 정한 승역지가 어느 부분인지 확인한다. 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인지 본다(민법 제293조 제2항 단서, 2024다288915 이유 1).
분할된 토지의 등기부에 지역권설정등기의 등기목적이 어떻게 적혀 있는지 대조한다. 등기목적에 적힌 대상과 계약이 정한 승역지가 일치하는지 본다(2024다288915 이유 1).
지역권설정계약서와 약정 내용부터 읽는다. 요역지의 편익과 이용 방법은 설정계약이 있다면 그 약정에 따라 결정된다(2024다288915 판결요지 [2]).
계약 내용이 명확하지 않으면 계약의 동기·경위·목적과 진정한 의사를 보여 주는 자료를 준비한다. 지역권의 본질적 특성과 함께 종합해 해석한다(2024다288915 이유 2).
지역권자가 승역지에 설치한 시설과 점유·사용 범위를 특정한다. 배타적 점유·사용이 계약에서 정한 의무 위반인지 판단하는 사실 자료다(2024다288915 이유 2).
해지를 주장하려면 계약 또는 법률의 규정에 해지권이 있는지 확인한다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 해지하면 계약은 장래에 대하여 효력을 잃는다(민법 제543조 제1항, 같은 법 제550조).
임야에 대한 점유의 이전이나 점유의 계속은 반드시 물리적이고 현실적인 지배를 요한다고 볼 것은 아니고, 관리나 이용의 이전이 있으면 점유의 이전이 있었다고 보아야 한다. 시설물이 있는 부분뿐 아니라 훈련장 등으로 사용되는 부분까지 점유·사용 범위를 확인한다(2024다288915 이유 3).