건물 부지의 점유와 그 판단 기준

건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 본다(2018다243133 판결요지). 이 글은 점유의 일반 기준, 건물 소유권의 양도·상실, 건물 소유명의자가 아닌 사람의 부지 점유, 토지 소유자의 청구를 나눠 본다.

물건에 대한 점유는 무엇을 기준으로 판단하는가?

법원은 물건을 물리적·현실적으로 지배하는지만 보지 않고, 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속하는 객관적 관계가 있는지로 점유를 판단한다. 민법 제192조 제1항은 「물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.」고 정한다. 사실적 지배의 판단 요소와 그 한계는 2024다251470 판결요지 [1]이 이어서 판시했다.

「점유는 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 할 것이지만, 그러한 사실적 지배에 속하는 객관적 관계에 있다고 하기 위해서는 적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 하고, 다른 사람 소유의 토지를 통행하더라도 그 통로에 대하여 통행지 소유자의 점유를 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있지 않다면 통행지 소유자가 통행자에 대하여 통로 부분의 인도를 구할 수 없다.」(2024다251470 판결요지 [1])

같은 일반 기준은 2009다61193 이유의 「물건에 대한 점유란」으로 시작하는 법리 문장에도 있다. 직접점유와 간접점유의 차이는 점유와 간접점유에서 다룬다.

건물 소유자는 건물이나 부지를 현실적으로 점거하지 않아도 그 부지를 점유하는가?

대법원은 건물 소유자가 건물이나 부지를 현실적으로 점거하지 않아도 그 건물의 소유를 위하여 부지를 점유한다고 본다. 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없다는 것이 이유다(2002다57935 판결요지 [1]). 이 판결의 공유물 보존행위에 관한 판시는 2018다287522 전원합의체 판결로 변경되었다. 같은 취지 91다10329 판결요지 가, 2018다243133 판결요지 첫 단락, 2009다61193 이유.

여기서 건물의 부지는 건물을 세우기 위하여 마련한 땅으로서 건물의 존립에 필요한 범위 내의 토지를 가리킨다. 어떤 토지 부분을 도로로 이용하지 않고서는 건물의 차량이 공로로 나아갈 수 없다는 등의 사정만으로는 그 부분이 건물의 부지가 되지 않는다. 그 통행로를 건물 소유자가 점유하는지는 타인의 간섭을 배제할 정도의 배타적인 점유를 하고 있는지로 따로 판단한다(2024다251470 판결요지 [3]).

그래서 토지 소유자는 건물에 누가 살고 있는지보다 건물의 소유자가 누구인지를 먼저 보아야 한다.

건물 소유권을 양도하거나 상실하면 부지의 점유는 어떻게 되는가?

건물의 종전 소유자는 건물 소유권을 잃으면 특별한 사정이 없는 한 부지의 점유도 함께 잃는다. 민법 제192조 제2항은 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다고 정한다. 다만 같은 항 단서는 「제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.」고 정한다. 건물 소유권이 양도된 경우는 93다2483 판결요지가 판시했다.

「사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 건물의 소유권이 양도된 경우에는 건물의 종전의 소유자가 건물의 소유권을 상실하였음에도 불구하고 그 부지를 계속 점유할 별도의 독립된 권원이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 부지에 대한 점유도 함께 상실하는 것으로 보아야 하며, 이 경우에 건물의 종전의 소유자가 그 건물에 계속 거주하고 있고 건물의 새로운 소유자는 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 결론은 마찬가지이다.」(93다2483 판결요지)

같은 취지 2023다249876 이유 1은 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 다투어진 사건에서 건물 소유권을 상실한 매수인의 대지 점유 상실을 판단했다.

등기 주택과 그 대지의 소유권을 넘겨받으면서 등기 주택과 지붕이 연결된 미등기 주택도 함께 양수한 사람이 그 후 등기 주택과 그 대지의 소유권을 상실한 사안이 2009다61193이다. 대법원은 그 사람이 미등기 주택에 대한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 미등기 주택의 대지를 점유하고 있다고 보아야 하고, 등기 주택과 그 대지의 소유권을 상실하였다는 사정만으로 미등기 주택 대지의 점유까지 상실하였다고 단정할 수 없다고 보았다. 원심은 소유권을 상실한 이후에도 그 대지를 계속 점유하였는지에 관하여 구체적으로 심리하였어야 한다는 이유로 원심판결을 파기환송했다(2009다61193 이유).

건물 소유명의자가 아닌 건물 점유자는 부지를 점유하는 자인가?

건물의 소유명의자가 아닌 사람은 실제로 건물을 점유하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 부지의 점유자로 볼 수 없다. 미등기건물 양수인처럼 다른 특별한 사정이 있는 경우는 2002다57935 판결요지 [2]가 밝혔다.

「미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.」(2002다57935 판결요지 [2])

건물 임차인처럼 건물만 점유하는 사람에 대한 토지 소유자의 퇴거청구는 건물퇴거청구와 임차인의 점유권원에서 다룬다.

건물 유치권자

2009다28462 이유 1도 같은 법리를 들었다. 토지 소유자가 건물의 유치권자인 피고를 상대로 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환을 구한 사건이다. 대법원은 피고가 건물을 점유하였어도 건물의 소유자가 아니므로 부지를 점유·사용하였다고 볼 수 없다는 원심의 판단을 정당하다고 보았다.

건물의 유치권자가 건물을 사용하였을 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 차임 상당액을 건물소유자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다(2009다28462 이유 2). 대법원은 원고의 예비적 주장을 「유치권자인 피고가 이 사건 건물을 사용함으로써 얻은 그 차임 상당 부당이득액 가운데 이 사건 부지의 차임액에 상당하는 금원에 대하여 원고 등의 건물소유권에 기한 유치권자의 부당이득의 일부금으로 반환을 구하는 취지라고 볼 여지가 있다」고 보았다. 이 점을 석명하지 않고 심리를 다하지 않았다는 이유로 원심판결을 파기환송했다(2009다28462 이유 2).

담보 목적으로 보존등기를 마친 사람

건물에 관한 소유권보존등기가 제3자에 대한 채권을 담보하기 위한 것이어도, 토지 소유자에 대한 관계에서는 보존등기명의인이 건물의 소유권자이고 그 부지의 점유자다. 그 제3자가 건물에 거주하고 있어도 마찬가지다(91다10329 판결요지 나).

미등기건물을 양수한 사실상 처분권자는 부지를 점유하는가?

미등기건물을 양수해 사실상의 처분권을 가진 사람이 부지도 함께 점유한다고 볼 수 있으면, 그 사람도 부지의 점유·사용에 따른 부당이득반환의무를 진다(2018다243133 판결요지 셋째 단락). 원시취득자의 부당이득반환의무는 같은 판결요지 둘째 단락이 판시했다.

「타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이고, 이는 건물 소유자가 미등기건물의 원시취득자이고 그 건물에 관하여 사실상의 처분권을 보유하게 된 양수인이 따로 존재하는 경우에도 다르지 아니하므로, 미등기건물의 원시취득자는 토지 소유자에 대하여 부당이득반환의무를 진다.」(2018다243133 판결요지)

사실상의 처분권을 보유한 양수인이 따로 있어도 원시취득자는 부당이득반환의무를 진다. 양수인도 의무를 지는 경우 원시취득자와 사실상의 처분권자가 토지 소유자에게 지는 부당이득반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무 관계에 있다(2018다243133 판결요지 셋째 단락).

이 사건에서 토지 소유자는 상가 점포를 매수하여 배타적으로 점유·사용하는 피고(미등기건물의 사실상 처분권자)에게 부당이득반환을 구했다. 원심은 피고가 법률상 소유권자가 아니라는 이유로 청구를 배척했으나, 대법원은 이를 법리오해로 보고 원심판결 중 본소 부분을 파기환송했다(2018다243133 이유 3). 미등기건물의 소유권이 없는 사람의 토지 사용 책임과 부당이득 반환액은 무허가건물 매매와 소유권 이전의 한계에서 다룬다.

건물 공유자와 구분소유자는 부지를 어떻게 점유하는가?

건물 공유자 중 일부만 건물을 점유해도 공유명의자 전원이 그 건물의 부지를 공동으로 점유하고, 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지 전체를 공동으로 점유·사용한다. 건물 공유자 중 일부만이 당해 건물을 점유하고 있는 경우라도 그 부지는 건물 소유를 위하여 공유명의자 전원이 공동으로 점유하는 것으로 본다(2002다57935 판결요지 [3]). 건물 공유자들이 그 공동점유로 부지의 소유권을 시효취득하는 경우라면, 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권은 그 건물의 공유지분비율과 같은 비율로 건물 공유자들에게 귀속된다(같은 판결요지 [3]). 이전등기청구권의 귀속은 점유취득시효 완성에 따른 소유권이전등기에서 다룬다.

1동의 건물의 구분소유자들은 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로, 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유·사용한다(2019다295070 이유 2.가). 이 사건은 집합건물의 대지로 제공된 토지의 공유자인 원고가 아파트 한 호실의 구분소유자(인수참가인)에게 토지 중 전유부분 면적비율에 상응하는 지분의 인도를 구한 사안이다.

대법원은 인수참가인이 대지사용권 없이 구분소유함에 따라 아무런 권원 없이 토지 전체를 다른 구분소유자들과 함께 공동으로 점유·사용한다고 보았다. 원고는 토지 전체의 인도를 구할 수 있을 뿐이다. 전유부분 면적비율에 상응하는 지분의 인도 청구는 급부의 내용이 분명치 않을 뿐만 아니라 집행도 할 수 없어서 허용되지 않는다고 보아, 그 부분의 소를 각하했다(2019다295070 이유 2.나). 토지 공유자가 다른 공유자에게 구하는 철거·인도 청구는 공유물의 보존행위와 그 한계에서 다룬다.

건물 소유를 위해 권원 없이 부지를 점유하면 토지 소유자는 누구에게 무엇을 청구하는가?

토지 소유자는 부지를 점유하는 건물 소유자에게 토지의 반환과 방해의 제거를 청구할 수 있다. 권원 없이 건물을 소유하는 자에게는 특별한 사정이 없는 한 차임 상당의 부당이득반환도 청구할 수 있다.

토지 반환·방해제거 청구

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 다만 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조). 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다. 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다(같은 법 제214조).

법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조). 건물철거·토지인도의 요건사실과 철거 집행은 소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실에서 다룬다.

건물 소유자에 대한 부당이득반환 청구

권원 없이 건물을 소유하는 사람의 부당이득반환의무는 위 2018다243133 판결요지 둘째 단락이 정한다(같은 취지 2021다249810 판결요지 [1]). 건물 소유자는 부지를 점유ㆍ사용할 수 있는 권원이 있음을 주장ㆍ증명하지 못하는 경우 토지 소유자에게 부당이득반환의무를 부담한다(2018다278320 판결요지 [1]). 같은 판결요지는 국가지정문화재로 지정된 구역에서 현상을 변경하거나 보존에 영향을 미칠 우려가 있는 행위 등이 제한된다는 사정만으로는 건물 소유자가 정당한 권원 없이 부지인 토지를 점유ㆍ사용하는 것이 허용된다고 볼 수 없다고 보았다.

소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다(민법 제211조). 토지 소유자의 배타적 사용ㆍ수익권 행사 제한의 법리는 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공된 토지에 적용된다. 건물의 부지 등 지상 건물의 소유자들만을 위한 용도로 제공된 토지에는 적용되지 않는다(2018다278320 판결요지 [2]). 사유지 도로의 사용료는 사유지 도로의 사용료와 사용수익권 제한에서 다룬다.

건물부지의 소유자가 토지 취득 전 담보권자였고, 건물 보존등기가 제3자에 대한 채권 담보를 위한 것이며 그 제3자가 건물에 거주한다는 사정을 알고 토지를 매수하였다고 하여 건물의 보존등기명의자에게 임료상당의 손해배상청구를 할 수 없는 것이 아니다(91다10329 판결요지 다).

철거·인도 청구와 권리남용

「권리는 남용하지 못한다.」(민법 제2조 제2항) 권리남용의 요건은 2008다67651 이유 1이 판시했다.

「권리 행사가 권리의 남용에 해당한다고 할 수 있으려면, 주관적으로 그 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있을 뿐 행사하는 사람에게 아무런 이익이 없는 경우이어야 하고, 객관적으로는 그 권리 행사가 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 하는 것이며, 이와 같은 경우에 해당하지 않는 한 비록 그 권리의 행사에 의하여 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃을 손해가 현저히 크다고 하여도 그러한 사정만으로는 이를 권리남용이라 할 수 없다」(2008다67651 이유 1)

신축한 지 4년이 된 구분건물의 부지를 낙찰받은 사람이 그 구분건물의 철거와 토지의 인도를 구한 사건에서, 원심은 이를 권리남용으로 보았다. 대법원은 철거로 피고들이 손해를 입더라도 피고들이 주장하는 사정만으로는 권리남용으로 보기 어렵다고 보아 원심판결을 파기환송했다(2008다67651 이유 2). 권리남용 일반은 권리남용에서 다룬다.

기타의 관계로 타인으로 하여금 부지를 점유하게 한 위임관청은 간접점유자인가?

위임관청이 위임조례 등에 의하여 권한의 일부를 수임관청에게 기관위임을 하여 수임관청이 사무처리를 위하여 공원 등의 부지가 된 토지를 점유하는 경우가 있다. 이때 위임관청은 위임조례 등을 점유매개관계로 하여 법령상 관리청인 수임관청 또는 그가 속하는 지방자치단체가 직접점유하는 그 토지를 간접점유한다. 민법 제194조는 「지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.」고 정한다. 2013다2559는 건물 부지가 아니라 공원 등의 부지가 된 토지에 관한 부당이득금 반환 청구 사건이다.

「국가 또는 상위 지방자치단체 등 위임관청이 위임조례 등에 의하여 권한의 일부를 하위 지방자치단체의 장 등 수임관청에게 기관위임을 하여 수임관청이 사무처리를 위하여 공원 등의 부지가 된 토지를 점유하는 경우, 간접점유의 요건이 되는 점유매개관계는 법률행위뿐만 아니라 법률의 규정, 국가행위 등에도 설정될 수 있으므로, 이러한 위임조례 등을 점유매개관계로 볼 수 있다. 또한 사무귀속의 주체인 위임관청은, 위임조례의 개정 등에 의한 기관위임의 종결로 법령상의 관리청으로 복귀하고, 수임관청에게 점유의 반환을 요구할 수 있는 지위에 있다. 이러한 점 등에 비추어 보면, 위임관청은 위임조례 등을 점유매개관계로 하여 법령상 관리청인 수임관청 또는 그가 속하는 지방자치단체가 직접점유하는 공원 등의 부지가 된 토지를 간접점유한다고 보아야 한다.」(2013다2559 판결요지 [1])

도로의 점유와 사용료는 사유지 도로의 사용료와 사용수익권 제한에서 다룬다.

실무 체크포인트

• 건물의 소유자를 먼저 특정한다. 현실적 점거가 없어도 부지를 점유한다(2018다243133 판결요지).
• 건물 소유권이 양도·상실된 시점을 본다. 종전 소유자에게 부지를 계속 점유할 별도의 독립된 권원이 있는지 확인한다(93다2483 판결요지, 2023다249876 이유 1).
• 소유명의자가 아닌 건물 점유자와 미등기건물 양수인을 나누어 본다. 미등기건물이면 양수로 사실상의 처분권을 보유하게 됐는지 확인한다(2002다57935 판결요지 [2], 2018다243133 판결요지 셋째 단락).
• 건물 공유자·구분소유자를 따로 본다. 건물 공유자는 일부만 점유해도 공유명의자 전원을 부지의 공동점유자로 확인한다(2002다57935 판결요지 [3]).
• 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지 전체를 공동으로 점유하므로, 대지사용권 없이 구분소유한 사람에게는 토지 전체의 인도를 구한다(2019다295070 이유 2.가·2.나).
• 권리남용 항변에는 토지 소유자가 철거·인도로 얻는 이익이 있는지 확인한다. 상대방의 손해가 현저히 크다는 사정만으로는 권리남용이 아니다(2008다67651 이유 1).
• 도로·공원 부지는 건물 부지와 나누어 본다. 도로 점유와 사용료는 사유지 도로의 사용료와 사용수익권 제한에서 본다. 공원 등 부지는 위임조례 등에 의한 기관위임이 있는지 확인한다(2013다2559 판결요지 [1]).

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• 개념·해설
  점유간접점유점유보조자건물퇴거청구와 임차인의 점유권원무허가건물 매매와 소유권 이전의 한계소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실사유지 도로의 사용료와 사용수익권 제한공유물의 보존행위와 그 한계권리남용부당이득소유물반환청구권
• 판례
  2002다579352009다6119393다24832023다2498762009다2846291다103292018다2431332019다2950702021다2498102018다2783202008다676512013다25592024다2514702018다287522
• 법령
  민법 제2조민법 제192조민법 제194조민법 제211조민법 제213조민법 제214조민법 제741조