인도받은 미등기 매수인의 점유사용권과 매도인의 소유물반환청구

매도인은 매수인이 매매계약의 이행으로 인도받은 부동산을 그 매수인으로부터 다시 매수한 사람에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다. 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 있고, 재매수인이 그 점유사용권을 취득하기 때문이다(2025다209930 이유 1).

쉽게 말하면 — 건축주인 회사가 증축한 건물 부분의 한 호실을, 건축주에게서 분양계약 체결 권한을 위임받은 회사가 소외인에게 분양했고, 소외인은 2019. 8. 26. 그 분양권을 피고에게 양도했습니다. 피고는 소유권이전등기를 받지 못한 채 2021. 8. 13. 전입신고를 마치고 그 호실에 거주하고 있었고, 건축주는 분양자의 승낙이나 동의가 없었다는 이유로 호실의 인도를 구했습니다(2025다209930 판시사항 [2], 이유 2).

소외인이 분양계약의 이행으로 호실을 인도받은 때에는 피고도 점유사용권을 취득하므로, 대법원은 특별한 사정이 없는 한 건축주가 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다고 보았습니다(2025다209930 이유 3).

소유권이전등기를 받지 못한 매수인에게 인도받은 부동산을 점유·사용할 권리가 있는가?

대법원은 부동산의 매수인이 소유권이전등기를 받기 전이라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 생긴다고 판시했다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생기지만(민법 제186조), 이 점유·사용할 권리는 소유권이 아니라 매매계약의 효력에서 나온다. 매수인이 부동산을 이미 사용하고 있는 상태에서 매매계약을 체결한 경우에 대해서는 「특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 매매계약을 이행하는 과정에서 이를 점유·사용할 권리를 가진다」고 판시했다(95다12682 판결요지 [2]).

따라서 인도를 받아 사용하는 매수인이든 이미 사용하던 부동산을 매수한 사람이든 점유·사용할 권리의 근거는 매매계약이며, 후자는 특별한 약정이 있는지에 따라 달라진다. 95다12682는 매수인이 이미 사용하던 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에도 특별한 약정이 없는 한 매수인이 그 매매계약을 이행하는 과정에서 점유·사용할 권리를 가진다는 법리에 따라, 원고가 적어도 이 사건 매매계약을 체결한 이후에는 매매계약의 대상인 각 부동산을 점유·사용할 권리가 있다고 보았다(95다12682 이유 5).

토지의 매수인에 관한 97다42823 판결요지 [7]과 2001다45355 판결요지 [1]도 같은 법리를 밝혔다. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기고(민법 제563조), 매도인은 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 그 대금을 지급하여야 한다(같은 법 제568조 제1항). 소유자가 반환을 청구해도 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(같은 법 제213조 단서). 청구의 일반 요건은 소유물반환청구권과 소유권에 기한 부동산인도·철거청구의 요건사실에서 다룬다.

매도인은 인도받은 매수인에게서 다시 매수한 사람에게 소유물반환이나 소유물방해제거를 청구할 수 있는가?

매도인은 매수인이 매매계약의 이행으로 인도받은 부동산을 그 매수인으로부터 다시 매수한 사람에 대하여 부동산 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다. 소유자는 점유한 자에게 반환을, 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있지만(민법 제213조 본문, 같은 법 제214조 전단), 위 사정이 있으면 매도인에게는 그 청구권의 행사가 허용되지 않는다. 대법원의 기준 문장은 다음과 같다(2025다209930 이유 1).

부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 않았더라도 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로 이를 점유·사용할 권리가 있고, 매수인으로부터 위 부동산을 다시 매수한 자는 위와 같은 부동산의 점유사용권을 취득하였으므로, 매도인은 매수인으로부터 다시 위 부동산을 매수한 자에 대하여 부동산 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다

매도인이 사 간 사람에게 부동산의 인도나 명도, 건물철거와 토지인도를 구하는 경우에는 먼저 매수인이 매매계약의 이행으로 그 부동산을 인도받았는지, 그 매수인으로부터 다시 매수했는지를 확인한다. 같은 취지의 97다42823 판결요지 [7]과 2001다45355 판결요지 [1]의 법리가 문제 된 사안에서 매도인이 구한 청구는 각각 건물철거와 토지인도(97다42823 이유 4), 건물명도와 부당이득반환(2001다45355 판결요지 [2], 이유)이다.

97다42823은 이 법리를 가정 판단으로 적용했다. 문제의 토지 부분이 매도인과 매수인 사이 매매의 대상에 ‘포함된 것이라면’ 그 이후의 매수인들에 대하여도 그 부분 지상의 건물철거 및 토지인도를 구할 수 없다고 보았고, 포함 여부를 확정하지 않고 청구를 인용한 원심에 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위반하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 했다(97다42823 이유 4).

소유권을 이전받기로 약정한 사람과 그에게서 임차한 사람에게도 같은 법리가 적용되는가?

대법원은 대물변제 약정에 의하여 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 사람이 이미 그 부동산을 점유·사용하고 있거나, 그 사람으로부터 부동산을 다시 임차하여 점유·사용하고 있는 경우에도 위 법리가 마찬가지로 적용된다고 판시했다(2001다45355 판결요지 [1]). 이 판시의 ‘이러한 법리’는 토지 매수인에 관한 앞 문장을 가리키므로 함께 읽는다.

토지의 매수인이 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고, 또 매수인으로부터 위 토지를 다시 매수한 자는 위와 같은 토지의 점유사용권을 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매수인으로부터 다시 위 토지를 매수한 자에 대하여 토지 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사하거나 그 점유·사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 할 것인바, 이러한 법리는 대물변제 약정에 의하여 매매와 같이 부동산의 소유권을 이전받게 되는 자가 이미 당해 부동산을 점유·사용하고 있거나, 그로부터 다시 이를 임차하여 점유·사용하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

건축주들이 공사대금의 지급에 갈음하여 신축 연립주택의 일부를 이전하기로 약정한 수급인이 그 연립주택을 피고들에게 임대한 사안에서, 대법원은 건축주들이 아직 소유권이전등기절차의무를 이행하지 않아 여전히 소유자라고 하더라도 대물변제약정을 이행하는 과정에서 점유·사용할 권리가 있는 수급인으로부터 임차하여 점유하는 피고들에게 소유권에 기한 명도 청구와 부당이득반환청구를 할 수 없다고 판단했다(2001다45355 이유).

분양계약에서도 같다. 대법원은 소외인이 건축주로부터 분양계약 체결 권한을 위임받은 회사로부터 호실을 분양받았으므로, 소유권이전등기를 받지 않았더라도 분양계약의 이행으로 호실을 인도받은 때에는 분양계약의 효력으로 점유·사용할 권리가 있다고 보았다. 소외인으로부터 호실을 양수한 피고는 점유사용권을 취득하게 되므로 특별한 사정이 없는 한 건축주는 피고에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다(2025다209930 이유 3).

재매수인이 매도인의 승낙이나 동의를 받지 않았으면 점유사용권이 없는가?

대법원은 분양권을 양도받은 사람이 분양자의 승낙이나 동의를 받았다고 보기 어렵다는 사정을 들어 점유·사용할 권원이 없다고 한 원심 판단을 법리오해로 보았다(2025다209930 이유 4).

원심이 원용한 2000다51216 판결에 대하여 대법원은 소유권이전등기청구권의 양도에 관한 사안으로 「이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다」고 했다(2025다209930 이유 3). 이전등기청구권의 양도에 매도인의 동의·승낙이 필요한지는 별개의 쟁점이며 소유권이전등기청구권의 양도에서 다룬다.

건축주와 수급인 사이의 도급계약 특약사항도 2001다45355의 임차인들에 대한 청구를 뒷받침하지 못했다. 2001다45355는 건축도급계약에서 정한 특약사항이 수급인의 임대행위를 대물변제약정에 의한 소유권이전청구권자의 지위에서 한 것으로 보는 한 수급인과의 사이에서만 효력이 있고, 제3자인 임차인들에 대한 관계에서는 「그 선의 여부에 상관없이 대항할 수 없다」고 했다(2001다45355 이유).

매도인은 재매수인의 점유·사용을 이유로 부당이득반환을 청구할 수 있는가?

대법원은 토지의 매수인이 매매계약의 이행으로 토지를 인도받았고 그 매수인으로부터 토지를 다시 매수한 자가 점유사용권을 취득한 경우, 매도인이 그 점유·사용을 법률상 원인이 없는 이익이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 판시했다(2001다45355 판결요지 [1]). 부당이득의 반환의무는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자에게 있는데(민법 제741조), 점유사용권이 있는 매수인과 재매수인의 점유·사용을 그렇게 볼 수 없다는 판단이다.

연립주택 사안에서도 건축주들이 임차인들에게 한 부당이득반환청구가 배척되었다(2001다45355 이유). 매수인 본인에 대한 청구도 같다. 95다12682는 매수인이 이미 사용하던 부동산에 관해서도 특별한 약정이 없는 한 매매계약을 이행하는 과정에서 점유·사용할 권리를 가진다는 법리에 따라, 매매계약을 체결한 이후의 점유·사용이 법률상 원인이 없는 이득이라고 하여 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 했다(95다12682 이유 5).

매수인이 대금이나 정산금을 다 지급하지 않았어도 같은가?

대법원은 수급인이 건축주의 소유권이전등기의무와 동시이행관계에 있는 금전지급의무를 이행하지 않고 있더라도, 소유자인 건축주는 수급인으로부터 임차한 제3자에게 소유권에 기한 명도청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다고 했다. 이 사안은 연립주택 신축공사의 수급인이 공사대금의 지급에 갈음하여 이전받기로 한 연립주택의 일부를 소유권이전등기를 받지 않은 상태에서 제3자에게 임대한 경우다(2001다45355 판결요지 [2]).

매매의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다(민법 제568조 제2항). 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고, 다만 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하면 그러하지 아니하다(같은 법 제536조 제1항).

2001다45355는 건축주들의 수급인에 대한 의무와 확정판결로 인정된 수급인의 금전지급청산의무 사이에 동시이행관계가 있었다고 하더라도, 이미 수급인에게 이행된 것으로 볼 수 있는 부분에 대하여는 「동시이행의 항변권이 인정될 여지가 없다」고 판단했다(2001다45355 이유).

95다12682는 미지급 잔대금이 있는 매수인에 대하여 매도인이 민법 제587조에 따라 미지급 잔대금에 대한 법정이자 상당의 지급을 구함은 별론으로 하고 부당이득반환청구를 할 수는 없다고 했다(95다12682 이유 5). 같은 조는 매수인이 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 하되, 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다고 정한다(같은 조).

매매의 목적이 된 권리를 이전할 의무는 상속인에게 어디까지 승계되는가?

공동상속인은 자기 상속분에 관하여는 매도인의 지위를 승계하지만, 다른 공동상속인에게서 매수하거나 증여받은 상속지분의 매도의무는 특별한 사정이 없다면 당연히 승계한다고 할 수 없다. 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하고(민법 제568조 제1항 전단), 공동상속인은 각자의 상속분에 응하여 피상속인의 권리의무를 승계한다(같은 법 제1007조). 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계하되 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다(같은 법 제1005조).

대법원의 판시는 다음과 같다(2015다206584 이유 1 가).

망인이 타인에게 매도한 부동산을 공동으로 상속한 상속인이 다른 상속인의 상속지분을 매수하거나 증여받아 자기 앞으로 위 상속지분에 관한 이전등기를 마친 경우에, 자기 고유의 상속지분이 아닌 위 상속지분에 관하여는 다른 상속인으로부터 망인의 타인에 대한 매도의무를 승계하는 명시적·묵시적 특약이 존재한다고 인정될 수 있는 등의 특별한 사정이 없다면 그 매도의무를 당연히 승계한다고 할 수 없다

이 사안에서 종계는 망인으로부터 토지를 매수했으나 이전등기를 마치지 않았고, 망인이 사망하자 상속인 중 한 사람이 다른 상속인들로부터 지분을 증여받아 지분이전등기를 마쳤다. 대법원은 그 상속인이 자기가 상속받은 2/12 지분에 관하여는 매도인의 지위를 승계하므로 종계에 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 보았다(2015다206584 이유 1 라 (1)).

증여받은 10/12 지분에 관하여는 그 지분이전등기의 원인이 증여가 아니라 실질적으로 공동상속인들의 상속재산분할협의를 원인으로 하여 마쳐진 것이라는 점에 대하여 피고에게 증명책임이 있다고 했다. 증여를 받았다는 사정만으로는 이를 단정하기 어렵고, 매도의무를 승계하는 명시적·묵시적 특약이 존재한다고 인정될 수 있는 특별한 사정이 없다면 그 10/12 지분에 관하여는 이전등기절차를 이행할 의무가 없다고 했다(2015다206584 이유 1 라 (1)). 이 판결은 소수지분 공유자인 매수인의 점유와 과반수 지분권자의 보존행위 문제도 다루며, 그 부분은 공유물의 관리와 과반수 지분권자의 사용·수익에서 설명한다.

실무 체크포인트

점유자가 매수인으로서 소유권이전등기를 받기 전에 매매계약의 이행으로 부동산을 인도받았는지 확인한다. 이미 사용하던 상태에서 매매계약을 체결했다면 특별한 약정이 없는지와 현재 점유·사용이 그 매매계약을 이행하는 과정에 있는지 확인한다(95다12682 판결요지 [2]).
현재 점유자가 매수인이 매매계약의 이행으로 인도받은 그 부동산을 그 매수인으로부터 다시 매수한 사람인지 확인한다(2025다209930 이유 1).
점유자가 대물변제 약정에 의하여 소유권을 이전받게 되는 사람으로서 이미 그 부동산을 점유·사용하고 있는지, 그 사람으로부터 임차하여 점유·사용하고 있는지 확인한다(2001다45355 판결요지 [1]).
분양권을 양수한 사람의 점유 권원은 분양자의 승낙·동의 여부만으로 판단하지 않고, 양도인인 최초 수분양자가 분양계약의 이행으로 인도받았는지 확인한다(2025다209930 이유 3, 이유 4).
부당이득반환을 청구하기 전에 점유·사용이 매수인이 매매계약의 이행으로 인도받아 얻은 점유사용권, 또는 그 매수인으로부터 다시 매수한 사람이 취득한 점유사용권에 기한 것인지 확인한다(2001다45355 판결요지 [1]).
매수인에게 미지급 잔대금이 있으면 인도를 받은 날부터의 이자를 구할 수 있는지와 대금 지급 기한이 있는지 확인한다(민법 제587조).
상속인이 자기 상속분 밖의 지분을 매수하거나 증여받았다면 매도의무를 승계하는 명시적·묵시적 특약 등의 특별한 사정이 있는지, 증여를 원인으로 한 지분이전등기가 실질적으로는 공동상속인들의 상속재산분할협의를 원인으로 한 것이라는 점이 증명되는지 확인한다(2015다206584 이유 1 가, 이유 1 라 (1)).