공유자의 토지 점유와 타주점유

공유자 1인이 공유토지 전부를 점유해도 다른 특별한 사정이 없으면 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유다(2024다229053 판결요지). 공유자들이 분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 경우에는, 그 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다. 공유관계가 해소된 뒤의 점유는 셋째 절에서 따로 판단한다.

쉽게 말하면 — 분할 전 토지의 공유자였던 피고는 1994년 9월 22일경부터 공유물분할소송에서 원고의 소유로 분할된 토지 중 17.3㎡를 점유하고 있었고, 그 분할판결은 2008년 9월 8일 확정되었습니다(2024다229053 이유 1 다·마).

대법원은 분할판결이 확정된 때에 피고의 점유가 타주점유로 변경되었다고 볼 여지가 크다고 판단하여 원심판결을 파기환송했습니다(2024다229053 이유 3 나, 주문).

공유자 1인이 공유토지 전부를 점유하면 타주점유인가

대법원은 공유자 1인이 공유토지 전부를 점유하고 있어도 다른 특별한 사정이 없다면, 그 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 볼 수밖에 없다고 본다(2024다229053 판결요지).

타주점유로 보는 범위는 「다른 공유자의 지분비율의 범위 내」이고, 「다른 특별한 사정」이 있으면 이 원칙이 그대로 적용되지 않는다. 공유자는 공유물 전부를 「지분의 비율로」 사용, 수익할 수 있고(민법 제263조), 공유는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에 성립한다(같은 법 제262조 제1항).

이 법리는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다는 점유취득시효를 주장하는 사건에서 쓰인다(민법 제245조 제1항). 타주점유는 소유의 의사 없는 점유이므로(자주점유), 그 범위의 점유는 제245조 제1항의 「소유의 의사로」 점유한 것이 되지 않는다.

점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되고(민법 제197조 제1항), 그 추정이 번복되는 일반 기준은 자주점유에서 다룬다. 같은 취지의 판결로 92다38904 판결요지 나가 있으며 취득시효에서 다룬다. 95다53768 이유 2 (가)와 2018다245597 이유 1에도 같은 법리가 있다.

구분소유하게 된다고 믿고 지분 등기를 마친 공유자의 점유도 타주점유인가

분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 공유자들의 점유는 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다. 등기부상 일부 공유자라도 그 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다는 판시는 구분소유의 믿음과 그 소유권이전등기가 함께 갖추어진 경우에 관한 것이다.

공유자들이 분할 전 토지의 전체면적 중 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 경우에는, 등기부상 공유자들이 각 토지의 일부 공유자로 되어 있다고 하더라도 그들의 점유가 권원의 성질상 타주점유라고 할 수는 없다. (2024다229053 판결요지)

같은 취지의 판시는 95다53768 판결요지 [3]과 2018다245597 판시사항 [2]에도 있고, 후자는 이유 1에서 「그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분」에 관한 등기를 요건으로 적는다. 95다53768은 1996. 3. 22. 선고된 판결이어서 판결 당시 법에 따른 판단이다. 위치·면적을 특정한 약정으로 성립하는 구분소유적 공유는 구분소유적 공유에서 다룬다.

구분소유를 믿었는지는 점유 경위와 관련 사정에서 판단한다. 2018다245597은 점유 부분(이 사건 주택부지)을 점유하게 된 경위나 점유의 용도, 그 부분과 분할 전 토지 및 분할 후 각 토지의 처분·이용·권리행사 관계 등을 고려했다. 그 결과 점유자가 구분소유하게 된다고 믿고서 그 각 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받으면서 점유를 취득하였을 가능성을 배제할 수 없다고 보아, 「자주점유의 추정이 번복되었다고 보기 어렵다」고 했다(2018다245597 이유 3 나).

95다53768은 점유자들이 공유자 중 한 사람에게서 점유 부분을 매수하면서 분할 전 토지의 전체 면적 중 그 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 사안이다. 매도인은 자신이 그 점유 부분을 포함한 특정 부분을 처분할 권한이 있다고 하면서 매수를 권유했다. 대법원은 점유자들이 그 각 점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿고서 지분을 취득한 것이라고 봄이 상당하다고 했다. 또한 매도인이 다른 공유자인 학교법인으로부터는 그 특정 부분에 대한 처분권한을 위임받지 못하였다 하여 달리 볼 것은 아니라고 했다(95다53768 이유 2 (가), 1996. 3. 22. 선고 판결 당시 법에 따른 판단).

공유물분할 절차로 공유관계가 해소된 뒤 종전 공유자가 계속 점유하면 타주점유인가

구분소유를 믿고 지분 등기를 마친 공유자의 점유 부분이 공유물분할 절차 등으로 공유관계가 해소되어 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 종전 공유자의 계속 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유다. 여기서 「이러한 경우」는 앞 절의 구분소유 믿음과 지분 등기가 있는 경우다.

그러나 이러한 경우라도 공유물분할 절차 등을 통해 공유관계가 해소되어 그 점유 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다면, 종전 공유자가 위 점유 부분을 계속 점유하고 있다고 하더라도 그 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유라고 봄이 타당하다. (2024다229053 판결요지)

이 판시는 해소의 방식(「공유물분할 절차 등」)과 결과(「그 점유 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되었다」)가 함께 있을 때 점유 부분을 계속 점유하는 종전 공유자에게 적용된다. 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있고, 그 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못하며, 이 두 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다(민법 제268조 제1항~제3항). 분할 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 법원에 분할을 청구할 수 있다(같은 법 제269조 제1항). 분할의 방법과 판결의 확정은 재판상 공유물분할의 방법에서 다룬다.

2024다229053에서 점유자는 당사자가 되어 수행한 공유물분할소송에서 점유 부분이 포함된 토지를 상대방의 단독 소유로 분할하는 판결이 확정되었다. 대법원은 그 판결이 확정된 때에 점유가 타주점유로 변경되었다고 볼 여지가 크다고 했다. 그 사안에서 분할을 원인으로 한 소유권이전등기는 2010. 12. 6. 마쳐졌다(2024다229053 이유 1 다, 이유 3 나).

공유물분할청구의 소를 인용한 형성판결이 그대로 확정되면 각 공유자가 자기 몫으로 분할된 부분의 단독소유권을 취득하는 사안은 2018다241410 판결요지 [1]에 나온다. 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기고(민법 제186조), 판결에 의한 부동산 물권의 취득은 「등기를 요하지 아니한다」고 하되 「등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다」(같은 법 제187조).

분할로 타주점유가 된 뒤 자주점유가 되려면 무엇이 필요한가

분할로 타주점유가 된 뒤에 자주점유가 되려면 새로운 권원에 따라 다시 소유의 의사로 점유를 시작하거나 자기에게 점유를 하게 한 사람에게 소유의 의사가 있음을 표시해야 한다. 그러한 전환사실에 대한 주장이 있다 하여 바로 자주점유로 추정된다고 할 수 없으므로, 전환에 대한 증명책임은 여전히 이를 주장하는 점유자에게 있다(자주점유, 2011다103175 이유 2).

실무 체크포인트

점유자가 공유자 1인으로서 공유토지 전부를 점유하는지, 다른 특별한 사정이 있는지 확인한다. 특별한 사정이 없으면 타주점유로 보는 범위는 다른 공유자의 지분비율의 범위 내다(2024다229053 판결요지).
점유 부분을 구분소유하게 된다고 믿었다는 주장은 점유 경위·용도와 토지의 처분·이용·권리행사 관계로 뒷받침한다(2018다245597 이유 3 나).
구분소유를 믿었다는 주장에는 분할 전 토지의 전체면적 중 그 점유 부분의 대략적인 면적에 해당하는 만큼의 지분에 관하여 소유권이전등기를 받았는지도 확인한다(95다53768 판결요지 [3]).
구분소유를 믿고 지분 등기를 마친 공유자의 점유 부분이 공유물분할 절차 등으로 공유관계가 해소되어 다른 공유자의 단독 소유가 되었는지 확인한다. 그렇다면 종전 공유자의 계속 점유는 달리 특별한 사정이 없는 한 타주점유로 본다(2024다229053 판결요지).
분할판결의 확정일과 분할을 원인으로 한 소유권이전등기일을 따로 적어 둔다(2024다229053 이유 1 다).